반도체 호황이 부동산 매수 심리를 자극하고 있다. 삼성전자와 SK하이닉스를 다니는 고소득 근로자의 주거 수요가 경부고속도로가 인접한, 이른바 '반도체 벨트'로 몰리고 있다.경기 화성 동탄은 그 핵심이다.
동탄 집값은 뜀박질하고 있다. 이에 정부는 동탄을 규제지역으로 지정할 것인지 고심하고 있다. 다만 과열 양상을 보인 지역에 대한 핀셋 규제가 시장을 안정시키기는 어렵다는 의견도 나온다. 반도체 벨트의 집값 상승은 자금 여력이 충분한 실수요자의 움직임에 기반한 것이라는 지적이다.
3~5월 아파트값 4% 오른 동탄, 6월은 3주간 4.8%
23일 한국부동산원의 '5월 전국주택가격동향' 따르면 3월부터 5월까지 지난 3개월간 화성시 동탄구의 아파트값 변동률은 3.96%다. 매달 상승폭이 커졌다. 3월에 1.16%가 올랐던 동탄구는 4월에는 1.18%, 5월에는 1.62%가 뛰었다.
동탄구의 아파트 가격 상승세는 6월 통계에서 더 강하게 나타날 전망이다. 한국부동산원이 매주 목요일 발표하는 '주간 아파트 가격 동향'에서 동탄의 아파트값 상승률은 6월 첫째 주에 0.6%, 둘째 주와 셋째 주에는 각각 1.98%, 2.22%를 기록했다. 3주간 4.8%가 오른 것이다.
화성시의 행정구역 개편으로 별도 행정구가 된 동탄은 올해 2월 둘째주부터 부동산원의 통계에 포함됐다. 1월 집값 변동률 조사가 없었음에도 동탄의 올해 주간 누적 상승률은 9.57%로 전국 1위다.
반도체 호황 속 경기 남부에 몰린 반도체 클러스터의 배후 주거 수요를 찾는 이들이 늘었다는 게 시장의 분석이다. 삼성전자 화성사업장과 평택 캠퍼스, 용인 첨단시스템 반도체국산업단지, SK하이닉스 용인 반도체 클러스터 등이 모두 경기 남부에 있다.
같은 '셔세권(기업 셔틀버스 역세권)' 지역으로 꼽히는 용인 수지구도 올해 9.03%가 올랐다. 성남 분당구는 7.4%, 수원 광교신도시가 있는 영통구는 5.72%가 뛰었다. 용인 기흥구의 상승률도 5.99%다.
이중 동탄과 용인 기흥은 지난해 정부가 발표한 10·15 부동산 대책에서 규제지역으로 지정되지 않았다. 당시 정부는 서울 전역과 경기도 12곳을 조정대상지역과 투기과열지구 등 규제지역으로 묶고 토지거래허가구역으로도 지정했다.
성남시에서는 3개구(수정·분당·중원)가 모두 규제지역이 됐다. 수원도 권선구를 제외한 3개구(장안·팔달·영통), 용인 수지구, 안양 동안구, 과천, 의왕, 하남 등도 규제지역으로 묶였다.
당시 화성은 구 단위의 행정구역이 없었다. 화성 전체를 묶기에는 당시 화성의 집값이 하락과 상승을 반복했다. 현재도 화성에서 만세구와 효행구는 집값 통계 발표가 이뤄진 2월부터 5월까지 4개월 연속 하락했다.
규제지역 지정 요건은 충족
동탄의 현재 집값 변동률을 보면 규제지역 지정 요건은 충족했다. 조정대상지역은 직전 3개월 주택 가격 상승률이 해당 시도 소비자물가 상승률의 1.3배를 초과한 경우, 투기과열지구는 1.5배를 초과한 경우가 규제지역 지정 요건이다.
지난 3월부터 5월까지 아파트와 다세대, 연립 등을 포함한 동탄의 집값 상승률은 3.85%다. 이 기간 경기도의 소비자물가지수는 1.38%가 올랐다. 이를 따지면 조정대상지역(1.79%), 투기과열지구(2.07%) 등 규제지역의 정량적 요건은 모두 채웠다.
규제지역이 되면 무주택자와 처분조건부 1주택자는 주택담보대출을 받을 때 담보인정비율(LTV)이 기존 70%에서 40%로 낮아진다. 유주택자는 신규 주택담보대출을 받을 수 없고 취득세가 중과된다. 아울러 매도인은 다주택자라면 양도소득세 중과 대상이 된다.
다만 정부는 규제지역 지정과 무관하게 수도권 주담대 최대 대출 한도를 시가에 따라 2억~6억원으로 제한 중이다. 국토부 관계자는 "동탄의 부동산 시장 상황을 모니터링하면서 정량, 정성 지표 등을 살펴보고 있다"고 말했다.
관건은 토지거래허가구역 지정 여부다. 토허구역으로 지정되면 갭투자(세 낀 매수)가 불가능하다. 토허구역에서 집을 샀다면 4개월 내 입주와 2년간 실거주 의무가 부과된다. 다만 현행법상 단일 시도 내에 토허구역 지정 권한은 규제지역과 달리 국토교통부 장관에 있지 않고 해당 지역 시도지사에 있다.
이에 대해 경기도 토지정보과 관계자는 "동탄의 토허구역 지정과 관련해 검토는 하고 있으나 결정된 건 없다"고 말했다.
규제하면 시장 안정?
현재 동탄 부동산 시장이 과열 양상인 만큼 안정화가 필요하다는 게 전문가들의 공통된 목소리다. 매도인이 계약금의 2배를 물면서까지 계약을 파기하고 호가를 올려 있다는 것이다.
함영진 우리은행 부동산리서치랩 랩장은 "현재 동탄에서는 매도인이 계약을 취소하고 가격을 올리는 등 단기간에 과도하게 집값이 상승했다"면서 "매도인이 배액배상까지 하면서 호가를 올리는 일이 있는데 가격 상승을 확신하지 않는다면 불가능한 것"이라고 지적했다.
실제로 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 동탄에서는 올해 들어 이날까지 6199건의 아파트 거래가 있었다. 이 중 계약해제 건수는 272건이다. 6월에 이뤄진 계약해제만 112건이다. 동탄 아파트 계약해제 건수 중 절반 가까이인 41.2%가 6월에 이뤄진 것이다.
다만 토허구역을 포함한 규제지역 지정을 통해 시장 안정을 꾀하기에는 한계가 있을 것이라는 시각도 나온다.
김인만 부동산경제연구소 소장은 "화성 동탄이나 용인 기흥 등 비규제지역이었던 곳을 규제지역으로 지정하면 거래는 줄고 상승폭도 축소하기는 할 것"이라면서도 "그렇게 되면 자금력을 갖춘 실수요자는 동탄과 분당이 같은 조건의 규제지역이 됐으니 비교적 상급지로 평가되는 분당으로 몰리고 그 지역의 집값이 또 뛸 수밖에 없는 구조"라고 지적했다.
