2. "무조건 큰 거"…상업용 부동산도 양극화
"집 살래요" 석달째 줄어
서울시는 지난달 서울 아파트 토지거래허가 신규 신청 건수가 4681건으로 3개월째 감소하고 있다고 밝혔어요. 지난해 10월 서울 전역이 토허구역으로 묶인 이후 올해 4월(8911건) 신청이 가장 많았는데요. 5월(6021건), 6월(5304건), 7월(4681건) 모두 전월 대비 감소했어요. 특히 지난달엔 최고치 대비 47.5% 감소했네요.
다주택자 양도소득세 중과 유예 종료를 앞두고 4~5월에 '막차 거래'가 집중됐는데요. 이후 시장에서 매물이 잠겼고, 8·3 세제 개편안 발표를 앞두고 매도자, 매수자 모두 관망세를 보이면서 이러한 결과가 나왔다고 서울시는 분석했어요.
권역별로 보면 7월 강남 3구(강남·서초·송파)와 용산구의 신청 건수는 542건으로 6월(691건)보다 21.6% 감소했어요. 전체 신청에서 차지하는 비중도 13.0%에서 11.6%로 1.4%포인트 축소됐고요. 나머지 권역은 건수는 줄었지만 그 비중이 확대됐어요.
강북권 10개구(종로·중·강북·노원·도봉·동대문·성북·중랑·서대문·은평)의 신청건수는 2450건에서 2185건으로 10.8% 감소했어요. 전체 신청에서 차지하는 비중은 46.2%에서 46.7%로 커졌죠. 한강벨트 7개구(광진·성동·마포·동작·양천·영등포·강동)는 1033건, 서남권 4개구(강서·관악·구로·금천)는 921건의 토지거래허가가 신청됐어요.
지난달 토지거래허가 신청 가격은 전월 대비 1.41% 상승하며 6월(2.67%)보다 상승률이 둔화했어요. 강남3구와 용산구(0.38%)와 한강벨트 7개구(0.63%)는 보합세를 보였는데요. 강북권 10개구(1.78%)와 서남권 4개구(2.29%)는 상대적으로 높은 상승세를 유지했어요.
고가 주택이 밀집한 강남 3구와 용산구는 대출 규제와 세제개편 발표를 앞둔 관망세가 상대적으로 크게 작용한 모습입니다. 반면 강북·서남권은 정책대출 활용이 가능한 6억원 안팎의 아파트와 중소형 주택을 중심으로 무주택 가구와 신혼부부 등 실수요가 이어졌고요. 전·월세 매물 부족으로 일부 임차 수요가 매매로 전환됐다고 해요.
세제 개편안의 영향은 다음달 발표되는 8월 통계에서 확인될 것으로 보여요. 정부는 고가·비거주·다주택 보유자의 보유세 부담을 조정하고, 다주택자의 양도세 중과를 한시 완화한다고 발표했는데요. 이게 입법을 거쳐 시행되면 일부 다주택자와 고가 주택 보유자의 매물 출회 여건이 개선될 수 있다는 게 서울시 전망이에요.
"무조건 큰 거"…상업용 부동산도 양극화
올해 하반기 상업용 부동산 시장은 임차인도, 자본도 우량 자산으로 향하는 흐름이 이어질 거란 전망이 나왔습니다. 이지스자산운용이 최근 발간한 시장 전망 보고서인데요. 오피스는 공실률에서, 물류는 임대료에서 대형 자산과 중소형 자산의 격차가 뚜렷한 것으로 분석됐어요.
1분기 서울 오피스 평균 공실률은 6.1%로 안정세를 유지했지만 규모별로 방향이 갈렸어요. 연면적 1만평(3만3000㎡) 이상 대형 오피스는 5.7%로 전년 대비 2.3%포인트 하락했는데요. 5000평(1만6500㎡) 미만 소형 오피스는 1.1%포인트 상승한 7.8%를 기록했어요. 임대료는 1년 전보다 5.1% 올랐는데 초대형 자산이 상승폭을 키웠어요.
공급의 성격도 달라진다고 해요. 2031년까지 서울 신규 오피스 공급 예정 물량 가운데 39.6%가 연면적 5만평(16만5000㎡) 이상 초대형 자산이에요. 보고서는 "임차인의 대형 우량 자산 선호가 강화돼 자산 등급 간 실질 수익 격차가 심화할 것"이라며 "중장기적으로는 인공지능(AI) 기업의 자금 유입과 성장이 오피스 임대차 수요로 이어질 것"이라고 내다봤어요.
물류센터는 임대료 격차가 눈에 띕니다. 대형 물류센터 임대료는 연평균 3.8% 상승한 반면 소형 자산은 연평균 2.5% 하락했어요. 임차인의 대형 자산 선호가 이어진 영향이죠. 공급 측면에선 초대형 물류센터 신규 공급이 없어 우량 자산의 희소성이 커질 걸로 전망됐어요.
데이터센터 신규 공급은 수도권 외곽과 비수도권의 대형 프로젝트로 옮겨가는 흐름이라고 해요. 전력과 인허가 확보 여부가 자산 가치를 가르는 기준으로 작용하는데요. 수도권은 전력계통 영향평가 통과율이 비수도권의 절반 수준이라 전력 확보 문제를 해소하는 게 관건이라고 해요.
