지하철 5호선 오목교역 2번 출구. 목운초·중학교를 지나 오목공원을 통해 목동신시가지아파트 7단지 방향으로 이동하다 보면 칸막이가 쳐진 공터가 눈에 띈다. 옛 KT빌딩(정보전산센터)이 서 있던 그 자리다.
GS건설은 이곳에 '목동윤슬자이'로 이름 붙인 주거용 오피스텔을 이달 분양시장에 선보일 예정이다. 재건축이 본격화한 목동에서 시공사 선정 수주전을 앞두고 출사표 성격도 엿보이는 단지다. 목동 정비사업 진행에 따른 이주 수요를 비롯해 주거 선호입지 진입을 시도하는 외부 수요까지 이 단지를 통해 받아낸다는 계획이다.
'윤슬', 반짝이는 잔물결
1일 서울 양천구 목동 공영주차장 부지에 마련된 목동윤슬자이 견본주택을 찾았다. 고급 주거용 오피스텔이기도 했지만 GS건설이 목동 재건축 수주 경쟁을 앞둔 때문인지 크고 화려하게 꾸며진 것이 눈에 확 띄었다. 목동윤슬자이는 지하 6층~지상 최고 48층, 3개동, 전용면적 114~203㎡, 총 651실 규모로 조성된다.
견본주택 1층엔 전체 벽면에 대형 파노라마 미디어월이 펼쳐진 '아트영상관'이 있다. 목동윤슬자이의 소개 영상을 관람할 수 있는 공간이다. 2층 중앙부에는 거대한 단지 모형이 있다. 커뮤니티 쇼룸, 상담석이 마련돼 있었다. 3층에는 전용면적 114㎡B·115㎡A·203㎡AD 3개 타입 유닛이 전시됐다.
GS건설은 교통과 인프라, 교육 등 편의시설이 집약된 목동의 특성에 맞춰 고급화하는 데 집중했다. 김필문 목동윤슬자이 분양소장은 "목동이라는 지역에 맞게 어떻게 하면 특별한 외관과 커뮤니티(공용시설)를 제공할 수 있을지 고민을 많이 했다"며 "주거 평면 또한 타입별로 페르소나를 특정해 기획한 상품을 이곳에 처음 선보이게 됐다"고 말했다.
'윤슬'은 반짝이는 잔물결이라는 뜻. 그 이름에 맞게 바람과 빛의 각도에 따라 패널이 유기적으로 움직이는 파사드를 건물 외관에 적용한다. 목동윤슬자이 분양대행사 건물과사람들 이화수 상무는 "자연 현상을 건축과 예술을 통해 시각화하는 작업으로 알려진 설치 미술가 네드 칸과 협업을 통해 바람의 결과 빛의 움직임에 따라 건축물 표정이 변화하는 윤슬을 적용했다"고 설명했다.
커뮤니티는 조선호텔앤리조트가 위탁 운영하는 약 9900㎡(3000평) 규모 멤버십 서비스 '콩코드 클럽 바이 조선'이 지하 1~3층에 들어선다. 웰컴 라운지를 비롯해 실내 수영장과 피트니스센터, 골프연습장, 사우나 등 호텔 수준의 공간과 서비스를 제공한다는 계획이다.
또 102동 최상층 47층에는 스카이 커뮤니티인 '클럽 클라우드'도 마련된다. 파티형 게스트하우스인 '스카이게스트'를 비롯해 음악과 영화를 감상할 수 있는 '사운드챔버' 등 용도별 특화공간도 마련한다.
"아파트와 맞먹도록"
목동윤슬자이는 아파트가 아닌 주거용 오피스텔이다. 부지 자체가 일반상업지역으로 아파트를 건축할 수 없다. 시행사 아이코닉과 시공사 GS건설은 아파트를 대체할 수 있도록 최소 전용 114㎡ 이상 중대형 평형으로 단지를 구성했다.
주력 타입은 4베이(Bay, 방 등을 벽으로 나눈 구획) 판상형에 3면 개방형 평면 구조를 채택한 115㎡A다. 일반 아파트로 치면 전용 84㎡, 이른바 '국민평형' 확장형 정도다. 이 상무는 "쾌적한 조망과 통풍, 그리고 공간의 개방성을 최대한 확보한 타입"이라고 소개했다. 특히 지상 10~25층 중층부의 경우 침실 등 공간에 돌출 발코니를 적용해 특화 설계와 실사용 면적을 동시에 확보했다.
오피스텔이지만 발코니가 적용돼 확장도 가능해 실사용 면적도 넓힐 수 있었다고 한다. 지난 2024년 이를 허용한 국토교통부의 건축기준 개정이 있었다. 이 상무는 "전용면적 기준 35평 주택형은 발코니 약 5평 정도가 실사용 공간으로 추가된다"고 설명했다.
45~48층 고층부에 적용되는 복층형 펜트하우스는 목동윤슬자이의 특화상품이다. 203㎡AD·202㎡BD·198㎡CD 등 총 3개 타입으로 선보인다. 특히 상층부에 마련된 야외 테라스에는 실외 욕조를 설치해 차별점을 뒀다.
분양가 최고 35억?…오피스텔 통할까
신축이 귀한 목동 일대에 들어서는 단지인 만큼 분양가에 대해서도 관심이 쏠린다. 분양 관계자에 따르면 최저 20억원대로 시작해 최고 35억원을 넘지 않는 선에서 분양가가 책정될 것이라는 설명이다.
이 상무는 "지상층 주거시설은 지상 10~48층까지 계획돼 있으며 기본적으로 저층부는 분양가 메리트가 있도록 낮게, 고층부는 높게 책정했다"며 "목동7단지가 목동윤슬자이와 유사 평형 기준 30억원 중반대에 가격이 형성돼 있으며 하이페리온 또한 노후 단지임에도 30억원 이상 가격을 형성하고 있기 때문에 수용 가능한 수준이라고 본다"고 바라봤다.
아파트가 아닌 오피스텔인 만큼 대출 및 세금 규제에서 상대적으로 자유롭다는 점도 수요자에게 내세우는 전략 중 하나다. 그는 "25억원 이상 아파트 분양 시 대출 가능 금액은 2억원이지만 목동윤슬자이는 오피스텔인 만큼 제한 없이 주택담보대출비율(LTV) 최대 70%까지 나온다"며 "다만 총부채원리금상환비율(DSR)에 따라 70% 상한선 기준으로 개인별로 차등이 있을 수 있다"고 설명했다.
이어 "아파트의 경우 청약통장이 있어야 하고 서울 투기과열지구 기준 무주택자에 가점까지 높아야 당첨 확률이 생기지만 목동윤슬자이는 오피스텔인 만큼 만 19세 이상인 다주택자도 청약할 수 있고 청약통장도 사용하지 않아도 된다"고 했다. 또 업무용 등록 시 주택 수에도 산정되지 않아 세제 혜택을 누릴 수도 있다고 귀띔했다.
'교육특구' 목동인 만큼 배치되는 학교도 관건이다. 인근 학부모 선호도는 목운초가 높지만 목동윤슬자이는 서정초로 배정이 될 예정이다. 중학교는 경쟁 발생 시 근거리 위주로 우선 선발하는 서울시 방침에 따라 목운중으로 배정될 가능성이 높다. 목운중은 목동 주요 중학교 중 특목·자사고 진학률 25.4%로 3위를 기록하고 있다.
단 부지 내에 이미 들어선 12층 KT 데이터센터가 10층대 저층부 일부 시야를 가릴 수 있다는 점은 감안해야 한다. 이에 대해 이 상무는 "2~3개층 정도는 시야를 가릴 수 있으나 신경 쓰일 만한 수준은 아닐 것"이라고 말했다. 이 오피스텔은 2030년 8월 준공이 목표다.
