정부와 서울시가 서울 도심 주택 공급 확대를 위해 서로 손을 내밀었다. 재건축·재개발 규제 완화 여부 등 방법론적으로는 온도 차를 보이지만, 준공업지역과 폐교 부지 활용 등에서는 의견을 같이하는 등 공급 정책에서 접점을 넓혀가는 분위기다.
김윤덕 국토부 장관과 오세훈 서울시장은 이재명 대통령이 주관한 부동산 국민 대토론회 이튿날인 지난 24일 만남을 가졌다. 김 장관과 오 시장이 회동한 건 지난해 11월과 12월 이후 세 번째로, 약 7개월 만이다.
"우리 만납시다"
이날 회동에서 양측은 최근 주택시장 상황을 비롯해 주택 공급 확대 등 주택정책 현안 전반에 대해 다양한 의견을 교환한 것으로 알려졌다. 특히 공급 가구수를 두고 대립 중인 용산국제업무지구와 관련해서도 이야기를 나눈 것으로 전해졌다. 다만 국토부와 서울시 모두 구체적으로 결정되거나 합의된 사항은 없다고 밝혔다.
정부와 서울시는 부동산 문제 해법으로 함께 '공급'을 외치고 있다. 김용범 청와대 정책실장은 지난달 24일 "닥치고 (집을) 지어야 한다"며 공급 확대 필요성을 강조한 바 있다. 김 장관 또한 "필요하다면 그린벨트 일부를 해제하더라도 주택을 공급할 수 있도록 국토부에서 적극적으로 고민하겠다"고 의지를 보였다.
오 시장 또한 지난 20일 자신의 사회관계망서비스(SNS)를 통해 "부동산 시장은 규제 하나, 대출 하나, 세금 하나로 눌러보겠다는 처방으로 해결할 수 없다"며 "공급에 대한 확신 없이 가격만 관리하려는 접근은 이미 수없이 실패를 경험했다"고 역설했다.
시장 안정에 유의미한 공급 확대를 위해선 수요가 몰리는 핵심 입지인 서울시와 정부 간 협력이 무엇보다 중요한 상황이다. 이를 인지한 정부도 서울시를 직접 만나 공급 주택수를 늘리기 위해 머리를 맞댈 것을 예고했다.
김 실장은 지난 19일 한 라디오 방송에 출연해 "(공급 확대가) 서울시만의 문제는 아니고 중앙정부하고 협업하면 훨씬 더 큰 성과를 낼 수 있을 것"이라며 "그런 문제를 (논의하기 위해) 서울시장님과 따로 뵐 약속도 지금 잡아놨다"고 오 시장과 회동을 예고했다.
"규제도 푸시죠" vs "그건 좀"
다만 방법론에선 양측은 갈린다. 서울시는 시내에 주택을 지을 땅이 부족한 상황에서 과감하게 빗장을 풀어 재건축·재개발 등 정비사업을 활성화해야 한다는 입장이다. 반면 정부는 정비사업의 필요성은 인정하면서도 규제 완화에 대해서는 신중할 필요가 있다는 태도를 보이고 있다.
김 장관은 지난 27일 열린 부동산 토론회에서 "민간에서 제기되는 용적률 상향 주장에 대해서 국토부는 신중한 입장"이라며 "정비사업을 진행하면 멸실 효과도 있기 때문에 오히려 집값을 올리게 된다는 의견을 가진 분들도 많다"고 언급했다.
김 실장 또한 "재개발·재건축이 (공급에 있어) 만능의 키는 아니다"라며 "단기적으로 보면 오히려 이주 수요를 발생시키기 때문에 공급이 오히려 줄어드는 효과가 있다"고 부정적인 의견을 표했다.
반면 오 시장은 "서울은 더 이상 빈 땅이 남아 있는 도시가 아니다. 새로운 택지를 무한정 확보할 수도 없고 외곽으로 도시를 계속 넓혀갈 수도 없다"며 "재개발·재건축은 핵심 공급 수단이자 필수 과제"라고 강조했다.
이어 "그럼에도 정비사업을 여전히 이념적으로 바라보고 투기의 상징처럼 인식하는 낡은 시각이 이재명 정부에 남아 있어 안타까울 따름"이라며 "재개발·재건축은 양질의 도심 주택을 공급할 수 있는 '마스터키'가 맞다"고 덧붙였다.
준공업지역·폐교 개발 '교집합'
이런 상황에서 정부와 서울시가 공통으로 내세우는 카드가 바로 '준공업지역'이다. 서울 영등포·구로구 등을 중심으로 분포해 있는 준공업지역은 1960~1970년대 소비·제조산업 중심지로 활용됐으나 현재는 산업환경 변화로 낙후·침체했다. 현재 서울에는 총 19.97㎢ 규모 준공업지역이 지정돼 있다.
김 실장은 "서울시에는 영등포구나 구로구 등 몇백만평에 달하는 준공업지역이 있다"며 "서울시에서도 일부 (개발을) 하고 있지만 그보다 더 대규모로 (개발을) 할 수 있는 여력이 있다"고 준공업지역을 공급 확대 키워드로 제시했다.
오 시장도 지난 16일 준공업지역으로 재건축을 추진 중인 서울 영등포구 양평신동아아파트 사업지를 찾아 준공업지역 재정비 활성화를 강조했다. 서울시는 지난 2024년 11월 준공업지역 제도 개선을 통해 용적률을 일반주거지역(최대 300%)보다 높은 최대 400%까지 높인 바 있다. 이를 통해 정비사업을 촉진할 경우 총 2만5000가구 신규 공급 효과를 누릴 수 있다는 계산이다.
폐교 부지 등을 활용하는 방안에 대해서도 정부와 서울시는 의견을 같이하고 있다. 김 실장은 지난달 "폐교도 많고, 공공 분야가 갖고 있는 주택을 지을 수 있는 쪽은 샅샅이 찾으려고 한다"고 언급한 바 있다.
이에 맞춰 서울시도 지난 20일 '서울특별시 도시계획 조례 개정안' 시행을 통해 폐교 부지 등을 공공·문화체육시설로 개발할 경우 해당 용도지역 일반 건폐율과 용적률을 적용받도록 했다. 그간 폐교 부지 등을 포함하는 '학교 이적지'는 일반 땅보다 낮은 건폐율과 용적률을 적용받아 왔다.
서울 도심 내 주택 공급 가능 부지가 턱없이 부족한 상황에서 준공업지역과 폐교 등을 활용하는 방안은 숨통을 틔울 수 있다는 평가다. 심형석 법무법인 조율 수석전문위원은 "준공업지역 개발로 혜택받는 지역이 성동구 성수동, 영등포구 문래동 등 도심과 가까운 곳"이라며 "외곽보다는 도심에 공급이 필요한 만큼 현재로썬 가릴 것 없이 전부 끌어모을 수밖에 없는 상황"이라고 말했다.
이은형 대한건설정책연구원 연구위원 또한 "공급 확대가 절실한 상황에서 폐교 부지 활용까지 고려하는 면은 긍정적"이라며 "운동장까지 포함하면 부지 면적은 충분하기 때문에 공급에도 유의미한 효과가 있을 것으로 본다"고 바라봤다.
