다음달부터 연립·다세대 주택을 6년 단기임대주택으로 등록해 각종 세제 혜택을 받을 수 있게 된다. 작년 8월 발표한 '국민 주거안정을 위한 주택공급 확대방안'에 담긴 비아파트 시장 정상화 방안의 후속조치다. ▷관련기사:85㎡·공시가 5억 빌라 있어도 청약 땐 '무주택' 인정(2024년 8월8일)
국토교통부는 연립·다세대 주택 등 비아파트에 적용하는 6년 단기등록임대 주택 제도를 내달 4일부터 시행한다고 28일 밝혔다.
단기임대주택은 종부세 합산 배제, 양도세 및 법인세 중과 배제 등의 세제 혜택이 있다. 1주택자가 빌라를 구입해 단기임대로 등록하면 1가구1주택 특례를 적용받는 것이다. 세제 혜택 기준은 건설형 단기임대주택의 경우 공시가가 6억원 이하여야 한다. 매입형 단기임대주택은 수도권에서 공시가 4억원 이하, 지방에서 2억원 이하여야 한다. 특례 적용 대상은 2024년 1월 10일부터 2027년 12월31일까지 구매한 비아파트로 제한한다.
국토부는 6년 단기등록임대사업자가 장기임대주택으로 유형을 쉽게 변경할 수 있는 제도도 마련했다. 단기임대주택을 장기임대주택으로 변경하는 경우, 단기임대주택의 임대기간을 전부 임대의무기간으로 인정한다.
국토부는 임대보증 사업자가 의무적으로 가입해야 하는 임대보증 기준도 강화했다. 임대보증 가입을 위한 주택 가격 산정방법을 손질하면서다. 현재는 등록임대사업자가 임대보증을 가입할 때 △감정평가액 △공시가격에 국토부 장관이 고시하는 비율을 곱한 금액 △보증회사가 전세금 반환 보증을 할 때 적용하는 주택 가격 등 세 가지 중 하나를 택해 주택 가격을 산정했다.
그러나 감정평가액은 감정평가 의뢰인이 임대사업자 요구로 감정평가액을 부풀려 전세사기 수단으로 악용되는 문제가 있다. 공시가격에 적용하는 비율도 주택유형 및 가액별로 130%~190%까지 차등적으로 정하고 있으나 일부 구간에서 과도하게 높다는 지적이 있다.
국토부는 임대사업자의 영향력 행사로 감정평가액이 과다해지는 걸 차단하기 위해 임대보증 가입기준에서 주택 가격 산정은 원칙적으로 공시가격 또는 보증회사가 전세금 반환 보증을 할 때 적용하는 가격을 우선하도록 한다.
감정평가액은 후순위로 선택할 수 있으며 이번에 새롭게 도입하는 '주택도시보증공사(HUG) 인정 감정가'로 정해진다. 임대사업자가 공시가격 등이 실제 주택 가격을 적절히 반영하지 못한다고 판단해 이의신청을 했을 때는 보증회사가 직접 의뢰하는 감정평가기관의 감정평가 금액을 적용하도록 한 것이다.
공시가격 적용비율은 주택유형 및 가액별 차등구조는 유지하면서도 일부 과도한 구간은 소폭 조정토록 했다.
기존에 9억원 미만 공동주택의 공시가격 적용비율은 150%에서 145%로 낮아진다. 9억원 이상 15억원 미만은 140%에서 130%로, 15억원 이상은 130%에서 125%로 내려간다. 단독주택은 9억원 미만과 15억원 이상의 경우 각각 기존 공시가율인 190%와 160%를 유지한다. 9억원 이상 15억원 미만의 경우 기존엔 180%였으나 170%로 낮아진다.
임대사업자는 기존에 공시가격 1억원 빌라를 임대보증보험에 가입하려 할 때 집값을 1억5000만원까지로 인정받을 수 있었다. 그러나 공시가격 적용 비율이 기존 대비 5%포인트 낮아지면서 1억4500만원까지만 집값으로 쳐주게 됐다.
임대보증보험에 가입하려는 공동주택은 선순위 근저당권이 60% 미만이어야 한다. 또 보증금 비율과 건물 전체의 근저당 설정 비율을 합산한 값이 90% 이하를 유지해야 보증 가입이 가능하다. 근저당권이 없다면 9억원 미만 공동주택의 임대보증가입 기준(공시가격 적용률 x 부채비율 0.9)은 기존에 공시가격의 135%였으나 130.5%로 바뀌는 셈이다.
예를 들어 1억원 빌라는 기존에 전셋값 1억3500만원까지도 임대보증보험 가입이 가능했지만 공시가격 적용 비율이 낮아지면서 1억3050만원까지만 보증보험을 가입할 수 있다. 임대사업자는 임대보증보험 가입이 의무이므로 임대사업자가 받을 수 있는 전셋값은 줄어들 수밖에 없다.
내달 4일 전에 등록한 민간임대주택의 경우, 달라진 공시가격 적용비율이 2026년 7월1일부터 적용된다. 개정된 제도로 임대보증을 가입할 때 주택가격을 보다 적정하게 산정해 주택가격을 부풀려 발생하는 전세사기 및 보증사고를 방지할 수 있을 것이라는 게 국토부의 기대다.
민간임대주택법 시행규칙 개정안에 따라 원상복구 대상의 선정과 수선비 산출에 관한 규정도 신설됐다. 임차인이 퇴거할 때 임대사업자가 과도한 원상복구비를 요구해 발생하는 분쟁을 방지하겠다는 것이다.
앞으로 임대사업자와 임차인은 입주 및 퇴거시 상호 입회해 원상복구 대상을 정하고 임차인 부담비용은 합의를 통해 산출한다. 수선비는 실비를 기준으로 시설물 경과 연수에 따른 감가상각률을 계산해 산출하도록 했다. 국토부는 이를 근거로 하는 구체적인 지침을 내년 상반기까지 제도화하기 위해 관련 연구용역을 내달부터 착수한다.
또 주택 임대차 계약의 신고 정보와 임차인이 직접 가입한 전세금반환보증 내역을 지자체 공무원이 활용할 수 있는 근거도 마련됐다. 임대인이 신고한 임대차 계약 관련 서류 허위 여부 등을 지방자치단체 공무원이 제대로 점검할 수 있도록 하자는 취지다.
이 외에도 지자체에서 직권 또는 이해관계인의 신청으로 부기등기의 말소를 법원에 맡길 수 있도록 했다. 기존에 임대사업자만 부기등기 말소 신청이 가능해 민간임대주택 말소 후에도 부기등기가 남아있던 불편을 해소하기 위해서라는 게 국토부의 설명이다.
