"여보, 우리 다주택자야?"
최근 30대 A씨가 배우자에게 들은 말이다. 앞으로 공동명의로 보유한 주택을 전세로 주고 다른 곳에 살면 내야 할 보유세 부담이 커진다는 소식을 접하고서다. 1주택자임에도 사실상 다주택자로 취급받게 된 것이다.
이들은 절세 등 다양한 합리적 선택으로 공동명의 내 집 마련을 택했다. 하지만 향후 적용되는 종합부동산세(종부세) 기본공제 금액은 내년부터 최대 18억원에서 8억원으로 급감한다. 게다가 현재 60%인 공정시장가액비율이 내년 70%, 후년 80%로 높아진다.
비거주는 물론 실거주하는 부부 역시 보유세 부담이 올해보다 커진다. 납세자들은 조금이라도 유리한 방식을 찾기 위해 분주한 모습이다. 세무 전문가들은 나이나 언제부터 소유했느냐 등에 따라 너무 많은 경우의 수를 검토해야 해 납세자 혼란이 불가피하다고 지적한다.
비거주 공제 18억→8억…보유세 1000만원 '쑥'
재정경제부가 지난 3일 발표한 '2026년 세제 개편안'에 따르면 공시가 14억원(시가 20억원 안팎)이 넘는 주택을 가진 1세대 1주택자는 종부세를 내야 한다. 12억원이던 기본공제 금액은 내년부터 △거주 시 14억원 △비거주 시 9억원으로 구분된다. 과세표준을 정할 때 공시가격을 얼마나 반영할지 정하는 공정시장가액비율은 올해 60%에서 내년 70%로 높아진다.
종부세는 사람별로 매기기 때문에 '50대 50' 공동명의인 부부가 개별 납부하면 공제도 각각 받았다. 9억원씩, 총 18억원을 공제받으면 단독명의(12억원)보다 유리했다. 그런데 내년부터 비거주하는 부부는 4억원씩, 총 8억원을 공제받게 된다. 단독명의(9억원)보다 공제가 적은 것이다. 물론 개별 납부 시엔 연령 및 보유에 따른 세액공제는 추가로 받을 수 없다.
실제 단지에 적용하면 어떨까. 우병탁 신한프리미어패스파인더 전문위원에 따르면 반포자이 전용 84m²에 사는 부부가 개별 납부한 보유세의 합계는 1171만원에서 1744만원으로 증가한다. 공정시장가액비율 상향과 함께 과세표준 6억~12억원 구간의 세율이 1.0%에서 1.3%로 상향된 여파다.
비거주하는 경우엔 세 부담이 더 커진다. 올해 보유세를 총 1171만원 내던 부부는 내년 2184만원을 내야 한다. 기본공제 금액이 축소돼 보유세가 1000만원 넘게 는다. 실거주하는 부부보다 종부세를 440만원 더 낸다.
공시가에서 기본공제를 빼고 공정시장가액비율을 곱한 과세표준은 거주 11억8370만원, 비거주 18억8370만원이다. 기본공제 차이가 확연히 나타난다. 세율 구간도 달라져 거주 1.3%, 비거주 1.5%가 적용된다.
후년부터 공동명의=다주택자?
기본공제 금액 축소(18억→ 8억원)는 비거주 공동명의 1주택자를 거주자보다 불리하게 만들었다. 정부는 3주택 이상 보유자와 조정지역 2주택 이상 보유자에 대해 80%를 적용하기로 했다. 그런데 부부 공동명의는 1세대 내에 주택 소유자가 1명이 아닌 2명이라며 여기에 포함했다. 2028년부터 공동명의 1주택자 공정시장가액비율이 80%로 상향되면 70%를 적용받는 단독명의 1주택자와 차이가 발생한다.
공동명의 1주택자를 사실상 다주택자로 취급하는 조치에 납세자들은 거세게 반발하고 있다. 법제처 국민참여입법센터에 반대 의견을 게시한 김 모 씨는 "소유자 수를 기준으로 다주택자와 동일시하는 건 옳지 않다"며 "부부가 재산을 공동으로 형성·소유했다는 이유로 세제상 불이익을 받는 구조는 저출산·혼인율 제고라는 정책 기조와 배치된다"고 지적했다.
재경부 관계자는 "부부 공동명의 1주택자가 조정대상지역에 주택을 보유한 경우 공정시장가액비율 80%가 적용되지만 1세대 1주택자 특례(합산) 신청 시 70%를 적용받을 수 있다"며 "조정대상지역이 아닌 지역이라면 특례를 신청하지 않더라도 70%가 적용된다"고 설명했다.
마찬가지로 반포자이 전용 84m²를 보유한 부부의 과세표준을 살펴보자. 2028년 공시가(41억9690만원)는 2027년 상승률의 절반으로 가정했다. 과세표준에 세율을 곱하고 재산세 공제, 세액공제, 세부담 상한 등을 적용하면 종부세 납부세액이 나온다.
비거주하는 부부가 개별 납부하는 경우 기본공제 8억원, 공정시장가액비율 80%를 적용해 과세표준이 27억1752만원이다. 반면 1세대 1주택자 특례를 신청하면 9억원, 70%를 적용해 과표 23억783만원이 산출된다. 1세대 1주택자는 고령자나 장기 거주에 따른 세액공제가 적용되니 특례 신청이 유리하다.
실거주하는 부부가 개별 납부하는 경우 기본공제 18억원, 공정시장가액비율 80%를 적용해 과표 19억1752만원이 나온다. 1세대1주택자 특례 신청 시엔 14억원, 70%를 적용해 과표가 19억5783만원이다. 과표만 보면 개별 납부가 더 유리해 보이지만 60세 이상이거나 5년 이상 거주한 경우 한 명을 납세의무자로 정하는 게 나을 수 있다.
'공동명의=절세' 공식이 깨지자 납세자들의 셈법이 복잡해졌다. 전문가들은 무조건 유리한 방식을 찾기 어렵고 '케이스 바이 케이스'라고 설명했다. 우병탁 위원은 "연령과 보유·거주기간, 가격에 따라 일일이 계산해야 해 100개가 넘는 경우의 수가 나올 것"이라고 말했다.
