정부의 부동산 금융 규제가 하나씩 풀리고 있다. 이달부터 생애최초 내 집 마련에 나선 무주택 실수요자들은 규제지역 여부에 상관없이 LTV(주택담보인정비율) 80%가 적용된다.
은행들 입장에선 대출수요가 급격히 줄어든 만큼 규제완화를 적극 이용해야 하는 상황이다. 하지만 가파른 기준금리 인상으로 주택담보대출 금리도 급등했고, LTV 이전에 DSR(총부채원리금상환비율) 규제 장벽이 가로막고 있어 영업환경이 녹록지는 않다.
'제자리걸음' 머문 주담대
7월말 기준 주요 시중은행(KB국민‧신한‧하나‧우리‧NH농협은행) 주택담보대출(주담대) 잔액은 506조6804억원으로 집계됐다. 올들어 시중은행 주담대가 1조2758억원(지난해 말 대비 0.3%) 늘어나는데 그쳤다.
NH농협은행이 2.8% 늘어나 증가폭이 가장 컸고 KB국민은행과 우리은행은 지난해 말과 비교해 오히려 주담대 잔액이 감소했다.
은행들의 주요 대출 자산인 주담대가 제자리 수준에 머문 것은 올 들어 주택 시장이 얼어붙었기 때문으로 분석된다. 기존 차주들의 지속적인 원리금 상환으로 대출 잔액은 자연 감소하는데 반해 신규 대출이 일어나지 않았다는 의미다.
가계부채 관리 강화를 위해 대출 문턱이 높아진 가운데 물가 상승 압력이 커지면서 한국은행이 적극적으로 기준금리를 인상한 게 대출 수요 전반에 영향을 줬다.
올 1월부터 DSR 1단계가 적용되기 시작했고, 기준금리 상승 여파로 대출금리 기준이 되는 코픽스 금리도 역대 최고 수준의 상승폭을 기록했다. ▷관련기사: 코픽스도 '빅스텝'…주담대 금리 빠르게 오른다(7월15일)
이로 인해 주담대 금리가 크게 올랐다. 은행연합회에 따르면 올 1월 시중은행 주담대 금리는 3.78% 수준이었지만 7월에는 4.35%로 0.57%포인트 상승했다. 하반기에도 고물가 대응을 위한 기준금리 인상이 예상돼 연말에는 주담대 금리가 8%에 달할 것이라는 전망까지 제기된다.
규제 풀렸지만…
이같은 상황에서 생애최초 주택구매자를 대상으로 부동산 금융 규제가 일부 해소된다. 소재지역과 주택가격에 상관없이 LTV 80%를 적용(8월1일부터 시행)하고, 대출한도는 6억원까지 확대한다는 내용이다. 처음으로 내 집 마련을 계획하고 있는 실수요자라면 늘어난 대출 한도를 이용할 수 있다.
하지만 규제 완화에도 실질적인 효과는 크지 않을 것이란 전망이 우세하다. 이보다 앞선 7월부터 DSR 2단계가 적용돼 1억원 이상 대출을 받는 경우 DSR 40%를 적용받는 까닭이다. 늘어난 대출한도인 6억원을 대출받기 위해선 연소득이 8800만원 이상이어야 가능하다.
이와 함께 부동산 심리가 위축된 상황이라 거래 자체가 늘어날 가능성이 크지 않다. KB부동산에 따르면 7월 기준 매수우위지수는 전달보다 7.7포인트 하락한 32.4에 그쳤다. '매도자 많음' 응답이 '매수자 많음'보다 67.6% 많다는 것으로 주택 시장에서 집을 사려는 사람보다 팔려는 사람이 훨씬 많다는 의미다.
이런 이유로 은행들도 적극적으로 주담대를 중심으로 한 가계대출을 늘리기보다는 건전성 관리에 주력할 것으로 보인다.
한 시중은행 관계자는 "LTV 80%, 50년 만기 주담대 등 대출 장벽을 낮추는 정책들이 만들어지고 있지만 대출 문의는 이전보다 현격히 줄어들었다"라며 "시장 금리가 크게 올랐고 주택시장도 침체되고 있기 때문으로 보인다"라고 말했다.
이어 "디레버리지(Deleverage, 부채를 줄이는 것) 시대인 만큼 은행들도 대출 자산을 늘리는데 집중하가보다 건전성 관리에 방점을 두고 있다"고 설명했다.
