한국토지주택공사(LH)는 공공임대만 짓는다고? LH 공공 재개발로 탄생한 1군 브랜드 대단지도 수두룩하다. 2016년 입주한 경기 안양시 '래미안 안양 메가트리아(4250가구)'와 2023년 집들이한 경기 성남시 '산성역 자이 푸르지오(4774가구)' 등 초대형 단지가 대표적이다.
LH는 국토교통부가 지난 1일 서울 중구 세브란스빌딩에서 개최한 '정비사업 정책 방향 권역별 설명회'에서 공공 재개발 사업을 소개했다. LH는 전국에서 △공공재개발 21곳 △공공참여재개발 8곳 △공공재건축 3곳 △주거환경개선사업 18곳 등 사업을 시행하고 있다. 공공재개발 중 18곳은 서울이다.
공공 재개발을 통하면 법적상한용적률의 120%, 1단계 종상향 등 용적률 상향 인센티브를 받을 수 있다. 분양가상한제에서 제외되고 총사업비 50%와 기본 이주비 3억원 등 기금 지원도 가능하다. LH는 관리 처분 방식을 통해 사업 손익은 모두 주민에게 귀속하고, LH는 수수료 수익만 챙긴다.
발표를 맡은 이하늘 LH 공공정비팀 차장은 "사업비는 LH가 16%, 시공자가 57%, 토지등소유자가 27% 조달하는 구조"라며 "땅값을 제외하고 공사비, 인건비 등 지출 금액의 3%를 수수료로 책정하는데, 내년까지 신청하는 사업지에 한해 한시적으로 1%로 인하한다"고 말했다.
이어 "신탁사는 땅값을 포함해 분양 수익 등 총매출액의 일정 비율, 보통 2%를 수수료로 받는다"라며 "절대 금액을 비교해도 LH 시행 재개발이 더 저렴한 편"이라고 덧붙였다.
일반재개발과 달리 공공재개발은 2종 일반주거지역에서도 용적률 300%를 계획할 수 있다. 법적상한용적률(250%)의 1.2배를 적용한 것이다. 일반분양 인센티브가 늘어나는 대신 공공성을 확보해야 한다. 그래도 '헐값'에 넘겨야 하는 공공임대보다 비교적 비싼 값을 쳐주는 공공지원민간임대와 공공분양을 추가한다.
이 차장은 "일반분양을 평당 4500만원에 분양한다면 의무임대는 2300만원, 공공임대는 500만원에 지자체에 팔게 돼 있다"라며 "공공재개발에서 추가되는 공공분양은 지자체가 1600만원에 사가고, 공공지원민간임대는 권리자 분양가와 비슷한 수준으로 민간업자에게 매각한다"고 설명했다. 이렇게 되면 주민들의 수익이 늘고 분담금이 줄어드는 효과가 있다고 덧붙였다.
지지부진한 재개발 구역을 LH가 시행을 맡아 갈등을 해소하고 사업 속도를 낸 사례가 소개됐다. 전농9구역은 사업이 정체되는 동안 신축 빌라가 생겨나고 지분 쪼개기가 성행했다. 조례가 개정되면서 분양 최소 주거전용면적 이상만 분양 대상이 되는 문제가 생겼다. 이에 LH는 넉 달간 협의를 통해 추진위가 신축 빌라 전원에 입주권을 부여하고 이들이 손해 금액을 보전할 수 있도록 상생협력기금을 출연했다.
신월7동 2구역은 고도 제한으로 용적률 250%를 확보하기 위한 배치계획을 짜지 못하는 상태로 표류했다. 이에 LH는 해발고도를 일일이 구하고 한국공항공사와 협의해 최대 12층 높이로 지을 수 있게 했다. 중곡아파트의 경우 사업지 내 도시계획도로가 관통해 지하 주차장을 짓는 데 어려움을 겪고 있었다. LH는 도로를 사유지로 편입해 구분지상권을 설정하고 지하에 공영주차장을 기부채납함으로써 해법을 찾았다.
LH는 정비사업 활성화를 위해 주민과 지자체를 대상으로 컨설팅을 진행하고 있다. 주민 동의 10%를 확보하면 개략적인 사업계획을 짜고 추정 분담금도 분석해 준다. 단, 구청을 통해야 한다. 주민들이 개별 신청할 수 있게 하면 민간 재개발을 방해하는 세력이 LH를 악용하는 사례가 생길 수 있어서다.
질의응답에선 주민 반대에 대한 우려가 제기됐다. 강북구에서 온 한 참석자는 "시행자 지정 요건이 67%에서 60%로 낮아졌는데 반대하는 주민 40%를 안고 가는 것"이라며 "서울시가 2030 주거 계획에 따라 주민 30%가 반대하면 입안을 취소한다는 데 대책이 있냐"고 물었다.
이 차장은 "시행자 지정 단계에서 동의율을 60%로 낮췄지만 사업시행인가 전까지 67%를 채워야 한다"라며 "LH를 투입해 시공사 선정을 빨리하고 사업 속도를 내라는 의미"라고 설명했다. 이어 "LH 시행에 동의하지 않은 33%는 법의 사각지대라 애매한 부분이 있는 건 사실"이라며 "공공 시행의 경우 입안 취소 요건을 조정할 것을 국토부에 요청해 검토 중인 상황"이라고 덧붙였다.
