제이알글로벌리츠가 이달 한국기업평가로부터 신용등급 A-(안정적)를 획득했다.
임대료에 기반한 안정적인 현금흐름과 우수한 자산 포트폴리오가 이번 등급 부여의 근거가 됐다는 평가다.
A-는 전반적인 채무상환 능력이 높고 환경변화에 대한 대응 역량이 상당한 수준을 뜻한다. 향후 신용등급 변동 가능성 역시 낮아 안정적 전망을 받았다.
제이알글로벌리츠 투자자산은 모두 장기임대차계약으로 맺어져 있다. 이 때문에 안정적인 현금흐름을 창출하고 있다.
제이알글로벌리츠는 기초자산으로 벨기에 브뤼셀 소재 파이낸스타워(Finance Tower)와 미국 뉴욕 맨해튼 소재 빌딩(498 7th Avenue) 등 2개의 클래스 A급 오피스를 소유하고 있다.
현재 기준 파이낸스타워는 벨기에 연방정부 산하 벨기에 건물관리청이 100% 임차 중이다. 맨해튼 빌딩 역시 자산 매입 당시 공실률이 8.5%였으나, 꾸준한 신규 임차인 유입으로 현재는 4%대로 낮아졌다.
자산 포트폴리오 질도 우수하다고 평가 받았다. 해외 부동산에 대한 우려가 업계 전반적으로 퍼져 있는 반면 제이알글로벌리츠 기초자산의 감정평가액 하락폭은 크지 않다는 게 회사측 설명이다.
파이낸스타워의 경우 매입가액이 12억 유로였다. 감정평가액은 작년말 15억 유로까지 올랐다가 지난 달 14억 4000만 유로를 기록했다. 여전히 감정평가액이 매입가 대비 높게 형성돼 있는 것이다. 현금 유보 의무(Cash Trap Event) 발생 위험도 낮은 편으로 보고 있다. 감정평가액 기준 담보대출비율(LTV) 50%대 수준이다.
맨해튼빌딩 역시 매입가격은 6억 8000만 달러다. 감정평가액이 지난해 4월 7억 2000만 달러까지 올랐다가 올해 5월 기준 6억 7000만 달러로 떨어졌다. 매입가와 올해 5월 기준 감정평가액을 비교하면 가격 하락은 1.5% 수준에 그친다는 설명이다.
미국은 유럽처럼 현지 대출에서 캐쉬트랩 등 조기상환 조건이 붙지 않아 사실상 관련 리스크가 미미한 편으로 평가하고 있다.제이알글
로벌리츠는 올해 하반기 공모 회사채 시장의 문을 두드릴 예정이다. 2021년 발행한 700억원의 회사채 만기가 예정된 상태다.
제이알글로벌리츠 관계자는 "이번 신규 평가에 따라 올해 하반기 회사채 차환 발행에서 긍정적인 결과를 기대할 수 있을 것"이라며 "2021년 이후 등급 스플릿 상황이었지만 이번 신규 평가로 이를 해소할 가능성이 높아졌다"고 말했다.
