서울 아파트값이 84주째 상승세를 이어가고 있다. 2021년 전후 문재인 정부의 85주 연속 상승 기록을 넘어설 기세다. 설·추석 연휴로 통계가 공표되지 않은 기간을 포함하면 이미 넘어섰다는 분석도 있다. 올해 추석 연휴가 지나면 서울 집값은 어느 방향으로 흐를까?
같은 상승장이지만, 지금은 '생존 매수'
25일 한국부동산원에 따르면 9월 둘째주 서울 아파트 매매가격 변동률은 전주 대비 0.16% 상승했다. 지난해 2월부터 한주도 빠짐없이 올랐다. 최근 들어 강남권이 약세를 보이고 있지만 전반적인 시장 흐름은 바뀌지 않고 있다. 지난해 추석 연휴인 10월 둘째주엔 0.54%로 2020년 이후 최고치를 기록했다. 서울 전역과 경기 12곳을 규제 지역 및 토지거래허가구역으로 지정한 10·15 대책을 앞둔 때였다.
전문가들은 2022년 이전 상승기와 지금의 상승기가 닮은 듯, 다르다고 말한다. 차이를 만든 건 금리 수준이다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "문재인 정부 초중반부터 부동산 가격이 상승하다가 2022년 중반 미국의 기준금리 급등 이후 시장이 침체했다"며 "2024년부터 주요 지역에서 외곽 지역으로 상승세가 번졌다"고 설명했다.
함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "유동성이 풍부한 건 비슷한데 그땐 저금리였고 지금은 고금리"라며 "과거 대구, 부산 등 가리지 않고 전국적으로 올랐다면 최근엔 임대차 시장의 불안 때문에 포모(FOMO·소외 공포)가 심화해 서울, 경기 동남권만 오르는 모습"이라고 분석했다.
김효선 KB국민은행 부동산 수석 전문위원도 "(2021년 무렵) 총부채원리금상환비율(DSR) 규제조차 없던 때 저금리와 풍부한 유동성을 바탕으로 투기 수요가 많이 진입했다"며 "지금은 공급이 부족해 실수요자들이 '생존매수'하는 상황이다. 상승장은 유사하지만 매수 주체도, 오르는 이유도 다르다"고 봤다.
외곽 상승 막으려면…전세 안정돼야
추석 이후 하반기에도 거래량 둔화와 가격 상승세가 이어질 거란 전망이 우세했다. 상황을 반전시킬 만한 변수는 '공급' 외에 딱히 없다는 데 전문가들은 공감대를 이뤘다. 서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 "지금 나오는 정부 대책은 10년 후 공급되는 것이지 당장 공급 부족을 해결하긴 어렵다"고 말했다.
양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 "추석 이후는 본격적으로 수요가 움직이는 가을 이사철"이라며 "강남권 약세가 이어질 순 있지만 매물을 거둬들이거나 (팔지 않고) 버티는 수요자들이 생길 수 있어 조정이 오래 가진 않을 듯하다"고 말했다. 이어 "전월세난으로 인한 서울 외곽 지역 상승세가 시장 가격을 전반적으로 끌어올릴 수 있을 것"이라고 덧붙였다.
김효선 위원은 "실수요자들이 선택할 수 있는 중저가 지역에 수요가 몰리면서 이들 지역 가격대를 끌어올리는 모습"이라며 "정책 강화는 부작용을 낳을 수 있기 때문에 근본적으로 공급을 확대하되 (공급되기까지의) 시차 동안 전월세 시장을 안정화할 방법이 무엇일지 고민할 필요가 있다"고 강조했다.
함영진 랩장 역시 "실수요자들이 중저가 지역에 몰리는 건 임대차 시장의 가격 불안 때문이고 해결할 방법은 공급뿐"이라며 "3기 신도시든, 신규 택지든, 정비사업이든 꾸준히 하고 단기적으로는 공공임대, 매입임대, 준공 후 미분양 등 최대한 가용할 수 있는 주택을 확보하는 전략이 필요하지 않을까 싶다"고 말했다.
