재건축 3.3㎡(평)당 공사비가 최고 1600만원을 눈앞에 둔 가운데 공사비 분쟁 사례가 끊이지 않고 있다. 시공사가 총액으로 뭉뚱그려 조합과 계약을 체결한 뒤 착공을 앞두고서나, 공사 기간 중 증액을 요구해서다. 한국부동산원은 자사가 무료로 제공하는 사전 컨설팅이 이러한 문제를 예방할 수 있다고 말한다.
한국부동산원은 주거환경연구원 자료를 인용해 지난해 전국 정비사업 평균 공사비는 평당 807만원으로 5년 전보다 68.2% 상승했다고 8일 밝혔다. 서울은 평당 890만원으로 지방(681만원)보다 높다. 주요 사업장의 경우 평당 1000만원대 공사비를 기록하는 경우도 비일비재하다. 여의도 광장아파트는 평당 1590만원에 계약 체결을 앞두고 있다.
문제는 착공을 앞두고 공사비 분쟁이 발생한다는 것이다. 부동산원은 연면적당 단가로 총액 계약을 체결하는 구조적 한계가 그 원인이라고 지목했다. 설계 변경 시 상세 내역을 파악하기 어렵고 증액 적정성에 대한 의문이 발생하기 때문이다. 조합과 시공사 간 공사비 분쟁이 생기면 사업이 지연되고 비용 부담이 커진다.
도정법(도시 및 주거환경정비법)에 따르면 토지등소유자 또는 조합원 20%가 요청 시 공사비 검증을 받아야 한다. 공사비 증액 비율(생산자물가상승률 제외)이 △사업시행인가 이전 시공사를 선정한 경우 10% △사업시행인가 이후 시공사를 선정한 경우 5% 이상이어도 검증이 필수다. 검증 완료 후 3% 이상 증액될 때도 마찬가지다.
공사비 검증은 시공사 선정 및 계약 시기에 실시된다. 부동산원에서 공사비 검증을 받은 사업장은 지난해 52곳이다. 검증 대상 9조970억원에서 검증 결과 7조3756억원으로 18.9%의 감액을 이뤄냈다. 2024년 36곳(16.7%), 2023년 30곳(21.3%) 등 총 188곳에서 평균 20%의 공사비를 줄였다. 올해도 40여 개 사업장이 공사비 검증을 받고 있다고 한다.
부동산원이 실제 검증한 사례들이 적잖다. 시공사가 하향식 피난구를 설치하지 않은 최하층과 필로티까지 포함해 자료를 제출했지만 부동산원이 이를 찾아내 배제했다. 조경공사 내역서상 수량이 일치하지 않는 경우도 설계도서 기준으로 감액했다.
부동산원은 관리처분인가와 착공 전후 실시되는 공사비 검증은 물론, 이에 앞서 시공사 선정 전후에 공사비 계약 사전컨설팅이 필요하다고 봤다. 부동산원은 조합이 입찰공고 전이나 도급계약 체결 전에 공사비 관련 사항을 준비할 수 있도록 지원하고 있다. 비용은 무료다.
지난 1일 서울 중구 세브란스빌딩에서 개최한 '정비사업 정책 방향 권역별 설명회'에서 부동산원은 이런 장점을 가진 자사의 공사비 검증 및 공사비 계약 사전 컨설팅을 소개했다.
발표를 맡은 김창수 한국부동산원 공사비검증지원단장은 "계약서를 어떻게 쓰느냐에 따라 공사비를 더 낼 수도, 덜 낼 수도 있다"며 "콘크리트 말뚝 증액 요청이나 외산 마감재 기준 등 구체적인 내용을 명확하게 정한다면 무분별한 증액 요구가 발생하지 않을 것"이라고 말했다.
질의응답에서 한 참석자는 "한국토지주택공사(LH)나 서울주택도시개발공사(SH)와 공동 시행하는 소규모 사업장도 부동산원 사전 컨설팅이나 검증을 받을 수 있느냐"라고 물었다. 김 단장은 "공공 시행과 소규모나 가로주택정비사업은 해당하지 않는다"라며 "지역주택조합이나 리모델링 사업은 내년부터 가능하다. 다른 사업장에도 준용할 수 있도록 국토부에 건의 중"이라고 답했다.
