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잠실5단지 '50층 아파트' 신호탄…들뜬 강남·여의도 재건축

  • 2022.02.18(금) 10:05

'준주거' 종 상향…50층 주상복합 건립 가능
한강변 35층·종상향 억제 '2030 서울플랜' 완화
여의도 준주거 용도상향·압구정 49층 '기대감'

서울 송파구 '잠실주공5단지'가 최고 50층의 고층 아파트로 재탄생한다. 정비계획을 세운 지 7년 만에 얻은 서울시의 합격 통보다. 이 정비계획이 최종 결정되면 2014년 이후 '35층룰'을 깬 첫 사례로 등극한다.

잠실5단지는 서울 한강변 재건축의 새 시대를 알리는 신호탄이 될 전망이다. 한강변 아파트 층수 제한, 용도 상향 자제 등의 원칙이 해제되면서 여의도, 압구정 일대 아파트들이 들썩이고 있다.

서울시 "주변과 조화 이루면 '50층' 가능"

서울시는 지난 16일 도시계획위원회(도계위) 수권소위원회를 열고 '잠실5단지 재건축정비계획 변경 및 경관심의안'을 수정가결했다. 정비계획은 잠실5단지를 기존 3930가구에서 6815가구의 대단지로 탈바꿈하는 내용을 담았다.

잠실역과 인접한 일부 용지에는 최고 50층의 건물이 들어선다. 제3종일반주거지역에서 준주거지역으로 용도가 상향된 덕이다. 이에 따라 50층 4개 동, 45층 1개 동, 40층 2개 동 등이 주상복합으로 건립될 예정이다.

서울시가 한강변에 이같은 고층 건물을 허가한 것은 2014년 이후 처음이다. ▷관련기사: [집잇슈]한강변 아파트 왜 35층인데?(2021년4월6일)

당시 고(故) 박원순 전 시장은 '2030 서울도시기본계획'(2030 서울플랜)을 제정하고 한강변 아파트의 층수를 '35층'으로 묶었다. 과도한 용도지역 상향으로 인해 △도시경관 및 자연경관 훼손 △기반시설 과부하 △주변지역과의 부조화 등의 문제가 발생하고 있다며 종 상향도 제한했다.

이같은 원칙이 잠실주공5단지를 통해 8년만에 뒤집힌 셈이다. 

김성보 서울시 주택정책실장은 "이번에 통과된 정비계획안은 잠실5단지의 잠실광역중심으로서의 기능을 살리면서도 주변 건축물, 한강변 경관 등과 조화를 이루도록 마련됐다"고 설명했다. 

서울 송파구 잠실동에 위치한 잠실5단지는 1978년에 건립돼 올해 준공 45년을 맞았다. 송파구 최대 재건축 단지로 2014년 재건축 사업 준비에 들어갔다. 

하지만 같은 해 서울시가 '도시재생' 중심의 도시기본계획을 세우면서 재건축에 난항을 겪었다. 50층 규모 건물을 짓고자 '준주거지역 상향'을 요청한 2017년 이후에는 도계위 안건으로조차 오르지 못했다.

재건축 사업이 다시 활기를 찾게 된 건 작년 4월 오세훈 시장이 부임하면서부터다. 오 시장은 잠실5단지 주민들과 5번의 간담회를 진행하며 새 정비계획을 구체화했다. 지난 16일 열린 도계위 수권소위에서는 지난 2017년 마지막으로 논의한 조건을 중심으로 심의했다.

당시 잠실5단지 재건축조합은 잠실역 인근에 호텔을 지을 계획이었지만, 코로나19 등 사회 변화에 따라 아파트 100가구를 추가로 짓는 것으로 변경했다. 이같은 정비계획은 재공람 공고 후 최종 결정·고시된다. 이후 건축계획까지 확정되면 마침내 첫 삽을 뜨게 된다.

'종 상향' 근거는 충분… 필요한 건 '서울시 의지'

잠실5단지가 한강변 50층 아파트의 새 역사를 쓰자 일대 재건축 단지들이 들썩이고 있다. 같은 한강변인 영등포구 여의도동, 강남구 압구정동 등도 '종 상향'을 통해 용적률을 확보할 수 있는 길이 열린 셈이다.

여의도는 '3대 도심' 중 한 곳으로, 잠실과 같이 준주거지역으로 용도가 상향될 경우 층수 제한을 받지 않는다. 2030 서울플랜은 서울시를 3도심 7광역중심으로 나누고, 이들 지역의 용도가 준주거일 경우 50층 이상도 건축할 수 있도록 했다.

서울시의 민간 정비사업 지원제도인 '신속통합기획'을 신청한 여의도 시범아파트(1584가구)와 한양아파트(588가구)가 대표적이다. 통합 재건축을 추진하는 삼부(866가구)·목화(327가구) 아파트와 화랑(160가구)·장미(196가구)·대교(576가구) 아파트 등도 종 상향을 통한 고층 개발의 문을 두드리고 있다.

서울시 관계자는 "여의도 재건축 단지들은 현재 제3종일반주거지역으로 지구단위계획 수립 시 일부 용지는 준주거지역으로 용도를 상향하는 방안을 추진 중"이라며 "시민들의 의견을 최대한 반영해 재건축사업을 정상화하겠다는 게 서울시의 방침"이라고 말했다.

압구정은 '역세권'에 적용하는 용적률 완화를 시도할 수 있다. '국토계획법'에 따라 역세권은 준주거지역으로 상향하고 주상복합을 지으면 최대 700%까지 용적률을 완화할 수 있다.

숙원이던 '49층' 건축도 가능할 것이라는 기대감이 맴돈다. 압구정3구역은 지난 2019년 최고 49층의 재건축안을 제시했지만, 지금까지 서울시 문턱을 넘지 못했다.

재건축에 번번이 좌절을 겪었던 대치동 은마아파트에도 희망이 보인다. 은마아파트 재건축조합설립추진위원회는 지난 14일 강남구청에 '정비구역 지정조치 계획'을 제출했다. 이에 대해 서울시는 "추진위원장 재선임, 관련 소송에 따라 강남구청과 협의해 정비계획 결정절차를 추진할 예정"이라고 밝혔다.

대선 후보들이 종 상향 등의 재건축 활성화 공약을 내놓는 점도 기대감을 키우는데 한몫하고 있다. 이재명 더불어민주당 후보는 '제4종주거지역'을 통해, 윤석열 국민의힘 후보는 '종 상향'을 통해 각각 최고 500%의 용적률을 보장하겠다고 밝혔다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "잠실5단지가 기존의 '35층 룰'을 넘어서면서 다양한 설계안을 적용할 수 있는 등의 장점이 예상된다"며 "이번 심의통과안이 선례가 돼 타 정비사업지의 계획안에도 반영될 것"이라고 내다봤다.

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