지난해 서울 및 분당 오피스(사무용 건물) 시장의 연간 거래액이 24조원을 넘어섰다. 상업용 부동산 종합 서비스 기업 젠스타메이트가 거래규모를 집계하기 시작한 2000년 이래 최대 액수다.
젠스타메이트 리서치센터가 5일 발표한 '2025년 4분기 오피스 마켓 리포트'에 따르면 지난해 서울 및 분당 오피스 시장의 연간 거래액은 24조120억원이다. 역대 최대치였던 2021년(15조290억원)을 약 60% 웃돌았다.
거래액 대부분은 서울 도심권역(CBD)과 강남권역(GBD)에서 나왔다. CBD에서 전체 거래액의 38%에 해당하는 9조1000억원이, GBD에서는 5조6000억원의 돈이 오갔다. 성동구를 포함한 서울 기타권역에서도 5조원의 거래액이 나왔다. 분당 오피스 거래에서도 3조3500억원이 오갔다. 여의도 권역(YBD)에서는 9000억원 규모의 거래가 있었다.
지난해 가장 비싸게 거래된 오피스는 경기도 분당구 백현동에 있는 '판교테크원'이다. 5만9664평(19만6516㎡)의 이 건물은 1조9820억원에 팔렸다. 매도자는 미래에셋자산운용, 매수자는 한국투자리얼에셋운용이다.
판교테크원 다음으로 비싸게 팔린 건물은 이지스자산운용이 사들인 마곡 원그로브의 오피스 부분이다. 서울 강서구에 있는 이 오피스는 1조5790억원에 거래됐다. 이어서는 시그니쳐타워(1조346억원), SI타워(8971억원), Tower 730(8700억원) 등이다.
평당 거래가격을 따졌을 때 가장 비싸게 팔린 건물은 강남 논현동에 있는 1588평(5250㎡)의 엠포리아빌딩이다. 이 오피스는 지난 7월 시드인베스트먼트 자산운용이 840억원을 주고 제이스튜디오로부터 사들였다. 평당 거래가는 5291만원이다. 거래 규모가 가장 컸던 판교테크원의 평당 거래가는 3322만원이다.
거래 과정에서 실물 매입(Asset Deal)이 아닌 '쉐어딜(Share Deal, 지분양수도 및 자본재조정)' 방식도 다수 활용됐다. 시그니쳐타워가 대표적이다.
KB자산운용은 이지스자산운용의 시그니쳐타워를 쉐어딜 방식으로 매수했다. 이지스자산운용이 보유한 건물의 수익증권을 KB자산운용이 인수하면서 투자자가 바뀌었으나 건물의 관리 및 펀드운용은 여전히 이지스자산운용이 맡는다.
4분기만 따지면 서울과 분당권역 오피스 거래규모는 6조8591억원이다. 분기 기준 역대 최대치다. KB자산운용이 이지스자산운용으로부터 산 시그니쳐타워 거래의 규모가 가장 컸다. 시그니쳐타워는 서울 중구 수표동 일대에 있는 연면적 3만249평의 빌딩이다.
이외에도 센터포인트 광화문(4320억원)과 흥국생명신문로빌딩(7193억원) 등 CBD 중심의 대형 부동산 핵심 자산 거래가 전체 거래 규모를 키웠다.
서울 오피스의 공실률은 직전 분기 대비 0.4%포인트 하락한 6.6%다. 권역별로는 CBD 5.0%, GBD 3.4%, YBD 3.1%로 집계됐다.
월 임대료는 전 분기 대비 0.5% 상승했으며, 관리비는 0.4% 인상됐다. 계절적 조정 국면에 진입했다는 게 젠스타메이트의 설명이다. 권역별로는 CBD 평당 평균 월 임대료가 11만 4200원으로 0.8% 올랐고 GBD(11만3700원)와 YBD(9만6800원)도 각각 0.3%, 0.1% 상승했다.
김규진 젠스타메이트 리서치센터장은 "전략적 투자자(SI)와 연기금·공제회의 대체투자 출자가 늘면서 시장 유동성 확대가 기대된다"며 "다만 금리 동결 기조로 투자자들의 접근 방식이 선별적이고 보수적으로 전환될 것 같다"고 말했다.
이어 "올해 상반기는 오피스 준공 건과 매물이 많지 않아 거래 규모 확대는 어려울 것"이라면서 "각 오피스의 운영 전략과 공급 증가 대응이 중요한 시기"라고 덧붙였다.
