'위기설'이 끊이지 않던 부동산 PF(프로젝트 파이낸싱) 시장 안정화를 위해 정부가 구체적인 방안 마련에 나섰다. 사업성 평가기준을 개선하고 정상 사업장에는 자금공급을 강화한다.
사업성이 부족한 사업장은 재구조화와 정리를 추진하고 시장·금융사·건설사 안정화를 위한 모니터링도 강화한다는 방침이다.
특히 은행과 보험업계에서 1조원 규모 공동 신디케이트론을 조성한다. 향후 시장 상황에 따라 최대 5조원까지 규모를 확대한다는 계획이다.
금융위원회와 금융감독원은 13일 '부동산 PF의 질서있는 연착륙을 위한 향후 정책 방향'을 발표했다.
사업성 평가 개선…정상 사업장 금융지원 강화
금융당국은 부동산PF 사업성 평가기준을 개선한다. 사업성이 양호한 정상 사업장과 부족한 사업장을 엄정하게 판별하기 위해서다.
우선 평가대상에 본PF와 브릿지론 외 위험성이 유사한 토지담보대출과 채무보증 약정을 추가하고, 대상 기관에는 새마을금고도 포함한다. 평가기준은 사업성 성격에 따라 브릿지론과 본PF로 구별해 평가체계를 강화하고 사업 진행 단계별 위험요인과 수준을 세분화·구체화한다.
사업성 평가등급 분류를 세분화한다. 기존 3단계(양호·보통·악화우려)에서 4단계(양호·보통·유의·부실우려)로 개선한다. 이 가운데 사업성이 부족한 사업장은 재구조화와 자율매각, 상각과 경·공매 등 정리를 통해 연착륙을 유도한다는 구상이다.
사업성 평가는 다양한 평가지표를 종합적으로 고려해 진행하고 필요하면 금융사 내부 위험관리절차를 거쳐 기준과 달리 예외적 평가를 가능토록 했다. 사업성이 부족한 사업장은 사후관리 기준과 점검·지도 절차를 마련해 실효성 있는 관리 감독을 추진한다.
사업성이 충분한 정상 PF 사업장에는 충분한 금융공급을 통해 정상적으로 사업이 진행되도록 지원한다. 금융당국은 브릿지론의 본PF 전환 시 필요한 자금공급에 차질이 없도록 주택도시보증공사(HUG)와 주택금융공사 PF 사업자보증을 5조원 추가 확대(35조원→40조원)했고, 비주택 PF 사업장에 대한 건설공제조합 PF 사업자보증 프로그램(4조원)을 신설했다.
건설사 워크아웃을 포함해 다양한 이유로 사업 추진에 어려움을 겪는 정상 PF 사업장에는 주금공과 HUG가 증액 공사비 등에 추가 보증을 제공한다. 'PF 정상화 펀드'를 활용해 정상 PF 사업장에 대한 추가 자금 공급도 추진한다.
PF 자금공급 과정에서 시행사와 건설사에 과도한 수수료가 부과되는 사례를 점검·개선해 과도한 부담도 줄이기로 했다.
부실 사업장 정리 속도전…인센티브 제공
사업성이 부족한 사업장은 금융사들이 정리할 수 있도록 인센티브를 제공해 여건을 조성하기로 했다.
2회 이상 만기연장이 이뤄진 PF 사업장은 'PF 대주단 협약' 상 만기연장을 위한 대주단 동의요건을 기존 3분의2 이상에서 4분의 3 이상 동의로 바꾼다. 만기연장 시 연체이자는 원칙적으로 상환토록 개선한다. 금융사 PF채권 경·공매 기준을 도입하는 등 금융사 스스로 재구조화와 정리를 추진할 수 있도록 한다는 방침이다.
부실 사업장 재구조화와 정리에 필요한 자금과 인센티브도 지원한다. 상대적으로 자금 여력이 충분한 은행과 보험업권이 1조원 규모로 공동 신디케이트론을 조성해 민간 수요를 보강한다. 향후 지원 현황과 시장 상황을 보면서 필요 시 최대 5조원까지 규모를 확대한다는 계획이다.
신디케이트론은 5개 은행(KB국민·신한·하나·우리·NH농협은행)과 5개 보험사(삼성생명·한화생명·메리츠화재·삼성화재·DB손해보험)가 참여한다. PF 사업성 평가 결과에 따라 경·공매를 진행하는 PF 사업장에 대한 경락자금대출과 NPL(부실채권) 매입지원, 일시적 유동성 지원 등을 수행한다.
지난 3월 발표한 LH(한국토지주택공사) PF 사업장 토지매입(최대 3조원)과 캠코펀드의 경·공매를 통한 자산취득 허용, 취득세 한시 감면도 추진한다.
부동산 등 부실채권의 원활한 정리를 위해 캠코펀드에 우선매수권 도입을 추진한다. PF채권 매도자에게 캠코펀드 등이 차후 PF채권을 처분할 때 다시 매입할 수 있는 기회를 부여하는 내용이다.
이와 별도로 지난해 캠코에서 새마을금고에 지원한 1조1000억원에 더해 올해도 새마을금고와 저축은행업권에 총 4000억원 규모의 자금을 추가로 지원한다.
'규제 완화'로 시장 영향 최소화
금융당국은 시장과 건설사, 금융사 영향을 최소화하기 위해 한시적으로 규제를 완화하는 조치도 병행한다.
부실화된 사업장에 금융사가 신규자금을 지원하면 한시적으로 신규 추가자금에 대해선 건전성 분류를 '정상'까지 분류할 수 있도록 허용할 계획이다. 신규자금 공급으로 PF 사업장 사업성이 개선되면 재평가 할 수 있는 근거를 명확히 해 금융사가 PF에 적극적으로 자금을 공급할 수 있도록 유도한다는 구상이다.
저축은행 영업구역 내 신용공여 한도 규제를 완화하고 부실채권펀드 투자로 인한 유가증권 보유한도 초과 허용, 상화금융의 재구조화 목적 공동대출 취급기준도 일부 완화한다.
보험사의 PF 정상화 지원 등에 대한 'K-ICS'(위험계수) 합리화와 부동산 PF 대출 전후 유동성 관리 목적의 RP(환매조건부채권)매도 인정, 종합금융투자사의 주거용 PF 대출 NCR(순자본비율) 위험값 완화, 금융투자사의 PF-ABCP 보증의 PF 대출 전환에 대한 위험값 완화 등 2022년 하반기부터 시행한 2금융권 규제유연화조치 일부를 올 연말까지 추가 연장해 금융사의 유동성과 건전성 관리 부담을 줄이기로 했다.
PF사업장 매각과 신디케이트론 지원 등으로 손실이 발생한 경우 금융사 임직원 면책 등도 추진한다.
아울러 PF 재구조화와 정리로 예상되는 금융사 충당금 적립상황을 상시 점검하고 2금융권 건전성 리스크 관리를 위해 자본금 확충도 지속적으로 유도한다. 이미 마련한 '94조원+α 프로그램' 집행, 금융시장과 건설사, 2금융권 상황을 상시 모니터링한다는 계획이다.
금융당국 관계자는 "PF 시장의 불확실성으로 급격한 자금공급 위축과 일부 금융사·건설사 건전성 우려가 있었지만 시장 안정화를 위한 노력으로 연착륙을 수행할 수 있는 여건이 충분히 갖춰졌다"며 "정책적 노력과 함께 시장 참여자의 이해조정 노력과 리스크에 상응하는 손실분담 등 자구노력이 병행될 필요가 있다"고 강조했다.
이어 "금융권이 질서있는 연착륙의 주체로서 역할에 최선을 다하도록 대책을 추진할 것"이라며 "이 과정에서 캠코 등 공적역할 확대가 필요하면 관계기관과 협의해 신속히 대응할 수 있는 체계를 구축하겠다"고 밝혔다.
