정부가 장기보유특별공제를 '장기거주소득공제'로 개편한다. '보유'가 아닌 '거주'에 공제 혜택을 주는 방향으로 옮겨간다. 없던 공제 한도도 생긴다. 3년간 점진적으로 한도가 '10억원'까지 낮아지면 '똘똘한 한 채'의 양도소득세 부담이 크게 증가할 전망이다.
장특공 아닌 '장거공'…'거주해야' 80%까지 공제
3일 재정경제부가 발표한 '2026년 세제 개편안'에 따르면 정부는 1주택자에 보유 연 4%(최대 40%)+거주 연 4%(최대 40%) 공제를 적용하던 '장기보유특별공제(장특공)'를 개편한다. 보유 기간 공제율을 줄여 점진적으로 없애고, 거주 기간 공제를 중심으로 바꾸는 것이다.
'장기거주소득공제(장거공)'는 중간 단계인 2028년엔 보유 연 2%(최대 20%)+거주 연 6%(최대 60%), 공제 한도 20억원이 적용된다. 제도가 본격 시행되는 2029년엔 보유 0%+거주 연 8%(최대 80%), 공제 한도 10억원이 적용된다.
다주택자의 경우 그동안 보유 연 2%(최대 30%)를 공제받았다. 앞으로는 비조정대상지역 주택에만 거주 연 2%(최대 30%)로 공제된다. 2028년엔 보유 연 1%(최대 15%) 또는 거주 연 2%(최대 30%), 공제 한도 20억원이다. 2029년엔 거주 연 2%(최대 30%), 공제 한도 10억원이다.
이러한 변화는 거주 중심으로 세제 혜택을 부여하고, 주택 양도차익에 대한 공제 수준을 합리화하기 위한 취지다. 재경부에 따르면 2024년 신고된 고가주택(양도가액 12억원 초과)의 장특공제액 합계 5조1000억원 중 4조6000억원(90%)이 서울 소재 주택이었다.
7억원 내던 양도세, 31억원까지
이번 개편으로 고가 주택의 양도세 부담이 가중될 전망이다. 재경부 분석에 따르면 25억원에 주택을 취득하고 10년 거주·보유한 1주택자가 75억원에 양도할 경우 올해·내년에 낼 양도세는 3억1600만원 수준이다. 거주 40%, 보유 40%로 33억6000만원을 공제받은 액수다.
하지만 공제 한도가 2028년 20억원, 2029년 이후 10억원으로 바뀌면 산출세액은 2028년 9억2300만원, 2029년엔 13억7300만원으로 껑충 뛴다. 현행 대비 192%, 334% 증가한 수준이다.
실제 단지에 적용해 보면 공제 한도의 영향이 명확히 나타난다. 세무회계 새벽의 고유빈 세무사가 같은 조건으로 시뮬레이션한 결과 한남더힐 전용 233m²를 42억원에 매수해 10년 뒤 125억원에 매도한 1주택자는 양도세 부담이 현행 6억6904만원에서 개정 후 31억4531만원(2029년 기준)으로 370% 급증한다.
반면 목동6단지 전용 142m²를 17억5000만원에 매수해 36억원에 매도한 1주택자는 8012만원으로 현행과 세 부담이 동일하다. 10년 거주로 80% 공제가 보장되면 과세대상양도차익(양도차익×고가주택과세비율)이 12억원 미만인 경우 큰 변화가 없는 것으로 분석됐다.
