올해 들어 송파구 아파트 매매가격(5월19일 기준 한국부동산원 조사)은 5.21% 뛰었다. 강남과 서초는 각각 4.77%, 4.39% 상승했다. 가장 최근인 5월 셋째주 주간 조사에서도 서초구는 0.32%, 송파는 0.30%, 강남구는 0.26% 뛰었다.
지난 2월 서울시의 토지거래허가구역 해제로 붙은 주택시장의 불은 그 다음달 확대 재지정 이후에도 꺼지지 않았다. 집값 상승세는 마포·용산·성동, 목동, 여의도 등으로도 번지고 있다. 서울의 고가 아파트를 중심으로 한 매수세가 올해 내내 이어진다면 주거 선호지의 연간 집값 상승률은 두 자릿수에 달할 수 있다는 예상이 나온다.
그러나 21대 대선 후보들의 부동산 공약에서는 '집값 안정'을 위한 방안들은 찾아보기 어렵다. 대부분 정확한 시점을 따지기 어려운 '공급' 정책만 쏟아내고 있다. ▷관련기사:[부동산공약 워치]①현실 외면한 '공급' 공염불(5월23일)
특히 집값을 안정시키는 수요와 관련 정책은 찾아보기 어렵다. 반포, 압구정을 대표로 하는 지역의 '똘똘한 한 채'가 연일 신고가를 기록하는 상황이지만 '표심'을 의식해 아예 언급조차 꺼리고 있다는 분석도 나온다. 규제에 대한 신호가 유주택 중산층의 지지율 하락으로 이어질 것을 걱정하고 있다는 것이다.
함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "현재 DSR(총부채원리금상환비율) 등 대출규제와 토지거래허가구역 등 규제지역, 세제 관련 부분들은 그대로 이어질 것으로 보인다"며 "안정화의 개념을 어디에 두느냐가 중요한데, 현재로선 공급정책으로만 서울 집값 불안을 잡는 것으로 (대부분의 후보들이) 안정화 방안을 내놓은 것으로 보인다"고 분석했다.
"부동산 세제, 가급적 손 안대겠다"
이재명 더불어민주당 대선 후보는 "수요·공급 원리에 따라 공급이 부족하면 공급을 늘리는 방식으로 집값을 관리하겠다"고 밝혔다. 과거 문재인 정권 시절 투기세력을 잡기 위해 과도한 수요억제 정책이 외려 집값 상승과 시장 혼란을 야기해 정권 재창출 실패의 결정적 원인으로 작용했다는 평가가 나와서다.
이 후보는 "집은 주거용이지 투기용이 아니어야 한다"고 자주 언급했었지만, 최근에는 생각을 바꿔 "투자 수단으로 부동산에 접근하는 것을 막을 길은 없다고 본다"고 말했다. 이어 "부동산 세제도 가급적 손대지 않는 게 좋다"고 밝혔다. 전세자금 이차보전, 월세 세액공제 확대 등 세제는 주거 지원 강화에 방점을 찍었다.
하지만 공급은 발표 후 실제 공급되기까지 2~3년이 걸린다. 실제 공급되는 시점의 거시경제, 시장 상황, 대출·세제 정책 등 유효수요에 영향을 주는 변수에 따라 결과가 달라질 수 있다.
이 때문에 시장에 맞는 수요 정책 역시 필요하다는 목소리가 나온다. 수도권의 경우 서울 주요지역을 중심으로 집값이 급등하며 초과수요가 몰리는 반면, 지방은 미분양이 늘어나며 침체의 늪을 벗어나지 못하고 있어서다.
박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "초양극화 상황에서 서울과 수도권 등 자산시장(투자수요 포함)은 '수요 조절', 실수요 공급으로 안정화가 가능한 지방은 '수요 진작'이라는 투트랙 접근이 필요하다"며 "투자수요가 혼재된 자산시장은 공급만으로 집값 안정이 어려워 공급확대 외에 차별화된 세제와 대출규제 등 합리적인 수요관리 처방이 필요하다"고 강조했다.
그는 이어 "서울과 수도권은 공급이 부족할지 모른다는 불안감이 주택시장 불안을 키우고 있어 수요조절이 반드시 필요하다"면서 "시장 안정의 최대 관건은 수요에 맞는 공급계획을 구체화하고 실천속도를 높여 시장에 신뢰와 믿음을 주는 것"이라고 말했다.
가액기준 과세로 종부세 개편?
김문수 국민의힘 대선 후보는 보유주택 가구수에 따른 차등과세를 가액기준 과세로 전환하는 '종합부동산세 개편'을 추진한다. 종부세를 주택 수에 따른 차등과세에서 가액기준 과세로 전환시 다주택자에게 늘어났던 세금 부담이 줄어들 것으로 전망된다. 초고가 아파트를 1채 보유한 것보다 저가 아파트 2채 보유자의 세율이 더 커 이른바 '똘똘한 한 채' 수요가 늘었던 문제를 해결하기 위함이다.
이어 '양도소득세 중과세 폐지', '비수도권 주택 취득세 면제' 등 다주택자 규제 및 세제를 완화해 수요를 촉진시키는 방안을 내놨다. 주택 보유자의 부담을 더 줄여주는 방향이다.
이준석 개혁신당 후보도 '생애주기에 따른 취득세, 양도세 감면' 등 규제 완화 쪽의 방안을 내놨다.
결혼, 자녀 출산, 자녀 출가 등 생에주기에 맞춰 주택 세금을 깎아준다는 것이다. 2인 가족의 경우 전용면적 84㎡ 보다 59㎡ 선택 시 취득세를 절반으로 줄이고, 자녀가 생겨 큰 평수로 이사가야할 때는 비과세 혜택을 줘 '갈아타기'를 수월하도록 하겠다는 것이다.
사회초년생의 생애 최초 주택 구입시에도 취득세를 50% 감면해주고, 신혼부부는 전용 59㎡ 이하 주택 취득 시 취득세와 양도소득세를 감면해준다는 구상이다.
그러나 세제 개편 대부분은 법안 개정이 필요하다. 민주당이 다수인 상황에서 실행 가능성이 높지 않다는 분석이 나온다. 더욱이 일부 감세 공약들은 자산 양극화 심화에 대한 우려도 지적된다.
경제정의실천시민연합은 "김문수 후보의 세제 공약은 이미 윤석열 정부에서 대폭 완화된 내용을 확대하겠다는 취지로 세수 부족, 자산양극화 심화 우려가 크다"며 "이준석 후보 생애주기 감세 공약 역시 수도권 내 자산가치 상승 혜택을 이미 누리고 있는 계층에 추가 세제 혜택을 주는 방식으로 자산 편중, '똘똘한 한채' 선호를 강화할 우려가 있다"고 지적했다.
이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "시장 안정화는 수요-공급 조절을 통해 가야한다"면서 "공급을 인위적으로 끌어 올리는 데는 한계가 있는 만큼 더욱 실현 가능하고 구체적인 계획들을 세워야 한다"고 말했다.
