"한강변 아파트 35층 규제를 (일부 또는 전부) 완화하겠다!"
서울시장 후보자들이 보궐선거(내일)를 앞두고 부동산 규제 완화 공약을 경쟁적으로 내놨는데요. 그중에서도 재건축 규제에서 빼놓을 수 없는 '35층 룰' 완화를 앞세우고 있습니다.
벌써부터 재건축 아파트 가격이 꿈틀대며 향후 규제 완화 여부에 주목하는 모습인데요. 대체 35층 룰이 뭐길래 이렇게 핫한 걸까요?
'35층 룰'은 지난 2014년 이른바 '2030 서울플랜'으로 불리는 '서울도시기본계획'에서 나왔습니다.
서울시 중심지체계 및 용도지역별로 높이 기준을 정한건데요. 서울도시기본계획은 도시계획의 최상위 법정계획이고요. 이와 함께 '서울시 스카이라인 관리원칙', '한강변 관리기본계획' 등을 마련해 한강변에 위치한 주거용 건축물 층수를 35층 이하로 제한하게 됐습니다.
초고층 건물이 일조권, 조망권 등을 독점하는 걸 막고 주변 자연경관과 조화를 이루기 위한 구상이었죠.
'35층'은 전문가 논의, 시민들과의 공론화 과정을 거쳐 합의된 수치인데요. 박현찬 서울연구원 선임연구원·정상혁 연구위원은 지난 2017년 출간한 도서 '누구를 위한 높이인가'에서 "35층은 법적 용적률 상한선인 300%를 확보하고 주변 지역과의 조화를 고려한 기준"이라고 언급했습니다.
구체적인 높이(M) 규정은 따로 없는데요. 아파트 한층 높이가 약 3m니까 35층이면 100m 전후가 되겠네요.
2030 서울플랜 발표 이후 35층 룰은 재건축 시장의 대표적 규제로 꼽혀왔습니다. 층수를 높여야 사업성이 높아지고 단지를 '랜드마크화' 할 수 있다는 이유에서죠.
하지만 '과한 규제'로 보기엔 무리가 있다는 시각도 있습니다.
100m를 넘는 높이는 '낙산'을 넘어서고요. 35층만으로도 각 동의 높이에 변화를 줄 수 있거든요.
더군다나 '무조건 35층' 건축도 아닙니다. 지금도 도심·광역중심지 내 복합건물(용도지역 '상업·준주거')은 51층 이상도 올릴 수 있거든요. 도심지구의 경우 용도지역이 '일반주거'여도 제3종일반 복합건물은 50층 이하로 지을 수 있고요.
대표적인 곳이 송파구 잠실주공5단지입니다. 도심·광역 중심지구에 속하는 이 아파트는 박원순 전 서울시장 재임 이후 처음으로 종상향으로 50층 재건축을 승인받았습니다.
현재 서울에서 50층 내외의 아파트는 용산구 '래미안 첼리투스'(56층)와 '서울숲 트리마제'(47층) 두 곳 뿐입니다.
지난 2009년 25% 이상 토지 기부채납을 조건으로 50층 아파트 개발을 허용했던 '한강공공성 재편정책'이 적용된 단지인데요. 이들 아파트는 각각 부지 면적의 25%, 32%를 기부채납해서 층고를 올렸습니다. 현재 재건축 기부채납 상한(9%)보다 훨씬 높은 수준이죠.
35층 룰 완화를 요구하는 목소리는 여전히 높습니다.
층고를 더 높이려면 종상향 등을 허가 받아야 하는데 쉽지 않습니다. 대표 재건축 단지인 은마아파트는 인근의 MICE(기업회의·포상관광·컨벤션·전시회) 시설인 세텍 등을 앞세워 종상향을 주장하고 49층 재건축을 추진해왔는데요. 서울시 심의에서 번번이 퇴짜를 맞고 결국 35층으로 방향을 선회했습니다.
그러다 최근 서울시장 후보자들이 저마다 재건축 규제 완화 방안을 들고 나오면서 분위기가 바뀌었습니다.
오세훈 국민의힘 후보자는 민간재건축·재개발 활성화에 초점을 맞춘 만큼 35층 규제를 폐지하겠다고 했고요. 박영선 더불어민주당 후보자도 '일부 완화'를 예고했습니다. 주택공급 확대를 위해선 이런 재건축 규제를 완화할 필요가 있다는 점에 공감대가 형성된 모습인데요.
이에 재건축 시장에선 누가 서울시장이 되든 규제 수위가 전보다 낮아질거라는 기대감이 나오고 있습니다. ▷관련기사: 서울시장, 부동산공약 승부수…"누가 되든 집값 오른다"(4월2일)
서울도시기본계획은 20년을 기준으로 수립하고 5년마다 타당성, 주거여건 변화 등을 반영해 재정비하도록 돼 있는데요. 서울시는 올해 '2040 서울플랜'을 수립한다는 방침입니다. 이 플랜에 완화된 35층 룰이 적용될지 주목됩니다.
김현수 단국대 도시계획부동산학부 교수는 "35층 룰은 높이 규제가 목적이 아니고 역사도심, 도시경관 관리 등의 목적이 있다"며 "국격을 높이고 도시의 상징성을 갖으려면 서울플랜 2030의 원칙에서 고밀복합화가 필요한 곳만 층고를 올리는 식으로 규제를 풀어나가는 게 바람직하다"고 말합니다.
