한강 코앞에 아파트 777가구와 오피스텔 894실을 포함한 대규모 복합단지를 짓는 재개발 사업의 시공권을 놓고 HDC현대산업개발과 포스코이앤씨가 맞붙었다.
내달 시공사 선정을 앞두고 양사는 각각 '더 라인 330'과 '오티에르 용산'을 단지명으로 제안했다. 이와 함께 '표심'을 잡기 위해 조합원의 부담을 낮췄다는 제안을 서로 강조하는 등 치열하게 경쟁하고 있다.
총 공사비는 포스코, 평당 공사비는 현산 더 싸?
23일 정비업계에 따르면 포스코이앤씨는 최근 용산정비창 전면1구역 재개발 조합에 대안설계 기준 공사비로 9099억원을 제시했다. 평(3.3㎡)당 공사비로 따지면 894만원이다.
HDC현대산업개발은 공사비로 9244억원을 적었다. 경쟁사보다 145억원 더 비싼 금액이다. 다만 평당 공사비는 859만원으로 오히려 35만원 더 저렴하다.
총 공사비와 평당 공사비 기준에 따른 비용 차이는 각 사의 대안설계 건축 총넓이가 다르기 때문이다. 포스코이앤씨가 제안한 건축 총넓이는 33만6528㎡이고 HDC현대산업개발은 35만5841㎡이다.
HDC현대산업개발은 경쟁사 대비 넓은 면적 설계로 용산역과 직접 연결되는 지하통로, 상업시설 등을 배치하겠다는 계획이다. 분양 수익을 극대화하겠다는 것이다. 이 회사 관계자는 "대안설계를 통해 분양 면적을 더 늘렸고 평당 공사비는 최대한 낮췄다"고 말했다.
HDC현대산업개발은 이주·철거 완료 후 즉시 착공해 42개월 이내에 준공한다는 계획이다. 반면 포스코이앤씨는 이주를 마친 뒤 6개월 이내에 착공하고 공사 기간으로는 47개월을 제시했다.
금융 조건, 서로가 '역대급' 주장
포스코이앤씨는 필수사업비 금리를 '양도성예금증서(CD)+0.7%'로 제안했다. 조합원의 이주비로는 가구당 최저 16억원, 담보인정비율(LTV) 160%를 보장한다. 동시에 'CD+0.85%'의 조달 금리 기준도 제시했다.
또 포스코이앤씨는 사업촉진비로 1조5000억원을 적었다. 정비사업 최대 수준 규모라는 게 이 회사의 설명이다. 사업촉진비에 대한 금리는 'CD+0.85%'다.
포스코이앤씨 관계자는 "회사의 수익 추구만이 아닌 조합과 상생하기 위해 고심하여 제안한 사업 조건"이라고 설명했다.
HDC현대산업개발은 입찰보증금을 포함한 조합사업비 전액에 'CD+0.1%'를 제시했다. 사업촉진비로는 1320억원을 제안하고 이에 대한 금리는 조달시점 금융기관에 경쟁입찰을 통한 최저금리를 적용한다.
HDC현대산업개발은 이주비에 대한 LTV는 150%를 보장한다. 조합원 가구당 최저 이주비는 20억원이며 해당 금액에 대한 금리는 사업촉진비 금리 기준과 마찬가지다.
분담금 납부 방식은 포스코이앤씨가 분양 수입금 내 기성불, HDC현대산업개발은 기성불을 각각 제안했다. 분양수입금 내 기성불은 조합이 분양을 통해 확보한 분양 수입 재원 범위 내에서 시공사에 공사비를 지급하는 방식이다. 기성불은 시공사가 공사 진행률에 따라 공사비를 받는다.
설계 경쟁도 치열
포스코이앤씨는 용산게이트웨이와 신용산역까지 이어지는 지하 연결통로를 만드는 걸 골자로 한 '포스코 빅링크' 설계를 제안했다.
또 펜트하우스(고층 아파트 맨 위층에 있는 고급 주거 공간)와 대형 평형 주택도 늘린 설계를 선보였다. 전용 111㎡ 이상의 대형 평형을 조합안 231가구보다 49가구 많은 총 280가구로 확대했다. 이 중 11가구는 조합안에 없었던 전용면적 200㎡ 규모의 펜트하우스로 구성했다.
이 외에도 오피스텔의 전용 29㎡ 단일 유형의 기존 조합안 대신 모듈형 설계 '큐브릭폼(Cubric Form)'을 도입해 전용 59㎡ 이상의 아파트 형태의 가구도 대폭 늘렸다는 게 포스코이앤씨의 설명이다.
HDC현대산업개발은 용산정비창 전면1구역 조합원 수(441명) 보다 많은 총 600가구가 한강 조망이 가능하도록 설계했다. 조합안인 524가구보다 76가구를 더 늘렸다.
또 아이파크몰과 HDC신라아이파크면세점, 용산철도병원부지, 전면공원 지하화 개발 등 핵심 부지를 확보해 개발 중인 만큼 각 사업과의 연계도 꾀한다. 삼성물산 리조트 부문과도 협업해 용산공원과 한강을 잇는 녹지공간도 만든다.
HDC현대산업개발 관계자는 "세계적인 기술력과 실적을 보유한 삼성물산 리조트 부문과의 협업을 통해 입주민은 물론 국내외 방문객들에게 용산에 걸맞은 새로운 랜드마크를 선보이겠다"고 말했다.
