바로 옆 단지이고 리모델링 시공사도 포스코이앤씨로 똑같다. 그런데 전용 면적 84㎡ 기준 최고 분양가는 1년 새 3억원이 올랐다. 경기 성남시 분당구 느티마을 3단지를 리모델링한 '더샵 분당티에르원(26억8400만원)'과 느티마을 4단지를 리모델링한 '더샵 분당하이스트(29억8100만원)' 이야기다. 공사비 상승과 인근 시세 등을 고려한 조합원의 일반분양가 인상 선택은 분양가 상한제가 적용되지 않은 지역이라 가능했다.
느티마을 4단지 리모델링주택조합은 지난 11일 낸 입주자 모집공고를 통해 리모델링 후 단지인 더샵 분당하이스트의 전용 84㎡ 분양가를 최고 29억8100만원(16층)에 책정했다고 밝혔다. 가장 작은 규모인 66㎡도 20억원대에서 21억원대, 74㎡는 23억원대~24억원대 수준이다. 총 1149가구 중 일반분양은 143가구다. 면적별로는 66㎡이 52가구, 74㎡는 19가구, 84㎡는 72가구다.
이번 최고 분양가는 인근의 느티마을 3단지를 리모델링하는 '더샵 분당티에르원'과 비교해 더 눈길을 끈다. 최고가 기준으로 1년 새 3억원, 10% 이상 높아진 분양가이기 때문이다. 더샵 분당티에르원은 지난해 11월 진행한 일반분양 당시 84㎡ 기준 최고 분양가가 26억8400만원이었고, 66㎡ 최고가는 19억7400만원, 74㎡의 경우 23억1800만원 수준이었다.
당시에도 고분양가 논란이 일었으나, 1순위 청약에서 평균 100대 1이라는 높은 경쟁률을 보인 바 있다. 인근에 네이버·SK하이닉스·HD현대·두산에너빌리티 등 대기업 직장이 즐비하고 신분당선 역세권으로 서울 강남역과 20분 이내 닿을 수 있으며, 학교·학원·공원 등 인프라까지 우수하다는 점에서다. 4단지와 비교해 탄천과 신기초등학교가 맞닿아 입지도 우위에 있다는 평가가 나온다.
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티에르원과 하이스트는 보행로를 사이에 두고 인접한 단지다. 탄천 넘어 신분당선 정자역은 티에르원이 더 가깝고, 분양은 약 1년 벌어졌지만 입주는 2027년 10월 예정으로, 하이스트(2027년 12월)보다 석달 차이뿐이다. 거의 유사한 조건인데 최고 분양가 격차가 3억원이나 발생한 배경은 무엇일까. 업계 관계자는 "건자재 가격과 인건비 등 물가상승에 따른 공사비 인상 이슈, 분당 인근 단지의 시세 영향 등 복합적인 요소가 있다고 보면 될 것"이라고 설명했다.
분당신도시 대장 아파트로 꼽히는 1829가구 규모의 '파크뷰'는 2004년 7월 준공된 23년차인데 84㎡ 호가가 27억원에서 30억원에 이른다. 최근 실거래가는 26억5000만원이다. 1993년 지어져 33년차인 '상록우성'도 최고 시세가 24억원에 달한다. 작년 초 16억원대였던 것이 가파르게 상승했다. ▷관련기사: 올들어 집값 10% 넘게 오른 지역 19곳…어디?(2026년 9월12일)
공사비 상승도 배경이다. 건축비가 오르는 추세는 공식적으로 확인되고 있다. 국토교통부는 오는 15일 분양가 상한제에 적용되는 기본형 건축비(16~25층 이하, 전용면적 60~85㎡ 지상층 기준)를 직전 고시(지난 7월15일, 비정기 고시)된 ㎡당 223만7000원에서 232만8000원으로 4.07% 올린다고 고시한다. 안전투자 강화 방침에 따라 간접 공사비가 60만4000원에서 66만3000원으로 9.77% 상승한 게 이번 인상의 주요인다.
국토부는 지난 7월에도 기본형 건축비를 올린 바 있는데, 당시는 주요 자재인 고강도 철근의 가격이 지난 3월1일 정기고시 이후 지난 6월 초를 기준으로 약 18.6% 상승한 점을 주된 이유로 들었다.
분당구는 분양가 상한제가 적용되지 않은 지역이라는 배경에서 과감한 분양가 인상이 이어진다는 지적도 있다. 서울 동작구 '써밋더힐(29억원대)'과 노량진6구역을 재개발하는 '라클라체자이드파인(25억원대)'도 분양가 상한제가 적용되지 않은 까닭에 강남3구(강남·서초·송파) 아파트 못지 않게 비싼 분양가로 올해 초부터 화제를 모은 바 있다. ▷관련기사: '로또 분양'도 고분양가도 문제…'채권입찰제' 가능성은?(2026년 4월10일)
함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "건자재 가격과 인건비 등 물가상승에 따른 공사비 인상 이슈도 있겠지만 분양가 상한제가 미적용된 지역인 까닭에 공사비 인상이나 입지 프리미엄 등을 일부 일반분양에 전가하는 배경도 있다"고 말했다. 리모델링 사업은 일반분양 수입이 높을수록 조합원 분담금이 줄어드는 구조다.
국토부의 기본형 건축비 인상은 상한제 미적용 지역 분양가에도 간접적으로 영향을 미친다. 함 랩장은 "민간 분상제 적용지역은 (기본형 건축비 인상에 따라) 분양가가 구조적으로 상승하게 된다"며 "비분상제 지역도 기본형 건축비를 공공이 인정한 하한 기준점으로 인식하는 경우도 있어 연쇄효과가 있다"고 분석했다.
