2. 빌라는 숨통트고 청약은 숨막히는 12월
3. SH공사 '골드타운으로 줄게 줄게 모두 다 줄게~'
끝날 듯 끝나지 않는 공사비 갈등(feat.장위4구역)
둔촌주공 공사중단 사태를 기억하시나요? 지난 2022년 둔촌주공 재건축 조합과 시공사 간 공사비 갈등이 불거지면서 6개월간 공사가 중단됐었던 일인데요. 자재비, 인건비 등 공사 원가가 줄인상하면서 번진 정비업계 공사비 갈등이 극대화했던 사건이죠.
시간이 지나면서 이 같은 갈등 사례가 잠잠해지나 싶더니 최근 들어 다시 문제가 나타나고 있어요. 서울 성북구 장위동 장위4구역(장위자이레디언트) 재개발 사업인데요. 총 2840가구 규모의 장위4구역은 2022년 12월 일반분양을 마친 공정률 90% 이상 단지예요.
그야말로 거의 다 지은 아파트죠. 내년 5월 입주를 앞두고 공사가 중단되게 생겼어요. 시공사인 GS건설은 이달 12일 장위4구역 현장에 '공사 중지 예고' 현수막과 호소문을 붙였죠. 공사비 인상을 요구하고 설계회사 부재 문제 등을 제기한 내용으로요.
시공사는 착공 이후 코로나19, 공사 물가 폭등 등으로 인상이 불가피하다고 주장하고 있어요. 그러나 조합은 2009년 7월 계약을 맺은 뒤 2015년, 2022년, 2023년 세 차례의 증액이 있었던 만큼 추가 증액을 받아들이지 못하는 분위기고요.
결국 관할 지자체인 성북구청과 서울시 등에서 중재에 나섰지만, 과연 순조롭게 협상에 성공해 제때 입주할 수 있을지는 미지수예요. 공사 원가 인상 등에 따른 공사비 갈등이 끝날 듯 끝나지 않네요. 구체적인 대책이 필요한 때로 보이네요.빌라는 숨통트고 청약은 숨막힐 12월?
최근 빌라 시장이 조금씩 꿈틀대고 있어요. 아직 '빌라왕' 등 대규모 전세사기 피해 여파로 인한 '빌라 포비아'가 남아있긴 한데요. 정부의 비아파트 활성화 대책 등으로 조금씩 가격이 오르고 매매거래도 늘고 있거든요.
지난달에는 서울 지역 빌라가 감정가보다 비싼 가격에 낙찰되는 사례도 나왔어요. 정비사업 인허가 기간을 단축하는 '8·8 대책' 등이 영향을 미친 것이란 분석이 나와요. 지지옥션 통계에 따르면 지난달 서울 빌라 경매 낙찰가율 상위 10건 중 9건이 모두 재개발 구역에 있었거든요.
아울러 12월(예정)부터는 수도권에서 특정 요건의 빌라 1채를 보유한 사람도 청약 시 무주택자로 인정받게 되면서 빌라 시장에 더 활기가 돌 것이란 전망이 나와요. 국토부는 지난 20일 이런 내용의 '주택공급에 관한 규칙' 개정안을 예고했어요.
현재 수도권에서 전용면적 60㎡·공시가격 1억6000만원 이하인 아파트 및 비아파트는 청약 때 무주택으로 인정받고 있는데요. 12월부터는 비아파트만 기준을 완화해요. 수도권 85㎡·공시가격 5억원 이하로요. 비아파트에는 다세대, 다가구, 연립주택, 단독주택 등이 포함되는데요.
수도권에서 시세 7억~8억원대 빌라 1채만 소유하고 있으면 '무주택'으로 보는 거죠. 다만 청약 대기자들에겐 달갑지 않은 얘기예요. 가뜩이나 수도권 청약 경쟁이 치열한 가운데 빌라 1채 소유자들까지 청약 시장에 나오면 인기 단지의 경우 경쟁이 더 심화할 수 있거든요. 뜨거운 12월이 되겠네요.
SH공사 '골드타운으로 줄게 줄게 모두 다 줄게~'
SH공사가 자체 개발 방식인 '골드타운'에 상당한 자신감을 드러내고 있어요. 골드타운은 공동주택 용지를 매각하지 않고 건물만 분양하는 방식인데요. 토지를 공공이 보유한다는 점에서 기존 개발 방식과 차이가 있어요.
SH공사는 이를 통해 개발 이익을 크게 늘릴 수 있다고 보고 있는데요. 만약 골드타운 방식을 이용하면 2기 신도시인 판교 신도시의 개발 방식을 두 배 이상 늘릴 수 있었다는 분석 결과를 내놨어요.
SH공사 산하 SH도시연구원에 따르면 이달 시세 기준 판교 신도시 아파트의 총 평가액은 43조1000억원으로 추산되는데요. 이중 △LH 사업비 6조1000억원 △민간 건설사 이익 1조4000억원 △수분양자 시세차익을 23조4000억원으로 추정했고요.
LH가 판교 신도시 공동주택 개발로 얻은 이익과 자산가치 상승분은 11조5000억원 수준으로 추산했어요. 판교 신도시는 50.6%를 분양주택으로, 49.4%는 공공임대주택(분양전환 포함)으로 공급했고요. 골드타운 방식은 건물만 분양하는 분양주택 50%, 장기전세 50%로 이뤄져요.
이를 판교 신도시에 적용하면 공공이 갖는 수익과 자산가치 상승분이 23조9000억원이 될 것으로 추산했는데요. 기존 LH 개발 방식과 비교하면 2.1배 수준이고요. 수분양자의 시세 차익과 주택 가격 거품을 최소화해 약 9조5000억원의 가격 안정화 효과가 있다고도 봤어요.
SH공사는 이 같은 방식 등으로 3기 신도시 사업에 참여하고 싶다고 재차 밝혔는데요. 그러나 이미 지난해 12월 행정안전부가 3기 신도시 개발사업에 SH공사가 참여하는 건 타당하지 않다는 취지의 유권해석을 내놓은 바 있어 쉽지 않아 보이네요.
