정부의 주택가격 통계 위탁기관인 한국부동산원은 작년 한해 전국 주택가격이 0.13% 상승한 것으로 집계했다. 평균적으로 집값 변화가 거의 없었다는 뜻이다. 하지만 전체를 뭉뚱그렸을 때 흔히 나타나는 '평균의 함정'일 뿐이다.
서울에서는 재건축 지역과 고가 아파트를 중심으로 신고가 행진이 이어졌다. 이른바 '똘똘한 한 채' 선호가 빚어낸 시장 과열은 올해 들어 토지거래허가구역 해제와 재지정을 거듭한 현재까지도 사그라지지 않고 있다.
반면 서울이라도 비아파트(다세대·연립·단독주택)는 주거 불안 속에서도 수요자들에게 외면받고 있다. 수도권 외곽이나 지방 아파트 시장도 냉기가 가시질 않아 미분양이 쌓이고 있다. 한정된 주택 수요가 '똘똘이'에 몰리면서 나머지는 '띨띨이'가 되어버렸다는 게 시장의 자조 섞인 목소리다.
죽어가는 주거 첫 계단 '빌라'
'빌라'는 도시 주거 기반의 한 축이다. 연립주택과 다세대주택을 통칭하는 빌라는 전국에 총 289만여가구(연립 53만8000가구와 다세대 230만3000가구, 2023년 기준)가 있다. 아파트(1263만여가구)가 대세인 지금 시장에서는 아파트로 옮겨가기 전에 선택하는 '주거 사다리' 첫 계단이다.
빌라는 비교적 저렴한 가격으로 매입 접근성이 좋아 사회초년생이나 서민들의 보금자리로 기능한다. 우리은행 부동산리서치랩에 따르면 2024년(8월1일 계약일 집계기준) 실거래된 전국 아파트는 평균가격이 4억7435만원, 연립·다세대 주택은 3억1285만원이었다. 서울에서는 더 차이가 크다. 같은 기간 서울시 아파트의 평균 거래가격은 12억465만원이었지만 연립·다세대는 4억2323만원이었다.
하지만 전세사기 등의 사회적 혼란 이후 수요가 끊어지다 보니 빌라는 사려는 사람도, 짓는 사업자도 줄고 있다. 재개발 투자가 아닌 빌라를 사겠다면 주변에서 말릴 정도다. 여러 채를 보유해 전·월세 로 임대수익을 내려는 이들도 적어졌다. 서민주거 기반이 수요와 공급이 모두 끊긴 애물단지가 된 것이다.
함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "비아파트가 전·월세 가격안정에 미치는 영향이나 수도권 주택공급의 다양성 등을 고려할 때 비아파트 공급 정상화는 조속히 현실화해야 하는 과제"라고 지적했다.
빌라가 소화해야 할 수요가 아파트에만 쏠리니 시장 불안은 더 커진다. 정부도 이를 인식하고 수요진작책을 펴고 있지만 충분치 않다는 게 시장의 평가다. 업계 관계자는 "수요 진작을 시작으로 시장성을 회복시켜 부정적인 이미지를 불식시키는 것이 우선과제"라며 "정부가 더 적극적으로 빌라 시장 안정책 마련에 나서야 한다"고 주장했다.
지방미분양 '수요회복' 처방 절실
지방에서는 다 지어놓고도 오랜 기간 팔리지 않는 악성(준공 후) 미분양이 넘치는 게 문제다. 국토교통부 3월말 집계로 준공 후 미분양 주택은 2만5117가구로 2013년 8월 이후 가장 많은 수준이다. 이중 지방에 있는 것이 1만9179가구로 전체의 80.8%다.
기본적으로 지방 미분양은 공급 과잉에서 비롯했다. 수요예측에 실패한 건설사에 가장 큰 책임이 있다는 얘기다. 하지만 예측을 벗어난 수요 감소 배경에는 정책 부작용도 자리잡고 있다. 취등록세 및 양도소득세 중과세를 중심으로 한 다주택자 규제가 원인으로 짚인다.
지방 대도시의 고소득 자산가들도 세금 부담 때문에 차익 기대가 적은 거주지역 주택을 보유하는 것보다 서울 강남권 등 핵심 지역의 주택 한 채만 소유하려는 경향이 강해져서다. '강남 수요의 전국구화' 속에 돈은 서울로 편중됐고 지방 주택시장 침체는 깊어졌다.
미분양으로 대표되는 지방 주택시장의 침체는 건설사의 자금난과 도산에서 이어진 금융 부실로도 이어질 수 있다. 정부도 나서고 있다. 지방 미분양을 사들이는 기업구조조정(CR) 리츠를 다시 내놨고 한국토지주택공사(LH)를 통해서도 매입에 나섰다. 올해 말까지 지방 미분양에 대해 취득세율 인하, 5년간 종합부동산세 합산 배제 등 지원책도 내놨다.
하지만 미분양이 주변까지 얼어붙게 하는 시장 분위기를 반전시키기에는 부족하다는 평가가 나온다. 지방 주택시장 수요를 되살리는 더욱 강한 처방이 필요하다는 게 업계 주장이다.
대한주택건설협회는 최근 더불어민주당과의 정책 간담회에서 △미분양 주택 취득 시 양도세 한시 감면 및 취득세 중과 배제 △아파트 매입 임대 등록 재시행 △대출규제 완화 및 금리 인하 △중도금 집단대출 잔금 전환 개선 등 미분양 해소 및 수요 회복을 위한 지원방안 마련을 요청했다.
이 협회 정원주 회장은 "미분양 증가와 공사비·인건비 급등, 고금리 지속 등으로 주택업계가 벼랑 끝 위기에 내몰린 상황"이라며 "양도세, 취득세 등의 세제 지원 및 금리 인하 등을 포함한 종합적인 주택시장 정상화 대책 마련이 절실하다"고 말했다.
