HDC현대산업개발을 시공사로 낙점한 서울 용산구 일대 '용산정비창 전면1구역' 주택재개발정비사업이 또 하나의 숙제를 안았다. 사업 밑그림의 바탕이 될 정비계획 변경 절차가 당면 과제로 떠오른 것이다. 조합이 HDC현대산업개발을 등에 업고 이를 순조롭게 이행할 수 있을지 관심이 쏠린다.
1일 업계에 따르면 용산정비창 전면1구역 재개발조합은 용도지역 상향 등 내용을 담은 정비계획 변경과 국공유지 매입 절차에 본격적으로 착수했다.
용산정비창 전면1구역 재개발은 서울 용산구 한강로3가 40-641 일대에 지하 6층~지상 38층, 12개 동, 공동주택 780가구, 오피스텔 651실, 업무시설 및 상가 등 부대복리시설을 조성하는 사업이다.
지난달 22일 포스코이앤씨와 치열한 수주전 끝에 HDC현대산업개발이 총 공사비 9244억원에 달하는 이 사업을 낚았다. HDC현대산업개발은 국내 최장 길이 스카이브릿지를 조성하고 용산역 지하공간과 연결하는 등 이곳 일대를 'HDC용산타운'으로 조성한다는 계획이다.
시공사 선정이라는 1차 관문을 무사히 넘었지만 조합은 쉴 틈도 없이 고삐를 다시 죄야 한다. 사업지 내 약 3분의 1에 달하는 도로용지 등 국공유지 매입을 비롯해 사업성 확보를 위한 용도지역 상향 등을 담은 정비계획 변경 절차를 진행해야 하기 때문이다.
조합에 따르면 용산정비창 전면1구역 내 도로용지 등 국공유지 비중은 약 34%에 이른다. 통상 이런 사업지 내 도로용지는 도시 및 주거환경정비법(도시정비법)에 따라 조합이 무상으로 양도받는다. 대신 조합은 지자체에 공공시설 등을 기부채납한다.
그러나 지난 2023년 같은 용산구 일대 재개발사업지인 신용산역북측제2구역 재개발조합이 한국철도공사(코레일)를 상대로 제기한 무상 양도 대상 확인 소송에서 1·2심 모두 패소하면서 이러한 관행은 깨지게 됐다.
결국 용산정비창 전면1구역 재개발조합은 검토 끝에 사업지 내 국공유지를 유상으로 매입하기로 했다. 사업 추진 과정에서 변수를 최대한 줄이기 위함이다. 조합 측에 따르면 매수 대상 도로용지는 총 7000여 필지로 이를 현재 공시지가 평균값인 필지당 약 8000만원으로만 계산해도 5600억원가량 비용이 든다.
원활한 매입 절차를 위해서는 시공사로 선정된 HDC현대산업개발의 사업비 지원이 필수적이다. 공시지가가 더 오르기 전에 최대한 빠르게 매수해야 총 매입비를 줄일 수 있다는 점도 감안해야 한다. 다만 양측은 아직 시공사 계약 전이어서 이에 대해 구체적인 협의를 진행하지는 않고 있다. 조합 측은 추후 국공유지 매입을 위한 용역업체를 별도로 계약해 매수 절차를 빠르게 마무리 짓는다는 계획이다.
조합은 국공유지 매입 등으로 인한 지출을 만회할 복안으로 정비계획(안) 변경을 통해 용도지역 상향을 추진한다. 용산정비창 전면1구역은 현재 준주거지역 및 상업지역으로 구성돼 있다. 이를 전체 상업지역으로 상향해 용적률을 크게 늘리고 사업성을 확보한다는 계획이다.
단 종 상향은 용산구청 및 서울시 등과 협의가 필요한 사안이다. 조합 한 관계자는 "조합 입장에서는 최대한 토지의 효용성을 높여야 하고, 서울시와 용산구청 등 지자체는 공공성을 확보해야 한다"며 "양측 모두 만족할 만한 최적의 절충안을 찾아 사업을 진행할 것"이라고 말했다.
정비계획이 결정돼야 구체적인 설계안을 확정할 수 있는 만큼 빠른 사업 추진을 위해서는 이를 마무리 짓는 것이 급선무다. 서울시 관계자는 "아직 조합과 용산구청 측에서 정비계획 입안 제안서가 접수되지 않았다"며 "최근 해당 구역 시공사가 선정됐기 때문에 조합과 구청이 협의를 거쳐 제안서를 보완할 것으로 보고 있다. 시는 제안서를 받은 뒤 사업을 구체적으로 들여다볼 예정"이라고 설명했다.
이에 대해 HDC현대산업개발 측은 "정비계획 변경 사안은 조합이 시행자로 진행해야 하기 때문에 당사는 시공자 지위로서 인허가에 적극 협조할 예정"이라고 입장을 밝혔다.
전문가들은 용산정비창 전면1구역의 경우 국공유지 매입 절차에 따른 사업 차질 가능성은 낮게 보고 있다. 다만 매수 시점에 따른 금액 규모는 변수로 작용할 수 있다고 짚었다.
김예림 법무법인 심목 대표변호사는 "국공유지 매입 절차가 원활히 이뤄지지 않아 사업이 표류 중인 서울 용산구 한남동 일대 한남시범아파트 재건축과 같은 케이스가 있긴 하지만 용산정비창 전면1구역의 경우 국공유지 관련한 협의가 원만하게 이뤄질 것으로 본다"고 진단했다.
이어 "매수 시점에 따른 가격 등이 관건이 될 수는 있다"며 "국공유지 매입과 함께 용도지역 상향 등 정비계획을 변경해 사업성을 높이겠다는 취지로 풀이된다"고 덧붙였다.
