'68층'
재건축 규제 완화 기대감이 아파트 층수를 밀어올리고 있다. 한강변에 위치한 한강맨션 재건축사업 추진 과정에서 층수 규제 완화를 전제로 초고층 아파트 설계 제안이 나온 것.
시장에선 오는 6월 오세훈 서울시장이 재선에 성공한다면 정비사업을 둘러싼 각종 규제가 한층 더 풀릴 것이라는 데 기대를 거는 분위기다. 주택공급 부족, 신축 수요 증가 등에 따라 규제 완화 필요성에 대한 공감대도 높은 상황이다.
그러나 층수 규제를 풀기 위해선 서울시의회와 협의를 거쳐야 하는 데다 집값 자극 가능성도 고려해야 하기 때문에 쉽지 않을 것이란 전망도 나온다.
'오세훈이라면'…한강변 '제3의 초고층 아파트' 기대
GS건설은 최근 용산구 이촌동 한강맨션(1971년 준공·660가구) 재건축조합 측에 서울시에서 인가받은 35층 설계안 및 대안설계안과 별도로 '68층 초고층 설계안'을 제시했다.
GS건설 관계자는 "나중에 층수 규제가 풀린다면 이런 설계도 나올 수 있다는 일종의 아이디어 제시 차원이었다"며 '규제 완화'를 전제로 깔았다. 만약 이 '아이디어'대로 인허가를 받는다면 한강맨션은 용산구 '래미안첼리투스'(56층)와 성동구 '트리마제'(47층)에 이어 한강변 3번째 초고층 아파트가 된다.
아파트 층수 제한은 지난 2013년 고 박원순 서울시장 시절 '서울시 스카이라인 관리 원칙' 때 생겨 9년째 적용 중이다. 제3종 일반주거지역은 35층 이하로, 한강 수변 연접부는 15층 이하로 층고를 제한하기 시작했다. 무분별한 초고층 건축으로 한강변 경관을 가리고 사유화하는 것을 막기 위한 취지에서다. ▷관련 기사:[집잇슈]한강변 아파트 왜 35층인데?(2021년4월6일)
2014년엔 서울시 도시기본계획인 '2030 서울플랜'에, 2015년엔 '한강변 관리 기본계획(안)'에도 해당 내용을 포함하며 규제 기조를 이어갔다. 그 결과 반포주공1단지 1·2·4주구(45층), 신반포3차(45층), 압구정 현대(45층), 은마아파트(49층) 등 주요 재건축 단지의 초고층 건축 계획이 번번이 물을 먹었다.
분위기가 반전된 건 지난해 4월 오세훈 시장이 당선되면서부터다. 그는 취임 전부터 '35층 룰'을 풀겠다고 예고했다. 현재 한강변에 위치한 초고층 아파트 2곳 모두 과거 오 시장 임기 중에 인허가가 이뤄지기도 했다.
오 시장은 지난해 10월 국회 국토교통위원회의 서울시 국정감사에서 높이 규제 완화에 대해 "일률적인 35층 규제가 과연 경관 보호와 스카이라인을 아름답게 만드는 데 가장 효율적인 방법인지 전문가들로부터 많은 문제 제기가 있었다"며 "경우에 따라서 융통성 있게 층고를 관리하겠다는 것이 서울시 원칙"이라고 밝히기도 했다.
서울시는 역점사업으로 밀고 있는 민간재개발 '신속통합기획'에서 주거지역 35층, 한강변 첫 주동 15층 규제를 유연하게 적용하기로 했다. 지난해 8월엔 송파구 신천동 잠실미성·크로바아파트의 건축심의도 통과시켰다. 2019년 말 건축설계안을 제출받은 지 1년8개월여 만이다.
그간 서울시는 미성·크로바의 스카이브릿지, 미디어파사드 등의 특화설계가 주변 경관을 해치고 위화감을 준다며 설계 변경을 요구해왔다. 이 때문에 미성·크로바는 2019년 상반기 이주를 마쳤지만 설계안을 확정하지 못해 2년가량 착공이 미뤄져 왔는데 오 시장 취임 이후 설계안이 통과됐다.
넘어야 할 장벽 많아…"규제완화에도 룰 필요"
서울시가 준비 중인 '2040 도시기본계획'(2040 서울플랜)에서도 층수 제한을 폐지하는 내용이 담길 것으로 보인다. ▷관련 기사: [집잇슈]은마·잠실주공 '2040 서울플랜'만 바라보는 이유(2021년5월6일)
이 계획에서 35층 제한뿐만 아니라 '한강변 첫 주동' 15층 룰도 함께 폐지될 가능성이 높다. 그동안 한강변 재건축 단지들 사이에선 한강에 면한 첫 동을 15층 이하로 제한하게 되면 용적률 상한이 높아져도 제대로 활용할 수 없다는 지적이 있어왔다.
이에 서초구 신반포2차, 여의도 은마아파트 등이 해당 규제 완화가 가능한 신속통합기획으로 재건축 진로를 모색하기도 했다. 2040 서울플랜을 선반영해 설계를 변경하려는 단지도 나오고 있다.
지난해 4월 '2030 서울플랜'을 기반으로 건축심의를 통과한 용산구 산호아파트는 '2040 서울플랜'에서 한강변 첫 주동 규제가 폐지될 것을 가정해 기존 8개 동 설계안을 5개 동으로 줄이는 대신 층수를 30~40층으로 올려 한강뷰를 확보하는 쪽으로도 설계를 검토했다.
그러나 시장의 기대와 달리 층수 규제 완화가 실현되기 쉽지 않을 것이란 전망도 나온다.
서울시에 따르면 2040 서울플랜을 수립하기 위한 법정절차는 기본계획안 마련→공청회 개최→국토부 등 관계기관 협의→서울시의회 의견청취→도시계획위원회 심의→확정공고 순이다.
이중 '서울시의회 의견청취' 절차는 의결사항은 아니지만 빠른 추진을 위해선 시의회의 협조가 필요한 부분이다. 그러나 최근 오 시장과 서울시의회의 갈등이 고조되고 있어 오 시장의 정책 추진에 힘이 실릴 수 있을지 의문이다. 서울시의회는 110석 중 99석을 더불어민주당이 차지하고 있다. 서울시의회는 올해 오 시장의 주력사업인 상생주택 예산안을 90% 이상 삭감하는 등 갈수록 갈등의 골이 깊어지고 있다.
집값 자극도 문제다. 아파트 층수를 높일수록 조망권 확보, 희소성 등으로 인해 집값이 오를 수 있다. 지난해 말부터 서울 집값 상승세가 주춤하긴 하지만 재건축 등 개발 호재가 있는 강남 주요 지역에선 여전히 신고가가 나오고 있는 만큼 규제를 풀기 조심스러운 상황이다.
시장에선 이런 이유 등으로 서울시가 지난해 발표하기로 한 '2040 서울플랜'을 미루고 있다는 해석이 나온다.
서울시 관계자는 "2040 서울플랜 계획 중에 코로나19로 인해 상황이 너무 많이 바뀌다 보니 발표가 늦어졌다"며 "포스트코로나 시대에 맞게 공간계획을 바꾸고 모빌리티 혁명도 반영하는 등 20년 후를 내다보는 기본계획이다 보니까 반영해서 가야겠다는 판단이 있었다"고 말했다.
이어 "올해 안에 발표를 할 건데 시기는 미정"이라며 "그동안 일률적인 층수 제한을 개선하겠다고 여러차례 공개했던 만큼 2040 서울플랜에선 관련 규제 완화 내용이 포함되긴 할 것"이라고 덧붙였다.
전문가들도 이같은 규제완화 취지에 공감하고 있다.
김현수 단국대 도시계획부동산학부 교수는 "10여년간 정비사업 대신 도시재생에 치우치다 보니 신축 아파트에 대한 수요가 폭발한 상태인데 가격 오르는게 두려워서 정비사업을 안 할 수는 없다"며 "더군다나 한강변에 병풍아파트가 되도록 규제하는 것보다는 사업성, 조망권 등에 따라 조화롭게 설계할 수 있도록 해야 한다"고 강조했다.
다만 "규제를 완화하더라도 룰은 있어야 한다"며 "GTX(수도권광역급행철도) 등 기반시설이 충분한 곳이나 조망권 침해가 없는 곳은 더 고층·고밀화하는 한편 층수 상향에 따른 입주민 조망 가치, 수익률 상승에 대한 공공기여를 받는 식으로 가야 한다"고 덧붙였다.
