'주택은 주택법, 철도는 도시철도법, 환경은 자연환경보전법…'
이렇듯 모든 분야마다 최고 상위법이 있고 그 아래 시행령이나 규정 등이 여러 갈래로 나뉘어 있는데요.
서울시에선 조금 다릅니다. 주택, 교통, 산업, 환경, 문화, 복지 등 다양한 부문별 계획을 하나로 통합해 조정하는 최상위 법정계획을 운영하고 있거든요. 바로 '서울형 도시기본계획'(현 2030 서울플랜)인데요.
올해 '2040 서울플랜'으로 환복을 앞둔 가운데 특히 재건축 단지들의 높은 관심을 받고 있습니다. 그토록 바라던 '35층 규제' 완화 방안이 담길 수도 있거든요. 과연 한강변에 다시 50층짜리 초고층 아파트가 탄생할 수 있을까요?
서울형 도시기본계획은 한정된 자원을 효율적으로 활용해 주민들의 삶의 질을 높이기 위한 정책방향입니다. 서울의 인구, 산업, 경제, 환경, 교통, 주택 등 여러 분야에서 장기적인 관점(20년)으로 서울의 미래상을 제시하는 건데요.
이는 최상위 법정계획인 만큼 하위 계획(도시관리계획)은 도시기본계획의 틀 안에서 움직여야 하고요. 도시관리계획에선 용도지역·지구·구역, 도시계획시설, 지구단위계획, 도시개발사업, 정비사업 등을 다룹니다.
1990년에 나온 최초의 법정계획인 '2000년대를 향한 서울도시기본계획'을 시작으로 ▲2011 서울도시기본계획 ▲2020년 서울도시기본계획 ▲2030 서울도시기본계획 등 네 차례에 걸쳐 수립됐습니다.
현재는 2010년을 기준으로 해서 20년 후인 2030년까지를 목표로 수립한 '2030 서울플랜'이 가동중인데요. 서울형 도시기본계획은 변화하는 시대여건을 고려해 5년마다 타당성 여부를 재검토하고 수정·보완하는 재정비 절차를 거치는데요. '2030 서울플랜'이 2014년에 마련된 만큼 2019년에 재정비 시점이 돌아왔습니다.
서울시는 지난 2019년 10월부터 '2040 서울플랜'을 준비해 지난해 말까지 발표하기로 했는데요. 박원순 전 서울시장이 궐위하면서 일시정지됐다가 오세훈 서울시장이 취임하면서 다시 속도를 내고 있습니다.
서울시 관계자는 "2040 서울플랜이 상당 부분 마련됐고 계속 수정보완 중"이라며 "하반기쯤 발표하고 공청회 등을 거쳐 연내 확정하는걸 목표로 추진 중"이라고 말했습니다.
이번 '2040 서울플랜'에 높은 관심을 보이고 있는 곳은 단연 재건축 업계입니다.
주택시장에서 가장 핫한 이슈인 '35층 규제'가 수정·보완돼 담길 예정이기 때문인데요. 이 규제가 어떻게 수정되느냐에 따라 은마, 시범, 잠실주공5단지 등 주요 재건축 단지들의 사업 향배가 결정되는 만큼 긴장감이 높습니다.
현 2030 서울플랜은 서울시 중심지체계 및 용도지역별로 높이 기준을 정해놨는데요. 초고층 건물이 일조권, 조망권 등을 독점하는 걸 막고 주변 자연경관과 조화를 이루고자 한강변에 위치한 주거용 건축물 층수를 35층 이하로 제한하고 있습니다. ▷관련기사: [집잇슈]한강변 아파트 왜 35층인데?(4월6일)
이 규제가 재건축 단지들엔 사업성 저하의 원인으로 꼽히면서 발목을 잡아왔는데요. 오세훈 서울시장이 공약으로 '35층 규제 완화'를 내세운 만큼 이번 2040 서울플랜에는 이 규제가 수정될 것이란 기대가 높습니다.
아파트 층수 제한이 풀리면 대치동 은마, 압구정 현대, 잠실주공5단지 등이 기존 35층에서 50층 내외로 방향을 틀면서 재건축 시장에 활기가 돌 것으로 예상되는데요.
그렇지만 세상에 '공짜'는 없습니다. 서울시가 층수 규제를 완화해주는 대신 공공기여 비율을 높이는 방안을 검토하고 있거든요.
오 시장 재임 시절인 2009년에도 한강변 재건축 단지의 층수 규제를 완화해주는 대신 기부채납을 높이는 방안을 추진한 적이 있는데요. 당시 압구정, 여의도, 성수 등 주민들은 서울시가 요구한 기부채납 비율(25% 이상)이 너무 높다고 반발하면서 층수를 올린 곳은 이촌동 '래미안 첼리투스', 성수동 '서울숲 트리마제' 두 곳 뿐이었습니다.
서울시 관계자는 "기부채납 등 여러 가지를 검토하고 있지만 확정된 바는 없다"고 말했습니다.
2040 서울플랜은 시장이 최종 결정을 하되 서울시의회의 의견을 청취해야 하는데요. 심의사항이 아니어서 큰 걸림돌이 되긴 어렵지만 의견 청취 과정에서 불협화음이 발생할 우려는 있습니다. 도시계획위원회 심의도 거쳐야 합니다.
