정부가 재건축·재개발 조합원의 이주비 대출 담보가치를 완공 후 신축주택 가격으로도 매길 수 있게 한다. 아직 짓지 않은 집의 가치를 담보로 인정해 이주 단계에서 막힌 정비사업의 속도를 높인다는 구상이다.
부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 보증과 정상화 펀드도 대폭 늘려 멈춰 선 주택 사업장의 착공을 앞당긴다. 부동산PF 보증 등 주택공급을 위한 금융지원을 현재 26조3000억원에서 47조8000억원 이상으로 늘릴 방침이다.
이주비 담보가치에 '재건축 이후 가격' 반영
금융위원회는 13일 이 같은 내용을 담은 '부동산 시장 안정을 위한 금융 종합대책'을 발표했다.
오는 31일부터 정비사업 조합원의 이주비 대출한도 산정 기준이 바뀐다. 현재는 담보인정비율(LTV) 심사 때 정비사업 진행 전 토지 및 주택 가치인 '종전자산평가액'을 기준으로 삼지만, 앞으로는 종전자산평가액과 '종후자산평가액' 중 큰 금액을 적용한다. 종후자산평가액은 사업 종료 후 신축주택의 가치 추산액이다. 다만 LTV 40%와 6억원 한도 기준은 유지한다.
신진창 금융위 사무처장은 "강북의 특정 아파트 단지는 종전 기준으로 이주비 대출한도가 2억4000만원인데 이를 바꾸면 3억2000만원으로 늘어난다"며 "대출 가능 금액이 30% 이상 늘어나는 셈"이라고 설명했다.
이주비만으로 부족한 경우를 위한 '추가 이주비대출 보증상품'도 신설한다. 시공사가 은행에서 주택금융공사 보증으로 대출을 받아 조합원에게 다시 빌려주는 방식이다. 사업장별 이주비 예상 수요를 고려해 보증한도를 산출한다.
중소형 건설사 중심의 정비사업 대출 보증상품도 새로 만든다. 주금공도 정비사업 보증에 참여해 대형 사업장은 HUG가 맡고, 주금공은 시공순위 50위 이내 중소형 건설사 사업장을 중심으로 취급한다.
신 사무처장은 "사업자 대출까지 포함해 필요 이상의 이주비 대출이 가능해지는 상황은 유의해서 관리하겠다"고 말했다.
PF보증 2.2배 확대…정상·부실사업장 모두 속도
주택공급 촉진을 위한 금융지원 규모는 기존 26조3000억원에서 47조8000억원으로 늘어난다. 주금공과 HUG의 PF 보증 28조7000억원, 캠코 펀드 4조1000억원, 신디케이트론 5조원, 금융권 자체 펀드 10조원으로 구성된다.
PF보증은 향후 3년간 연평균 28조7000억원으로 직전 3개년 평균(13조1000억원)의 2.2배 규모로 투입한다. 착공 예정 물량이 가장 적은 2027년에 33조원을 집중 공급한다. 올해는 당초 16조9000억원에서 23조원으로 늘렸다.
건축공사비 플러스 PF보증은 4조원에서 5조원으로 늘린다. 내년 4월까지였던 보증수수료 30% 인하 기간은 12월로 연장하고, 3개월 내 조기 착공하면 10%를 추가 감면한다. 이를 통해 평균 보증료율은 0.25%에서 0.15% 수준으로 낮아진다. 주거사업장 보증 비율도 90~95%에서 100%로 한시 확대하고, PF 자기자본비율 규제는 주거사업장에 한해 2년 유예한다.
부실사업장 정상화를 위한 캠코 PF정상화 지원펀드는 3조원을 추가 조성한다. 정부가 1조5000억원을 출자하고, 민간이 같은 규모를 매칭하는 방식이다. 기존 1차 펀드를 더하면 총 지원 규모는 4조1000억원이다.
신 사무처장은 "1차 펀드는 1조1000억원 중 8200억원이 집행됐고, 이 중 3730억원이 주거사업장에 투입돼 3881가구가 건설되고 있다"며 "이를 고려하면 이번 펀드로만 최소 1만8000가구 이상의 주택 공급이 가능할 것"이라고 말했다.
캠코펀드는 후순위로 투자한다. 캠코가 후순위 투자에 참여하면서 은행 PF대출의 위험가중치가 기존 400%에서 100%로 낮아져 민간 투자 유인이 커질 것으로 봤다.
은행과 보험업권의 신디케이트론도 1조원에서 5조원으로 확대한다. 금융업권 자체펀드는 증권업계 2조1000억원 추가 조성 등으로 7조3000억원에서 10조원으로 늘린다.
이억원 금융위원장은 "집을 짓는 곳에는 사업자금이, 착공과 입주 과정에는 이주비와 잔금 대출이, 실제로 집이 필요한 국민에게는 실수요 금융이 원활하게 이어지도록 하겠다"고 밝혔다.
