토지거래허가구역 해제 발표로 강남을 중심으로 부동산 시장이 들썩이고 있어요. 기존에 거래가 어려웠던 토허구역 내 집을 새로 매수하는 것이 쉬워진 게 가장 크죠. 그뿐 아니라 기존 주택 매도에 대한 부담도 내려놓을 수 있게 됐습니다.
토지거래허가제(토허제) 해제로 '실거주 2년' 규정과 함께 각 구마다 별도로 제한을 뒀던 '기존 주택 처분 조건'도 소급해 풀어주기 때문이죠. 자세한 내용 알아볼까요?
잠·삼·대·청, 1년 내 처분 규정 사라져
토지거래허가제는 특정 지역 부동산 투기 방지를 위해 일정 규모 이상 주택·상가·토지 등을 거래할 경우 관할 구청장으로부터 사전 허가를 받도록 한 제도예요.
그래서 토허구역 내 주택을 거래하려면 까다로운 조건을 만족해야 해요. '토지거래업무처리규정' 상 무주택 세대주에 한해 입주 후 실거주 2년을 해야 하고요. 기존에 주택을 가지고 있었다면 토허구역 내 주택에 거주하거나 매수해야 하는 이유를 구체적이고 객관적으로 소명해야 해요.
또 기존 주택에 대한 처분계획서도 제출해야 합니다. 기존 주택에 대한 처분 이행 시기는 구청마다 조금씩 다르게 적용하고 있어요. 최근 토허제가 해제된 잠실동, 삼성동, 대치동, 청담동이 있는 강남구와 송파구에서는 처분기한을 1년으로 두고 있어요.
즉 기존 주택이 있는 상태에서 잠·삼·대·청에 집을 샀다면 기존 주택을 1년 내 팔아야 했어요. 기간을 넘기면 구청은 소명자료를 요구하고, 그 뒤 1~2개월 이후에도 처분하지 못할 경우 구청이 판단해 취득가액의 최대 10%까지 이행강제금을 부과할 수 있었어요. '일시적 2주택' 상태를 단 1년만 허용했던 거죠.
하지만 토허제가 해제되면서 실거주 의무를 비롯해 기존 주택 처분 규정도 해제됐어요. 기존에 주택을 매입한 사람들도 모두 소급 적용돼요. 따라서 잠·삼·대·청에 집을 사거나, 기존에 샀던 소유주라면 앞으로는 기존 주택을 처분해야 하는 부담은 사라지게 돼요.
단, 같은 강남구에 내에 있지만 압구정동은 이번 토허제 해제 지역에서 빠졌는데요. 압구정동은 여전히 실거주 2년, 기존 주택 처분 기한 1년 규제가 그대로 적용됩니다.
이번에 해제 지역에서 빠진 '압·여·목·성' 중 여의도, 목동, 성수동이 위치한 영등포구, 양천구, 성동구에서는 기존 주택 처분 기한을 별도로 두고 있진 않아요.
영등포구 관계자는 "중개의뢰서나 매매계약서, 임대차계약서 등 증빙서류를 제출하도록 하고 있지만 별도로 매각 기한을 정하지는 않고 있다"며 "중개의뢰를 취소해 적발되는 경우 이행강제금 등을 부과할 수 있지만 중개소에 내놨는데도 1년 이상 팔리지 않는 경우 매각을 강제할 수 없다고 보고 별도로 제재하지는 않는다"고 말했어요.
반면, 성동구는 기간 제한을 두고 있지 않지만 더 엄격한 기준이 적용돼요. 토허지역 내 매수 허가를 요청할 경우 기존 주택의 매도계약서를 제출하거나, 토허구역 매수 잔금을 치르기 전 기존 주택의 매도계약서를 제출하도록 하고 있어요. 최대 7~8개월 정도의 시한이 적용되는 셈이에요.
기간 제한을 두고 있지 않은 구청들도 1년에 한 번 실수요자를 확인하는 실태조사를 실시하고요. 기존 주택 처분에 대한 소명이 제대로 되지 않으면 이행명령이나 고발 조치, 이행강제금을 부과하고 있어요.
양도세 비과세 받으려면 3년 내 처분해야
토허제 해제로 기존 주택 처분 강제 요건은 사라졌지만, 일시적 2주택 비과세 혜택을 노린다면 3년 내 기존 주택을 처분해야 해요.
지난 2023년 세법 개정으로 '일시적 2주택자'의 기존 주택 처분 비과세 특례기간이 3년으로 늘었는데요. 일시적 2주택은 실거주를 위한 갈아타기로 보고 세금 부담을 낮춰준 거예요. 3년 내 기존 주택을 처분하면 양도세·취득세·종부세 관련해 1세대 1주택 혜택을 적용받을 수 있어요.
우병탁 신한은행 WM추진부 전문위원은 "세법과 토허구역 규정은 별개지만 토허구역에서는 기존 주택 처분을 1년 내 해야 하는 곳들이 있어 일시적 2주택 비과세 연장 혜택을 제대로 누리지 못하는 경우가 많았다"며 "토허제 해제로 해당 지역들에서도 일시적 2주택을 활용하기가 쉬워졌다"고 말했어요.
이어 "실수요자들이 토허구역 해제 지역 주택 매입에 좀 더 여유 갖고 접근할 수 있어 거래량에도 영향을 미칠 수 있을 것으로 보인다"며 "실거주 의무도 없어져 투자수요까지 맞물리면서 거래량과 집값이 늘어날 수밖에 없는 상황"이라고 분석했어요.
