정부가 보유 주택 수에 따라 차등 부과해 온 종합부동산세 세율을 '가액' 기준으로 일원화한다. 1세대 1주택자의 종부세 주택분 기본공제는 거주와 비거주를 갈랐다.
세금을 부과하는 기준이 되는 과세표준을 정할 때 공시가격을 얼마나 반영할 것인지 정하는 공정시장가액 비율도 60%에서 70%로 높인다. 과표 6억~12억원 구간에 적용하는 세율도 1%에서 1.3%로 0.3%포인트 올린다. 공제 기준도 보유 기간이 아닌 거주 기간으로 한다.
1세대 1주택 종부세 기준 올렸지만…
재정경제부가 3일 발표한 '2026년 세제개편안'에 따르면 앞으로 1세대 1주택자의 주택가액(공시가격) 합계가 14억원을 초과하면 주택분 종합부동산세를 과세한다. 다주택자는 기존과 마찬가지로 9억원을 초과하면 종부세 납부 대상이다. 기존에는 1세대 1주택자는 12억원, 다주택자는 9억원이 넘는 주택을 보유하고 있을 때 종부세를 내야 했다. 공시가격 14억원 미만 1주택자는 종부세를 내지 않는 것이다.
종부세는 2005년 참여정부에서 '부자세'를 걷겠다며 도입됐다. 주택 및 토지 등에 부과되는 재산세와 묶어 소위 보유세라고 부른다. 최초 도입에는 9억원 초과 주택을 보유한 이들을 대상으로 부과했고 대상자는 3만9000명 수준이었다. 현재 종부세 과세 기준은 12억원 초과(1세대 1주택자)가 됐으나 가파른 집값 상승에 지난해 기준 법인을 포함한 종부세 대상자는 53만8439명에 달한다.
앞으로 1세대 1주택자는 14억원을 초과하면 종부세 납부 대상이지만 종부세 주택분 기본공제는 거주와 비거주에 따라 각각 14억원과 9억원으로 나뉜다. 다주택자는 공제 셈식이 복잡하다. 5억원에 거주 주택 공시가를 곱하고 이를 주택 공시가 합계로 나눈다. 이후 4억원을 더한다.
가령 공시가가 15억원인 주택에 거주하고 5억원짜리 비거주 주택을 가진 다주택자는 5억원에 공시가 15억원을 곱하고 이를 다시 주택공시가 합계인 20억원으로 나눈다. 여기에 4억원을 더한 7억7500만원이 기본 공제액이 된다.
공정시장가액 비율 올려 커진 세 부담
정부가 1세대 1주택자에 한해 종부세 납부 기준을 올리면서도 과표 구간을 결정하는 공정시장가액 비율을 높였다. 종부세는 높은 구간에서 더 높은 세율이 매겨진다. 이에 따라 납부 대상자의 세 부담은 더 커질 전망이다.
기존에는 주택분 종부세의 공정시장가액 비율이 60%였다. 이번 개편안에 따라 이 비율은 70%로 오른다. 3주택 이상 및 조정대상지역 주택 보유자(1세대 1주택 제외)는 공정시장가액 비율이 2027년에 70%, 2028년부터는 80%가 적용된다.
특히 비거주 1주택자에게 적용되는 기본 공제액은 기존에는 12억원이었으나 개편 전 다주택자의 공제액인 9억원으로 적용된다. 아울러 공정시장가액 비율이 오르면서 세율이 더 높은 과표 구간에 들어갈 수 있다.
종부세율은 과표 6억원 초과, 12억원 이하 구간이 기존 1.0%에서 1.3%로 0.3%포인트 오른다. 재경부에 따르면 해당 구간은 시가 31억원에서 46억원 사이의 주택을 보유한 이들이 속한다.
예를 들어 비거주 1주택자가 공시가격 19억원의 집을 가지고 있다면 기존에는 기본공제액인 12억원을 공제하고 공정시장가액 비율 60%를 곱해 4억2000만원이 과표다. 3억원 초과, 6억원 이하 구간(세율 0.7%)에 해당한다. 그러나 개정 이후로는 과표가 7억원(10억원의 70%)으로 되면서 6억원 초과, 12억원 이하 구간(개정 후 세율 1.3%)에 진입하게 된다.
반면 실거주 1세대 1주택자는 세 부담이 완화되는 경우도 있다. 가령 공시가가 18억원인 집을 보유해 살고 있다면 기존에는 과표가 3억6000만원이다. 이 경우 과표 구간이 3억원 초과, 6억원 이하다. 그러나 개편 이후로는 과표가 2억8000만원이 되면서 3억원 이하의 구간(세율 0.5%)으로 빠진다.
중과세 3주택 기준으로 세율 일원화
아울러 정부는 그간 종부세 과표 12억원 초과의 경우 주택 수에 따라 2주택과 3주택 이상에 차등적으로 적용하던 세율을 단계적으로 폐지한다. 2주택자에게도 3주택 이상에 적용되던 중과 세율로 일원화하는 방식을 통해서다.
현행 종부세 기본 세율(2주택 이하)은 과표 12억원 초과분을 기준으로 △25억원 이하 1.3%(3주택 이상 2.0%) △50억원 이하 1.5%(3.0%) △94억원 이하 2.0%(4.0%) △94억원 초과 2.7%(5.0%) 등이다.
개정된 종부세 세율은 과표 12억원 초과분을 기준으로 2028년부터 주택 수와 관계없이 △25억원 이하 2.0% △50억원 이하 3.0% △94억원 이하 4.0% △94억원 초과 5.0% 등이다.
다만 내년은 한시적으로 주택 수에 따라 차등을 두고 3주택 이상의 세율은 기존과 동일하게 유지한다. 2주택 이하 기본 세율만 △25억원 이하 1.5% △50억원 이하 2.0% △94억원 이하 2.7% △94억원 초과 3.5%까지 올린다.
또한 주택·토지분 종부세의 전년 대비 세 부담 상한도 150%에서 200%로 오른다. 이 같은 세 부담 상한은 종부세 부담의 급격한 상승 방지를 위해 도입된 장치다. 기존에는 전년도에 낸 종부세의 1.5배가 상한이었으나 2배까지로 늘린 것이다.
1주택 공제 기준 보유에서 거주로…600만원까지
1세대 1주택자는 그동안 상한 없이 공제받을 수 있었으나 이번 개정에 따라 공제액의 한도가 생겼다. 내년에는 800만원, 2028년에는 600만원까지만 공제된다. 기존에는 연령 및 보유 기간을 합쳐 최대 80%의 세액공제율이 적용됐고 이에 따른 공제액 한도가 없었다.
기존 1세대 1주택자의 종부세 연령별 세액공제는 60세를 기준으로 △65세 미만 20% △70세 미만 30% △70세 이상 40% 등이다. 아울러 5년 이상 보유했을 경우부터도 보유 기간에 따른 공제율이 더해졌다. 보유 기간 5년 이상을 기준으로 △10년 미만 20% △15년 미만 40% △15년 이상 50% 등이 연령 세액공제율에 더해졌다.
연령에 따른 공제율은 변화가 없지만 보유 기간에 따른 공제율은 거주 기간을 기준으로 바뀐다. 5년 이상 보유했더라도 거주 기간이 이에 미치지 않는다면 연령별 공제만 받을 수 있다.
다만 내년에는 한시적으로 보유 기간을 적용한 보유 공제를 적용받을 수 있다. 이 경우 보유 기간에 따른 공제율은 거주 기간에 따른 공제율의 절반이다.
이 같은 보유 기간 공제율과 거주기간 공제율을 각각 적용해 공제율이 더 높은 걸 적용한다. 15년 이상 보유한 주택에서 거주한 기간이 5년 이상, 10년 미만이라고 가정했을 때 보유 기간에 따른 공제율은 25%, 거주 기간 공제율은 20%다. 이 경우 거주 기간 공제율보다 높은 보유 기간 공제율을 적용하는 식이다.
