재개발·재건축 시계가 빨라질까. 재건축아파트는 서울 집값 상승의 진앙지다. 문재인정부는 집값 상승을 막는다는 명분으로 재건축 사업을 꽁꽁 틀어막았다. 그랬더니 서울에 공급도 꽉 막힌 지경이 됐다.
정비사업과 관련해서도 애초 윤석열 국민의힘 후보는 이번 정부와 정반대의 차별화한 정책을 내세웠다. 이재명 더불어민주당 후보도 결국 재건축 등 정비사업 규제완화를 들고 나왔다. 재개발·재건축 규제 완화를 통해 공급 물량을 늘리고, 궁극적으로 집값을 잡겠다는 목표다.
전문가들은 주택공급을 위한 규제 완화는 필요하지만 극적인 규제 완화보다 세심한 접근이 필요하다고 강조한다. 공급 확대 방안이 효과를 보이는 입주 시점에 접어들기까지 중단기적으론 난개발, 집값 폭등 등의 부작용이 발생할 수 있다는 지적이다.
안전진단 "문턱 낮출게" vs "면제할게"
이재명 더불어민주당 대선 후보와 윤석열 국민의힘 대선 후보는 재건축사업의 가장 큰 걸림돌이었던 '안전진단' 규정을 손보겠다고 약속했다.
이 후보는 안전진단 평가 시 '구조안전성' 항목의 비중을 하향하겠다고 밝혔다. 윤 후보는 준공된 지 30년 이상 된 아파트는 아예 '정밀안전진단'을 면제하겠다는 입장이다.
재건축 안전진단은 통상 △예비 안전진단 △1차 정밀안전진단 △2차 정밀안전진단 순서로 진행한다. 2차 안전진단에서 D 또는 E등급을 받아야 재건축이 가능하다.
하지만 지난 2018년 평가 항목 중 '구조 안전성' 비중이 기존 20%에서 50%로 높아지며 안전진단 통과가 사실상 어려워졌다. 정비업계에서 "건물이 무너지기 직전이 돼야 D~E등급을 받을 수 있다"고 하소연할 정도다.
실제 기준 강화후 안전진단을 통과한 단지는 양천구 목동신시가지 6단지, 마포구 성산시영, 여의도 목화, 서초구 방배삼호, 도봉구 삼환도봉 등 5곳에 불과했다.
두 후보의 공약대로 구조 안전성 항목 비중이 줄거나, 정밀안전진단을 면제하게 되면 현재 사업을 보류 중인 재건축 단지들이 다시 추진할 수 있는 동력이 생기는 셈이다.
현재 서울 목동, 상계동 등의 준공 연도가 30년 이상 된 아파트 단지 대부분이 수년째 안전진단 단계에 계류하고 있다. ▷관련기사:안전진단 NO 신통기획도 NO… 목동 주민들 "지방선거때 보자"(1월13일)
다만 전문가들은 이같은 규제완화로 인해 단기적 집값 폭등을 우려하고 있다.
서진형 대한부동산학회장은 "입주 이후까지 장기적으로 내다보면 규제 완화가 주택 공급에 도움이 될 것"이라면서도 "재건축 길이 열린 지역들은 당장 집값이 올라 지금과는 다른 새로운 가격대를 형성할 가능성이 크다"고 지적했다.
용적률 '500%' 올리면? "난개발 가능성"
안전진단 규제 완화와 더불어 두 후보가 공통적으로 내건 '용적률 상향' 공약까지 실현되면 서울 노후 주거단지 외 분당·산본·일산·중동·평촌 등 1기 신도시까지 수혜 범위가 넓어질 전망이다. ▷관련기사:[집잇슈]훈풍 부는 1기 신도시 리모델링…집값도 '쑥'(1월6일)
이 후보와 윤 후보는 모두 도심 내 용적률을 500%까지 상향하겠다고 공약했다. 이 후보는 '4종 일반주거지역'을 신설하고, 이 지역에 이같은 용적률을 적용할 방침이다. 윤 후보는 '서울 역세권 민간 재건축지역' 용적률을 기존 300%에서 500%로 올린다.
이 후보는 재건축이 어려운 단지는 리모델링을 통해 더 많은 가구 수를 확보할 수 있도록 하는 '리모델링 특별법'을 제시하기도 했다. 안전성 확보 등의 이유로 건축허가를 받기 어려웠던 '수직증축'을 확대하고, 중대형 아파트 1가구를 여러 가구로 구분하는 '세대 구분 리모델링'도 길을 열어주겠다고 밝혔다.
일각에서는 무차별적 개발에 따른 주거환경 악화 등의 부작용을 우려한다. 용적률이 상향되면 도심에 아파트가 빽빽하게 들어서 일조권 확보 등이 어렵고, 인구 밀집에 따라 교통 환경 또한 악화할 가능성이 있다.
이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "4종 일반주거지역 등을 통해 용적률을 상향하게 되면 모든 재개발조합은 당연히 최대 용적률을 받고자 할 것"이라며 "각 사업지에서 개발 계획이 변경되면서 난개발이 이뤄질 수 있다"고 말했다.
두 후보 모두 정비사업을 통해 각각 40만 가구 이상을 공급할 계획이다.
관련 공약에서 가장 큰 차이를 보이는 지점은 '재건축초과이익환수제(재초환)'다. 재초환은 재건축으로 조합원이 얻은 이익이 3000만원을 초과할 경우 초과 금액의 최고 50%를 국가가 환수하는 제도다. 안전진단과 함께 재건축 추진을 가로막는 대표적인 규제다.
이 후보는 "과도한 개발이익이 발생하는 사업구역은 적절히 환수해 지역사회에 환원되게 하겠다"는 입장이지만, 윤 후보는 "재건축초과이익환수제를 대폭 완화하겠다"고 밝혔다.
고준석 동국대학교 법무대학원 겸임교수는 "안전진단 규제 완화만으론 민간이 적극적으로 참여하리라고 기대하기는 어렵다"며 "재건축을 통해 주택 공급 확보, 집값 안정 등의 성과를 얻으려면 안전진단, 재건축초과이익환수제, 분양가상한제 등 재건축 3대 걸림돌을 모두 해결해야 한다"고 말했다.
