'더 높이, 더 많이!'
최근 서울 재건축·재개발 추진 단지들이 '키 높이기'에 한창이다. 50층 내외 초고층 건립으로 가구수를 늘려 사업성을 확보하고 랜드마크로 조성해 가치를 높이기 위해서다.
그러나 곳곳에서 동시다발적으로 고밀 개발이 이뤄질 경우 교통난, 기반시설 부족 등의 부작용이 나타날 것이란 시장의 우려도 크다. 전문가들은 지자체 차원에서 도시기반시설 및 광역교통개선대책을 준비할 필요가 있다고 보고 있다.
'더 높이자'…서울은 지금 층수 경쟁?
비즈니스워치가 서울에서 50층 전후의 초고층 건립을 추진 중인 정비사업 단지 현황을 살펴본 결과, 주요 20개 단지의 총 가구수만 따져도 3만6961가구(성수전략정비구역은 계획 물량)에 달한다.
이들은 재건축·재개발을 통해 49~80층의 아파트를 조성할 예정이다. 단지별로 가구수가 40% 이상 늘어날 전망으로 정비사업을 마치면 총 5만 가구를 넘어설 것으로 추산된다.
가구수가 최대 두 배 이상 늘어나는 곳도 있다. 용산구 이촌 한강맨션의 경우 기존 5층에서 최고 68층으로 재건축 할 계획으로 가구수는 660가구에서 1441가구로 118% 늘린다.
강동구 명일2동 고덕현대아파트도 기존 15층에서 최고 50층으로 재건축하면서 가구수가 524가구에서 940가구로 79.4% 늘어날 전망이다. 송파구 잠실주공5단지는 계획대로 최고 15층에서 70층으로 탈바꿈하면 3930가구에서 6815가구로 73.4% 늘어난다.
강남구 은마아파트의 경우 기존 최고 14층, 4424가구에서 35층 기준으로 재건축하면 가구수가 5578가구로 26.1% 증가할 예정인데, 현재 주민들이 49층으로 변경 추진하고 있어 더 늘어날 가능성이 있다.
이들 단지 외에도 서울 곳곳에서 초고층 정비사업을 검토하거나 추진하는 단지가 눈에 띄고 늘고 있다. 그동안 사업의 발목을 잡던 층수 규제가 풀린 영향이다.
앞서 서울시는 지난해 12월 한강변 35층 규제 등의 층수 규제를 뺀 2040 서울도시기본계획(2040 서울플랜)을 확정했다. 각종 규제를 완화해주고 속도를 높여주는 신속통합기획도 적극적으로 추진 중이다.
정비사업 조합 입장에선 층수를 올려 가구수를 늘릴수록 일반분양 수익이 늘어나고 '랜드마크화' 하면 단지의 가치를 높일 수 있다는 게 장점이다. 재건축 단지의 기부채납을 통해 공원, 공공시설 등이 조성되면 일대 주거 환경도 개선된다.
교통·기반시설은?…"광역교통대책 등 필요"
그러나 초고층 재건축이 되레 주거의 질을 떨어트릴 수 있다는 우려도 나온다.
고밀 복합개발로 가구수가 늘어나면 인구 과밀화 현상이 나타나면서 교통 체증을 비롯해 도로, 주차장, 상수도 등 기반 시설 부족 등의 부작용을 겪을 수 있기 때문이다. 증가하는 인구에 따라 학교, 의료 시설 등의 사회 인프라 확충도 필요하다.
현재 정비사업 추진 단지 중에서도 이같은 기반시설이 부족한 지역이 있다. 국내 첫 공공임대 재건축 아파트인 서울 노원구 하계5단지는 50층까지 올려 가구 수가 기존 630가구에서 1510가구로 두 배 이상 늘어날 예정이나, 단지 인근에서 이용할 수 있는 광역교통망은 지하철 7호선 하계역 하나 뿐이다.
1기 신도시 역시 1기 신도시 특별법 추진을 통해 용적률 상향 현실화가 코앞이지만 일부 지역은 도시 기반 시설이 부족해 재건축과 함께 인프라를 보강해야 한다는 목소리가 끊임없이 나온다.
전문가들은 이런 부작용을 막기 위해선 지자체 차원의 도시기반시설 대책 및 광역교통개선대책 등 수립이 필요하다고 제언했다.
두성규 목민경제정책연구소 대표는 "초고층 재건축은 건축 기술을 높이고 공간을 효율적으로 이용할 수 있다는 측면에서 적절한 방향이자, 최근 원자잿값 상승 등으로 공급 동력이 많이 떨어진 상황에서 공급에도 도움이 될만한 사업"이라고 평가했다.
그러면서 "다만 그로 인해 유동인구가 급증하면 교통을 비롯해 도로, 수도, 쓰레기 등 기반시설 수요도 증가하는데, 여기서 부작용이 생기는 걸 보고 초고층 재건축 추진을 꺼려할 수 있다"며 "지자체가 건축심의 등 과정에서 충분히 대책을 세울 수 있도록 해야 한다"고 강조했다.
박경아 한국교통연구원 광역·도시교통본부장은 "한 지구 또는 블록 안에 초고층 아파트 여러 채가 연이어서 중장기적으로 지어진다면 교통 체증, 인프라 부족 등의 문제 발생이 불가피하기 때문에 총량적으로 검토해 큰 틀에서 재정비 계획을 짤 필요가 있다"고 말했다.
그는 "특히 일정 기간 안에 대규모 시설물들이 지어진다면 교통영향평가만으론 주변 지역에 미치는 영향을 다 확인할 수 없다"며 "지자체 차원에서 광역교통적 인프라 부족을 진단하고 검토해 광역교통개선대책을 수립해야 한다"고 말했다.
아울러 "가령 잠실 롯데몰의 경우 대규모 상업시설인 만큼 광역교통대책의 일환으로 기부채납을 통해 잠실역 광역환승센터를 만들고 탄천 도로까지 넓혔다"고 예를 들었다.
