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'민간물량'까지 끌어온 사전청약, 가능할까

  • 2021.08.25(수) 16:15

민영주택 사전청약 건설사 참여·분양가 관건
2.4대책 불확실성 커…사전청약도 회의적

정부가 주택공급 일정을 앞당기는데 고삐를 죄고 있다. 공공택지 민영주택은 물론 2.4대책을 통한 도심공공개발사업을 통한 공급물량도 사전청약 대상에 포함하기로 했다.

이를 통해 기존보다 10만여가구의 공급시기를 앞당겨 집값 안정을 도모하겠다는 포석이다. 

관건은 이번 방안 역시 정부 계획대로 공급이 이뤄질 수 있을지에 달려있다. 민영주택의 경우 민간 건설사 입장에선 여러 인센티브에도 사전청약이 실제 이익이 될 수 있을지 계산기를 바쁘게 돌려야 하는 상황이다. 2.4대책은 정부가 사업추진 속도에 자신감을 내비치고 있지만 재개발 특성상 사업이 지연될 수 있는 여러 변수가 존재한다는 점 또한 우려 요인이다.

윤성원 국토교통부 1차관은 25일 10만가구 규모의 사전청약 확대방안을 발표했다. /사진=국토교통부

건설사, 사전청약 할까 말까

국토교통부 사전청약 확대방안에 따르면 민간 시행자(건설사 등)가 LH(한국토지주택공사) 등 택지조성 사업자로부터 공공택지를 공급 받은 후 해당 부지에 주택을 건설‧공급하는 사업도 사전청약 대상지에 포함됐다.

민간 시행자가 택지를 공급받은 후 건축설계(안)를 마련하면 사전청약이 가능토록 해 청약시점을 2~3년 정도 앞당긴다는 계획이다. 이를 통해 8만7000여가구가 사전청약 대상에 추가됐다.

사전청약 시 추정분양가는 건축설계를 바탕으로 산정하고 HUG(주택도시보증공사)의 분양가 검증을 통해 정해진다. 국토부는 민간분양 사전청약 추정분양가가 공공분양과 유사하거나 조금 더 높을 것으로 예상하고 있다.

윤성원 국토부 1차관은 "분양가는 택지비와 표준형 건축비, 가산비로 구성되는데 공공분양 분양가와는 가산비 항목에서 차이가 날 것"이라며 "민간 건설사 시공 시 내부 마감재 등의 비용이 LH보다는 높아 공공분양보다는 민간이 좀 더 비쌀 수 있다"고 말했다.

이와 함께 국토부는 민간 시행자들의 사전청약 참여를 유도하기 위해 매각 예정 택지에 대해 공급계약 체결 후 6개월 이내에 사전청약을 실시하는 조건을 부여(추첨‧경쟁 모두)하고, 이미 택지를 보유하고 있는 업체라면 제도 개편 후 사전청약을 실시할 경우 다른 택지 공급 시 우대한다는 당근책도 제공한다.

본청약 시점에 당첨자 이탈이나 미분양 발생을 대비해 공공이 일부 분양물량을 매입하는 안전판도 마련했다.

공급주체인 민간 건설사(시행자) 입장에선 민간분양 사전청약 첫 도입인 만큼 머릿 속이 복잡할 것으로 보인다. 주택 사업을 위한 택지 확보에 유리하다는 점은 매력적이지만 분양가 책정 등을 감안하면 참여해야 할 이유를 찾기 어렵다는 시각도 있다. 

이은형 대한건설정책연구원 책임연구위원은 "민간분양 사전청약 확대는 민간 건설사들 참여요인을 크게 높여야만 가능한 사안"이라며 "1차 사전청약을 보면 본청약 시점 분양가도 일정수준 범위 내에서 결정할 것으로 보이는데, 민간 건설사 입장에선 분양가상한제를 적용해도 집값 상승을 전제할 경우 추후 분양하면 더 높은 분양가를 받을 수 있다는 점에서 사전청약에 참여할 요인이 크지 않다"고 말했다.

이어 "택지 공급에 우대요건을 준다는 점은 참여요인이 될 수 있지만 택지 확보 시 얻을 수 있는 이익이 (사전청약으로)줄어들 가능성이 있어 고민할 것"이라고 덧붙였다.

반면 함영진 직방 빅데이터랩장은 "민간 건설사 입장에선 택지 확보가 쉽지 않은 상황임을 감안할 때 사전청약에 단기적인 움직임을 보일 수 있다"면서도 "분양가 책정엔 고민이 클 것"이라고 평가했다.

도심 공공개발 사전청약도 험난

공공택지 민간분양은 건설사들의 참여만 있다면 사전청약으로 공급할 수 있다는 점에서 어느 정도 가능성이 열려있다. 국토부도 건설업계 의견 청취 등의 과정을 거쳐 절반 정도(50%)의 기대참여율을 반영해 공급 가능한 물량을 산출했다는 설명이다. 이 마저도 보수적인 숫자로 평가하며 참여 가능성을 높게 보고 있다.

반면 2.4대책은 사업 추진 과정에 다수의 사업 후보지 주민이 얽혀있다는 점에서 불확실성이 더 크다. 국토부는 증산4구역 등 현재 본지구 지정 요건인 주민동의 2/3를 넘긴 13곳을 대상으로 내년 하반기부터 사전청약에 본격 착수, 1만5000여가구를 사전청약으로 공급한다는 계획이다.

특히 2.4대책 후보지들은 개발 인센티브와 공공이 주도해 사업 추진속도가 빨라 사전청약이 가능하다는 게 국토부 주장이다. 

김영한 국토부 주택정책관은 "주민동의 2/3를 넘긴 13곳 뿐 아니라 50%를 넘긴 지역들 중 법 시행 전 본지구 지정 요건을 충족시킬 가능성이 높은 곳들도 여럿 있다"며 "토지주들이 적극 참여하고 있고 공공이 사업시행의 중심 역할을 하면서 갈등 없이 빠르게 사업을 추진하고 있다"고 강조했다.

하지만 도심개발은 공공이 참여한다고 해도 여러 이해당사자가 존재해 사업 추진에 난항을 겪을 가능성이 존재한다. 이미 사업 후보지 중 흑석2구역과 금호23구역, 신설1구역 등은 일부 주민들이 공공개발 반대 비상대책위원회를 구성하는 등 2.4대책 참여에 반대하고 있다.

주민동의율이 높은 사업지들 중에서도 일부 주민들의 반대 목소리로 인해 사업에 차질이 발생할 가능성을 배제할 수 없다. 이는 사전청약 계획에도 직접적인 영향을 준다.

이은형 책임연구원은 "도심 공공개발은 토지와 건물 등 소유권에 엮인 이해당사자 수가 많고, 이해당사자마다 동일한 토지면적 등을 보유한 것도 아니라는 점도 재개발 사업 추진 과정의 문제점"이라며 "사업예정지 전체 토지확보가 이뤄지지 못한 상황에서 사전청약이 이뤄지면 향후 공급 차질 등의 문제점이 불거질 가능성이 높다"고 지적했다.

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