정부가 다주택자들이 커지는 세금 부담을 피할 수 있도록 퇴로를 마련했다. 내년부터 2년간 한시적으로 양도소득세 중과를 완화해 매도 기회를 준 것이다. 일시적 2주택자 및 매입임대(등록주택임대사업자) 아파트, 임대료를 5% 이내로 올린 상생임대주택 등에 부여됐던 세제 혜택도 특례 기한을 명시했다. 하지만 당장이 아니라 단계적으로 축소·폐지하는 식으로 시간을 주기로 했다.
2년짜리 '뒷문'…일시 2주택은 축소
3일 재정경제부가 발표한 '2026년 세제개편안'에 따르면 정부는 오는 2027~2028년 2년간 다주택자가 보유한 조정대상지역 주택에 대한 양도세 중과를 한시적으로 완화한다. 종합부동산세 정상화에 따른 매도 기회를 부여하기 위한 것이라는 게 정부 설명이다.
현행 소득법에 따라 양도세 기본세율(6~45%)에 1세대 2주택자는 20%포인트, 3주택 이상자는 30%포인트 중과세율을 적용받아 왔다. 그러나 이번 개정안을 통해 1세대 2주택자는 2027년 양도 시 5%포인트, 2028년 양도 시 10%포인트로 낮춘 중과세율을 적용한다. 3주택 이상자는 같은 기간 10%포인트, 15%포인트만 더한다.
이번 개정안은 2027년 1월1일 이후 양도하는 분부터 적용한다. 단 보유기간이 2년 이상인 경우에 한정한다. 또 중과세율이 적용된 올해 양도분에 대해서도 내년 1월1일 이후 예정·확정신고 시 완화한 중과세율을 받을 수 있다.
예를 들어 1세대 2주택자가 양도차익이 5억원인 조정대상지역 소재 주택을 양도한다고 가정할 경우, 현행 기준으로는 약 2억7000만원의 양도세를 납부해야 한다. 그러나 개정안에 따라 2027년 양도할 경우 약 2억원, 2028년에는 2억2000만원을 내면 된다.
1주택자가 새로 주택을 매수했을 시 기존 주택을 3년 내 양도하면 양도세·종부세 특례를 부여했던 것도 2년으로 줄인다. 현행 제도 아래에선 이 같은 일시적 2주택자의 경우 3년 내 양도 시 장기보유특별공제(양도세) 및 고령자·장기보유 세액공제(종부세) 등 특례가 적용됐다.
양도세의 경우 조정지역 주택을 세제개편 발표일 다음 날인 8월4일 이후 새로 취득하고 종전 조정지역 소재 주택을 10월1일 이후 양도하는 경우부터 적용한다. 종부세는 조정지역 주택을 8월4일 이후 신규 취득하고 내년 6월1일 기준 납세의무가 성립되는 분부터 적용된다.
다만 발표일인 8월3일 이전 주택 혹은 주택을 취득할 수 있는 권리를 취득하거나, 취득하기 위한 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우에는 개정안이 아닌 종전 규정을 적용한다고 재경부 측은 밝혔다.
매입임대·착한 임대인 혜택도 조정
매입임대주택에 대한 양도세 중과 배제·장특공제 우대 등 혜택도 단계적 폐지 수순에 돌입한다. 현행 제도에 따르면 매입임대주택 등록이 말소될 경우 재산세 감면·종부세 합산 배제 등은 종료되지만 양도세 중과 배제 및 장특공제 우대는 영구적으로 적용된다.
정부는 매입임대 등록이 말소되더라도 이 같은 세제 지원이 영구 적용돼 혜택이 과도한 측면이 있다고 봤다. 지난 2020년 8월 '민간임대주택법' 개정에 따라 장기(8년) 아파트 매입임대 및 단기(4년) 매입임대 유형이 폐지되면서 이들 유형은 임대의무기간이 끝날 경우 자동으로 등록이 말소된다.
개정안에 따라 오는 10월1일부터는 조정지역 매입임대(8년 장기·4년 단기) 아파트의 경우 양도세 중과 배제 및 장특공제 우대 특례가 단계적으로 폐지된다.
예를 들어 2027년 말까지 매입임대 아파트를 양도할 경우 현행대로 양도세 중과 배제 및 장특공제 우대(50%) 혜택이 적용된다. 그러나 2028년 중 양도할 경우 양도세는 현행 중과세율의 절반인 10~15%포인트(2주택 10%포인트, 3주택 이상 15%포인트), 장특공제 우대는 30%로 축소된다. 2029년 이후부터는 양도세를 똑같이 중과하고 장특공제 우대 대상에서도 배제된다.
만약 2027년 1월1일 기준 임대의무 중인 경우에는 종료일을 기준으로 1년까지는 현행 특례를 적용하고 1년에서 2년 사이에는 양도세 중과세율 절반(10~15%포인트)·장특공제 우대 30%를 받는다. 2년이 지난 뒤부터는 양도세 중과 및 장특공제 우대 배제 대상이 된다.
단 정부는 부동산 시장 상황을 고려해 아파트를 제외한 조정지역 소재 다세대·연립주택 등 비아파트, 조정지역 외 소재 아파트, 건설임대·공공지원주택에 대해서는 특례를 유지하기로 했다.
임대료를 적게 올린 이른바 '착한 임대인'에게 세제 등 혜택을 부여했던 것도 조정한다. 정부는 1주택자가 2021년 12월20일~2026년 12월31일 중 2년간 상생임대(임대료 5% 내 인상) 후 양도 시 비과세(1세대 1주택, 양도가액 12억원 이하) 및 장특공제 2년 거주요건을 면제해 주던 것에 기한을 두기로 했다.
개정안에 따라 상생임대 특례 일몰이 예정됐던 올해 12월31일 및 상생임대계약 종료 후 1년(최대 2029년 12월31일, 올해 12월31일 이전 종료 시 2027년 12월31일까지) 이내 양도분에 대해서만 해당 혜택을 적용받을 수 있다.
상생임대 시 거주하지 않아도 사실상 무기한으로 특례를 적용받을 수 있던 것을 거주 1주택 우대 원칙에 따라 정비했다는 게 정부 설명이다. 양도 기한이 지나더라도 양도 전 본인이 2년 실거주할 경우 비과세와 장기거주소득공제 우대 적용이 가능하다고도 덧붙였다.
