정부가 재개발·재건축 이주비 대출금액 산정 때 주택담보대출비율(LTV) 적용 방식을 개편해 종전과 종후자산 평가액(조합원 분양가) 중 큰 금액을 기준으로 삼기로 했다. 이렇게 되면 종전자산 평가액을 기준으로 산정하던 현행 방식에 비해 평균 30% 많은 금액을 빌릴 수 있다고 주택당국은 추산했다.
국토교통부는 지난 1일 서울 중구 세브란스빌딩에서 연 '정비사업 정책 방향 권역별 설명회'에서 이런 내용을 포함한 8·13 대책의 추진 배경과 예상 효과를 설명했다.
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정부는 신속 착공 사업장 인센티브 제공 차원에서 재개발 조합 취득세 감면율을 높였다. 2028년 말까지 시행자가 현금청산자로부터 취득하는 부동산에 대해 취득세(4%)를 50% 감면(2%)한다. 시행일인 8월13일 이후 관리처분인가를 받고 2년 내 착공하는 경우 이 감면율을 확대한다. 내년까지 취득분은 100% 면제, 2028년 취득분은 75% 감면한다. 이 조치로 1000가구 기준 4억~9억원의 비용 절감 효과가 예상된다.
시행일 이후 관리처분인가를 받고 2028년 내 착공하면 공공기여 임대주택 매입 기준을 기본형 건축비의 100%로 한시 상향하는 혜택도 주어진다. 기존엔 지자체가 건축물은 기본형 건축비 80%, 토지는 무상 기부채납으로 인수했다.
발표를 맡은 윤종현 국토부 사무관은 "2년 내 착공 조건이 실효성 없다는 지적도 있는데 통계적으로 봤을 때 중윗값에 가깝다"라며 "넉넉하게 기간을 잡으면 신속 착공이란 취지에 맞지 않아 2년으로 설정하고, 미착공 시 상향된 감면율을 적용해 징수할 것"이라고 말했다.
이주비 대출 산정기준 개선에 대해서는 "이번 대책에서 가장 칭찬받은 부분"이라 표현했다. 종전자산 평가액(기존 부동산 감정평가액) 기준으로 이주비 대출을 산정하던 것을 개선해 종전자산과 종후자산 평가액(신축 부동산 조합원 분양가) 중 더 높은 가치를 기준으로 삼는다. 다만, 과도한 대출을 막고자 주택도시보증공사(HUG) 보증 한도(LTV 70%)는 기존대로 제한한다.
윤 사무관은 "종후자산 평가액을 적용하면 종전 대비 10배, 20배로 늘어나는 구역도 있는 것으로 파악됐다"며 "몇 군데 관리처분계획을 뜯어보니 현행 대비 이주비 대출 가능 금액이 평균 30% 증가할 것으로 예상된다"고 말했다.
소형주택 공급을 촉진하기 위해 공원·녹지 기부채납 기준도 완화한다. 1000가구 이상 사업장에 대해 전용 60㎡ 이하 소형주택을 전체 3분의 2 이상 공급하는 경우 가구당 3㎡가 아닌 가구당 2㎡의 공원·녹지를 기부채납한다. 국토부가 시뮬레이션한 결과 조합원마다 약 500만원의 분담금이 절감될 것으로 기대된다.
윤 사무관은 "시행일 이후 5년 이내 사업시행인가를 신청할 경우 적용한다"며 "이미 사업시행인가를 받은 곳까지 혜택을 주면 모든 계획이 바뀌어 사업이 오히려 늦어지는 문제가 생긴다"고 설명했다.
정부는 2030년까지 23만4000가구가 착공하면 질서 있는 이주 지원이 필요하다고 보고 국토부-지자체 합동 '이주 수요 관리 협의체'를 운영하기로 했다. 19만~20만가구 멸실로 이주 수요가 폭증하더라도 인근 전월세 시장에 충격을 주지 않도록 실태를 파악하고 관리한다는 계획이다.
다만 이 같은 설명 뒤에도 정비사업을 추진하는 조합 임원들은 하소연을 쏟아냈다. 공공 재개발을 진행 중인 장위8구역 관계자는 "후보지 선정 이후 5년 4개월이 지났는데 아직도 통합 심의 단계다. 사업시행인가, 관리처분인가, 입주까지 하면 총 14년이 예상된다"며 "현장에선 인센티브가 없어도 내일 당장 착공하고 싶은 심정인데 인허가 과정에서 너무 많은 시간이 소요된다"고 토로했다.
