재건축 기대감이 갈수록 커지고 있다. 대선을 이틀 앞두고 여야 후보들이 앞다퉈 '규제 완화'를 강조하고 서울시까지 가세하면서 '재건축 전성시대'가 열리는 분위기다.
그러나 시장의 기대처럼 재건축 사업에 속도가 붙기까지는 시간이 걸릴 것이란 전망이 우세하다. 일부 대단지 재건축 단지가 몰려 있는 곳은 임대차 불안이 우려되는 데다 재건축초과이익환수금(이하 재초환)과 분양가 규제 등의 걸림돌이 남아 있어 사업이 가시화되기 쉽지 않을 것이란 분석이다.
너도나도 재건축 규제 완화
오는 9일 대통령 선거를 앞두고 부동산 공약들이 정비사업 규제 완화 쪽으로 향하고 있다.
애초 윤석열 국민의힘 후보는 △재초환 대폭 완화 △준공 30년 이상 아파트 정밀안전진단 면제 △민간 재건축 용적률 500% 상향 등을 약속했다.
이재명 더불어민주당 후보도 최근 정비사업 규제의 '최후의 카드'로 불리는 재건축 안전진단 규제 완화 카드까지 꺼냈다.
이재명 후보는 지난 6일 서울 도봉구 유세에서 "재건축·재개발 규제를 무한으로 풀어줄 수는 없지만 합리적으로 풀어줄 수 있다"며 층수, 용적률, 안전진단 등 3종 규제를 대폭 완화하겠다고 발표했다.
이중에서 '안전진단'은 재건축 사업의 발목을 잡는 대표적 규제 중 하나로 꼽힌다. 현행 안전진단은 1차 정밀안전진단과 2차 적정성 검토로 나뉘는데 지난해 서울에서 재건축 단지 14곳이 2차 안전진단을 신청했지만 통과한 곳은 '0'(제로)였다.
시장에선 재건축 안전진단 평가 항목이 현실과 맞지 않다는 지적이 잇달았다. 재건축 안전진단 평가 비중(총 100%)은 △구조안전성 50% △건축마감 및 설비노후도 25% △주거환경 15% △비용 분석(경제성) 등으로 구성된다.
비중이 가장 높은 구조안전성이 재건축 여부의 척도로 작용하고 있지만 건축 기술이 발달해 재건축 연한(30년)이 지나도 건물 기울기, 내구력 등의 구조적 문제가 없는 경우가 대부분이다. 구조적 문제만 없을 뿐 설비가 낡거나 주차장 시설이 부족한 등 정비가 필요한 단지가 많다는 게 업계의 설명이다.
여기에 서울시까지 가세해 규제 완화에 바람을 불었다. ▷관련기사: [2040 서울플랜]한강변 초고층 아파트 들어 선다(3월3일)
서울시는 지난달 송파구 잠실주공5단지 정비계획안을 통과시켰다. 잠실5단지가 서울시의 문턱을 넘은건 7년만으로 이로써 '최고 50층' 건립이 가능해졌다.
오세훈 서울시장은 이에 더해 지난 3일 '2040 서울플랜'을 통해 '35층 룰'을 폐지하겠다고 발표했다. 서울플랜은 국토계획법에 따른 최상위 법정 계획으로 2050년까지 서울시가 추진할 도시계획 지침으로, 한강변 등 서울시 내 아파트들의 초고층 건립이 가능해졌다.
각종 규제 완화가 예고되면서 서울 여의도, 성수, 이촌, 압구정 등 주요 지역의 재건축 사업 속도가 빨라질 것이라 전망이 나온다.
재건축 정말 빨라질까?
아파트값에도 이같은 기대감이 반영됐다. 부동산R114에 따르면 지난주 서울 재건축 아파트값은 일주일 만에 0.04% 오르며 전주(0.02%)보다 오름폭이 커졌다. 사업 추진 기대감이 커진 강남권 재건축 단지들의 가격이 오르면서 일대 아파트값 상승에도 영향을 미친 것으로 풀이된다.
한국부동산원이 집계한 주간아파트 가격 동향에서도 지난달 28일 기준 서울 아파트 매매가격이 0.03% 떨어져 6주 연속 하락세인 가운데, 25개 자치구 가운데 서초구만 유일하게 하락에서 보합 전환했다.
그러나 전문가들은 '단기적 영향'일 뿐 일부 규제 완화만으로는 재건축 사업에 속도가 붙긴 어려울 것으로 전망하고 있다. 재건축 추진 단지가 몰려 있는 곳은 임대차 시장 불안 등 파급효과를 감안해 재건축 사업을 순차적으로 진행할 가능성이 높다는 분석이다.
서울 송파구만 해도 잠실주공5단지(6815가구), 잠실진주(2678가구), 우성1·2·3차(2716가구), 미성·크로바(1888가구) 등 조합 설립된 곳만 13곳에 이른다.
재건축 규제 완화 수준에 따라 시장에 미치는 영향이 달라질 수 있다는 지적도 나온다.
안전진단 규제만 풀고 재초환에 큰 변화가 없다면 조합들이 사업에 속도를 내기 어렵다는 전망이다. 35층 룰 폐지의 경우 층수 제한은 없앴지만 용적률은 그대로라 사업성이 얼마나 높아질지도 의문이다.
여경희 부동산R114 수석연구원은 "재건축 규제 완화 이슈는 기대감으로 이어지기 때문에 호가 상승 등 시장에 단기적 영향이 나타날 것"이라고 전망했다.
그러면서도 "재건축 안전진단 통과가 어려운 상황인데다 재초환 적용 문제도 있어서 규제 하나만 풀어준다고 전반적으로 속도를 내긴 어려워보인다"며 "분양가 규제도 있기 때문에 일반분양까지 연결되는데 시간이 오래 걸릴 것"이라고 말했다.
윤수민 NH농협은행 부동산전문위원은 "동시다발적으로 정비가 이뤄진다면 겨우 안정된 임대차 시장을 다시 들쑤실 수 있기 때문에 재건축 규제를 한 번에 다 풀어주진 않을 것"이라며 "자치구당 일부 단지에만 기회가 갈 가능성이 높아 압구정, 이촌동 등 오랫동안 준비했던 단지들 위주로 빠르게 대응할 수 있을 것으로 본다"고 내다봤다.
