# A씨는 서울 ○○구에 아파트를 47억원에 매수했습니다. 자기자금은 17억원, 나머지 30억원은 아버지로부터 차입해 마련했습니다.
# B씨는 서울 ○○구 소재 아파트를 15억원에 매수했습니다. 매도자 C씨는 B씨의 아버지였고요. B씨는 이 아파트에 실거주하지 않고 C씨와 보증금 11억원에 전세계약을 맺었습니다. 결국 자기자금 4억원으로 아버지 소유의 15억원짜리 아파트를 산 셈이죠.
국토교통부는 A씨 사례를 차입금 과다에 따른 편법 증여 의심 거래로 보고 위법 여부를 면밀히 들여다볼 계획입니다.
B씨의 경우도 보증금 수준이 지나치게 높다고 판단되면 국세청에 통보될 수 있는데요. B씨의 전세가는 전국 평균 전세가율(3월14일 기준 56.11%)보다 17.2%포인트 높은 수준이었습니다. 아버시 C씨가 평균보다 후하게 전세금을 줬다는 거죠.
국토부는 지난 1~2월 서울 강남3구와 인접지역의 아파트 매매 신고분 중 이상거래로 의심되는 204건을 추출했다고 밝혔습니다. 꽤 많은 숫자죠.
물론 억울한 사람도 있을 수 있어요. 의심거래가 모두 '불법성'이 있는 이상거래도 아니고요. '집 살 때 부모님께 돈을 빌리는 게 뭐가 문제냐'는 생각도 이해됩니다.
하지만 실제로는 증여임에도 증여세 납부를 회피하려고 허위로 차용증을 썼다면 과세 대상이 될 수 있습니다.
국토부는 부동산거래관리시스템(RTMS)을 통해 의심거래로 걸러낸 건들 가운데 현장 점검을 통해 실제 이상거래인지 확인하는데요. 의심거래 중 절반 이상이 실제 위반사례로 적발되고 있다고 합니다. 문제가 없다고 생각했던 거래가 문제가 될 수 있다는 얘깁니다.
매주 현장 점검…토허구역·인접지 집중
올해는 특히 지난 2월 강남권 토지거래허가구역이 해제되면서 강남3구(강남·서초·송파)와 용산구, 그리고 그 인접지역 거래량이 눈에 띄게 늘었어요. 집값도 불붙듯 확 뛰었고요. 이어 3월에 다시 토허구역으로 확대 지정되긴 했지만요.
국토부는 거래가 늘면서 의심거래도 함께 증가할 것으로 보고 있어요. 신고가로 거래를 신고한 후에 다시 해제하는 등 집값 띄우기 의심거래 정황도 포착됐다고 해요.
이에 국토부는 토허구역과 함께 풍선효과가 우려되는 강동·마포·성동·동작 등 지역을 중심으로 집중 점검에 나서고 있습니다. 서울시와 자치구, 한국부동산원과 함께 매주 합동 현장 점검에 나서고 있어요.
자금출처, 업·다운거래 '주시'
현장점검은 실제 거래내역을 들여다보고 위반 여부를 판단하는 절차를 거쳐요. 점검에서 핵심이 되는 자료는 '자금조달계획서'예요. 매수자가 취득금액만큼의 자금을 어떻게 조달하는지 계획서를 내야 하는데요. 물론 꼭 계획대로 자금을 조달해야 하는 것은 아니지만 이 내용을 토대로 위법 의심 사례들을 가려낼 수 있어요.
서울시 관계자는 "의심거래 선정 기준은 대외비"라며 "다만 의심거래는 거래신고법에 의해 정밀조사를 하게되고 현장 조사를 통해 더 많은 정보들을 확보해 위법성 등을 가려낼 수 있다"고 설명했어요.
12억원 이하 거래는 자치구가, 12억원 초과 거래는 한국부동산원이 위탁받아 정밀조사를 진행해요. 조사에서는 매수·매도인 간 자금흐름, 실제 송금 내역, 중개인이 개입한 경우 어떤 경로로 서로를 연결했는지 등도 들여다봅니다.
서울시 관계자는 "부모에게 자금을 차입했다고 해도 차용증이 허위로 드러나면 탈세 혐의로 조사 대상이 된다"고 강조했어요.
만약 A씨가 정말 증여를 통해 자금을 마련했고 이를 이용해 집을 샀다면 문제가 없지만, '돌려주지 않아도 되는 돈'인데 형식상 차용으로 위장했다면 명백한 탈세입니다. 게다가 가족 간 거래는 원칙적으로 증여로 간주하기 때문에 정당한 원리금 상환 내역이 없는 경우 증여로 추정될 수 있어요.
우병탁 신한은행 WM추진부 전문위원은 "가족 간 거래는 원칙적으로는 가능하지만 실제 대금을 자금출처가 확인된 것으로 해야한다"면서 "차용한 경우 이자 지급을 해야하고 원금상환까지도 사후관리 된다"고 설명했어요.
즉 이자만 지급해야 하는 것이 아니라 원금을 상환하는가가 더 중요하다는 건데요. 우 전문위원은 "이자를 내는 사람은 원천징수(비영업대금 이익으로 통상 15.4%보다 높은 27.5% 원천징수)를 해야 하고, 받은 사람은 다른 소득과 더해 매년 5월 종합소득세 신고도 해야 하는 것이 원칙"이라고 덧붙였어요.
실제 세법상 부모가 자녀에게 받아야 할 이자율을 연 4.6%로 정하고 있는데요. 이보다 낮은 이자를 줄 결우 차액만큼을 증여로 보고 증여세가 과세됩니다. 단 이자차액이 연간 1000만원 이하일 경우는 과세 대상으로 삼지 않습니다.
국토부 관계자는 "탈세 등이 확인되면 국세청에 통보하고 이외 불법행위에 따라 금융위원회, 행정안전부, 지자체 등 관계기관 통고와 경찰청에 수사를 의뢰한다"고 밝혔어요.
또 양도소득세 회피를 위해 매매가를 낮추거나 높여 신고하는 '업·다운 계약'도 '부동산거래신고법' 위반으로 처벌됩니다. LTV(주택담보인정비율), DTI(총부채상환비율) 등 대출 규정을 어기고 용도를 속여 대출을 받는 경우도 처벌 대상이에요.
박현근 국토부 부동산소비자보호기획단 팀장은 "의심거래 중 절반가량은 실제 이상거래로 적발된다"면서 "현장조사를 통해 이상거래가 의심되는 건에 대해 거래 당사자에게 소명자료 제출을 요청하고 이를 통해 최종 불법 행위 여부를 확인한다"고 말했어요.
