매매시장 안정을 위해 도입한 각종 규제가 오히려 전월세시장 불안을 키우고 있다는 지적이 서울시가 주최한 토론회에서 나왔다. 매매와 전월세시장이 밀접하게 연결된 국내 주택시장 특성상 다주택자와 비거주 1주택자에 대한 규제가 임대주택 공급을 위축시킬 수 있다는 것이다.
전문가들은 전월세시장 안정을 위해 규제 완화와 함께 기업형 민간임대와 장기전세주택 등 전문적인 임대주택 공급을 확대해야 한다고 제언했다.
"비거주 1주택 때리니…"
이창무 서울시 총괄건축가(한양대 도시공학과 교수)는 7일 한국프레스센터에서 열린 '2026 서울주거포럼'에서 "최근 매매·전세·월세가 동반 급등하는 '트리플 강세' 시장이 유지되고 있다"며 "이런 문제점이 발생하는 근본 원인은 공급 부족에 더해 정부 규제가 이런 현상의 강도를 더 강화하는 방향으로 작동하는 데 있다"고 말했다.
특히 매매와 전월세 시장이 밀접하게 연결된 상황에서 임차 공급의 한 축을 담당하는 비거주 1주택자에 대한 규제가 전월세 불안을 초래했다는 분석이다. 이재명 정부는 출범 이후 실거주에 초점을 맞춰 다주택자는 물론 비거주 1주택자에 대한 세금 등 규제를 강화한 바 있다.
그는 "우리나라는 전세 때문인지는 몰라도 비거주 1주택자 비중이 높다. 임차가구 비중으로 보면 거의 10~20%가 비거주 1주택자"라며 "임대주택 공급자로서는 무시할 수 없는 역할을 하고 있는 만큼 함부로 건드려서 없애버릴 수 없는 상황"이라고 짚었다.
이어 "전월세 주택이 자가화할 경우 임차시장 부담이 커질 수밖에 없다"며 "이런 것들이 복합적으로 작용하면서 전세의 월세화 같은 현상이 나타나는 것"이라고 덧붙였다.
이 교수는 비거주 1주택자는 물론 다주택자에 대한 규제를 완화해 비아파트 등 공급을 활성화해야 한다고 지적했다.
그는 "실거주를 강요하는 토지거래허가구역, 다주택자 및 비거주 1주택자 매물 유도 정책은 전월세시장 매물 급감과 전월세 급등을 초래하고 있다"며 "전월세시장 안정을 위해선 다주택자에 대한 규제 완화를 통해 비아파트 공급 확대를 유도해야 한다"고 강조했다.
영국처럼…'K-BTR' 제언도
기업형 민간임대나 장기전세주택 같은 전문적인 임대주택 시장을 활성화할 필요가 있다는 주장도 제기됐다.
공유 주거시설 브랜드 맹그로브(MGRV)의 조강태 대표는 영국의 'BTR(Build To Rent)' 사례를 언급하며 우리나라에도 'K-BTR'을 만들자고 제언했다. BTR은 영국 정부가 주도해서 만든 기업형 민간임대주택 유형이다.
그는 "영국은 BTR을 통해 민간 임대 전용 주택을 활성화함으로써 단 8년 만에 15만6000가구 재고를 창출했다"며 "우리나라도 기업형 민간임대주택에 대한 수요가 있음에도 각종 규제로 인해 기회가 사라지고 있다. 땅도 있고 자본도 있고 능력도 있는데 길이 막힌 것"이라고 지적했다. 이어 "기업형 민간임대를 장려하고 명확한 사회적 의무를 부여하면 된다. 임대료도 사회에서 받아들일 수 있는 체계를 정하면 된다"고 덧붙였다.
토론에 참석한 이종아 서울시 부동산정책개발센터장도 "전월세 시장에서 가장 중요한 건 공공뿐 아니라 민간에서 공급이 활발해야 한다는 것"이라며 "아직도 매입임대에 대한 규제가 계속되는 부분이 있는데 민간과 공공이 협력해 매입임대 공급이 확대돼야 한다"고 말했다.
서울시장기전세주택(시프트) 제도 확대를 주장한 김준형 명지대 부동산학과 교수는 "장기전세주택은 주거비가 낮게 책정돼 있어 임대료가 부담스러운 계층 집단을 위한 주거 안전망 역할을 해왔다"며 "월세에 해당하는 금액만큼 저축해 자산을 축적하고 이를 보증금 및 주택 구입 밑천으로 활용하는 등 주거 사다리로써 가치도 분명하다"고 말했다.
또 "자가 소유에 대한 열망이 줄어들지 않는 상황에서 주거 사다리로써 기능을 더 명확히 해 '집을 소유하기 전까지 살기 괜찮은 주택'으로 장기전세주택을 포지셔닝하고 공급을 늘려야 한다"고 강조했다.
