정부는 이번 종합부동산세 개정에서 실거주자는 보호하고 거주하지 않는 주택을 보유한 이들에게는 무겁게 세금을 물리는 데 초점을 맞췄다. 공시가 기준 주택가액이 21억원에 해당하는 아파트에 실거주하는 이들이 납부할 종부세는 줄지만 비거주자와 다주택자가 낼 종부세는 3배 가까이 늘어난다.
최근 시세 31억~33억원선, 공시가격 20억8500만원인 서울 마포구 아현동 마포래미안푸르지오(전용면적 114㎡)에 실거주하고 있는 1주택자 A씨가 낼 종부세(농어촌특별세 포함)는 250만원에서 227만원으로 준다. 이 아파트는 9일 우병탁 신한 프리미어패스파인더 전문위원이 해당 아파트의 공시가가 앞으로 동일하다 가정하고 시뮬레이션을 한 결과다.
공시가 21억 아파트, 기본공제 증가 효과 톡톡
A씨의 종부세가 줄어든 이유는 정부가 실거주 1주택자를 대상으로 기본공제액을 올리면서다. 기존에 1세대 1주택자는 모두 12억원이 기본공제됐으나 정부가 이번 세제 개정을 통해 이를 14억원으로 올렸다. 이에 따라 A씨의 과세표준도 6억7950만원에서 4억7950만원으로 내려갔다. 공정시장가액 비율이 60%에서 70%로 올랐으나 기본공제 인상 효과가 컸다.
A씨는 올해 종부세 과표 구간이 6억원 초과, 12억원 이하이므로 1.0%의 세율이 적용됐다. 이 과표 구간은 정부가 0.3%포인트 세율을 인상해 내년부터는 1.3%의 세율이 적용된다. 그러나 개정에 따라 과표가 4억7950만원으로 내려가면서 3억원 초과, 6억원 이하의 과표 구간이 된다. 기존보다 더 낮은 세율인 0.7%가 적용된다.
이 같은 시뮬레이션은 연령과 거주 기간에 따른 공제가 없다고 가정한 것이다. A씨가 60세를 넘기고 거주 기간도 5년 이상 지났다면 올해까진 최대 80%의 세액공제가 이뤄진다. 2027년에는 800만원, 2028년에는 600만원이 한도다.
다만 A씨가 낼 보유세(재산세+종부세)는 올해 622만원에서 내년에 628만원, 후년에 657만원으로 오른다. 종부세가 줄었으나 과표상한제(과세표준상한율 최대 5%)에 따라 이월된 재산세의 영향이라는 게 우 전문위원의 설명이다.
거주하지 않는다면 배로 뛴다
동일한 아파트에 거주하지 않고 세를 준 비거주 1주택 임대인 B씨는 세 부담이 커진다. 비거주 1주택자는 기본 공제액이 기존 12억원에서 9억원으로 줄기 때문이다. 이에 따라 B씨의 과표는 공시가 20억85000만원에 내년부터 오르는 공정시장가액 비율 70%를 곱해 9억7950만원이 된다.
B씨의 과표 구간은 6억원 초과, 12억원이하로 기존과 변함이 없으나 정부가 이 구간의 세율을 1.3%로 0.3%포인트 올렸다. 이에 따라 B씨가 낼 종부세도 올해 250만원에서 내년에 611만원까지 뛴다. 약 2.5배가 오르는 것이다. 공시가가 동일하다고 가정했기 때문에 내년과 후년의 종부세는 같다.
A씨와 마찬가지로 과표상한제에 따라 이월된 재산세를 더한 보유세는 622만원에서 2027년 1012만원, 2028년 1041만원이 된다. 보유세 상승률은 63% 수준이다. A씨와 올해까지는 동일한 보유세를 내지만 내년에는 384만원을 더 내는 것이다.
만약 B씨가 기존에는 보유기간에 따른 공제까지 받고 있었다면 이번 개정으로 세 부담은 더 는다. 정부가 이번 세제 개편을 통해 보유가 아닌 거주 기간을 세액공제 기준으로 삼았기 때문이다.
아파트 2채 합쳐 공시가 21억원이라면
보유한 주택 가액이 마포래미안푸르지오의 공시가인 20억8500만원과 유사한 2주택자도 세 부담이 급격하게 커진다. 기존에 다주택자의 기본공제는 9억원이었으나 이번 개정으로 거주주택에 가중치를 두는 방식으로 달라졌다.
5억원에 거주주택 공시가를 곱한 후 이를 보유한 주택의 공시가 합계로 나눈다. 이후 4억원을 더한 게 다주택자의 기본공제액이다. 거주하고 있는 주택의 공시가가 더 낮다면 공제액도 더 줄어들고 과표도 올라가게 된다.
공시가 10억3900만원인 경기도 성남시 분당 시범우성(전용 75㎡)에 실거주하고 있는 C씨가 공시가 10억3400만원인 서울 강동롯데캐슬퍼스트(전용 84㎡)를 한 채 가지고 있다면 C씨의 기본 공제액은 6억5060만원이다. 5억원에 10억3900만원을 곱한 뒤 이를 20억7300만원으로 나누고 4억원을 더한 액수다.
C씨의 과표 올해 7억380만원에서 내년에는 9억9568만원으로 오른다. 2028년부터는 3주택자이거나 조정대상지역에 주택을 보유하고 있는 다주택자는 공정시장가액 비율이 70%에서 80%로 오른다. 이에 따라 2028년 과표는 11억3792만원이 된다.
C씨의 과표 구간은 6억원 초과, 12억원 이하에서 변화가 없다. 다만 세율이 1.3%로 오르고 과표도 단계적으로 상승한다. 이에 따라 C씨가 낼 종부세는 올해 340만원에서 내년엔 829만원 후년에는 1014만원까지 오른다. 보유세는 올해 781만원에서 내년에 1308만원, 후년에는 1523만원을 내야 한다.
C씨는 1주택자인 A씨와 B씨의 주택가액과 비슷한 공시가의 집을 보유했으나 내야 할 보유세는 실거주자와 비거주자보다도 많은 것이다. 보유세 증가폭도 C씨가 가장 크다. C씨의 보유세 증가는 올해 대비 내년 67.5%, 후년 95.0%지만 B씨의 경우 같은 기간 62.7%, 67.4%다.
