[리셋! 부동산]보유세 찻잔속 태풍?…애꿎은 세입자에 폭탄

윤석열 대통령 당선인은 현 정부와 정반대로 부동산 '규제 완화'를 약속했다. 대통령직 인수위원회도 그동안 겹겹이 덧씌웠던 규제의 꺼풀을 하나씩 벗겨낼 태세다. 거래에 숨통이 트이고 공급이 활성화 될거란 기대감도 한껏 부풀었다. 윤 당선인의 공약대로 보유세, 임대차법, 재건축, 분양가, 청약제도 등을 손질해 부동산 시장의 시계 바늘을 되돌릴 수 있을지 짚어본다.[편집자]

다주택자들이 올해도 공시가격 인상에 따른 보유세 폭탄을 맞게 됐다. 정부는 세금 부담이 커진 다주택자들이 과세기준일(6월1일) 이전 매물을 내놓을 것으로 기대하고 있지만 시장에선 '일단 버티기'에 나설 것이란 전망이 우세하다. 

오히려 다주택자들이 조세 부담을 세입자에게 전가할 우려가 있어 애꿎은 세입자들의 불안감만 커지는 분위기다. 다주택자들이 주택을 팔게 해서 거래에 숨통을 틔우려면 윤석열 대통령 당선인의 공약인 '양도세 완화' 실현 여부가 관건이 될 것으로 보인다. 

또 다주택자 때리기? 더 깎이는 '거래 절벽'

정부는 최근 공동주택 공시가격안을 발표하면서 1가구1주택자의 세부담을 줄이는 내용을 골자로 한 '세부담 완화 방안'도 발표했다. 

올해 공동주택 공시가격은 전년보다 전국 평균 17.22% 오를 예정이다. 2018~2020년에는 연간 5%대 상승률을 보였으나 지난해 19.05% 급등했고 올해도 두 자릿수 변동률을 기록했다. 

1가구1주택자는 한시적 보유세 동결 조치에 따라 올해 재산세·종부세 과표 산정 시 2021년 공시가격을 적용받도록 했다. 아울러 지난해와 달리 초고가 1주택자도 종부세 감면 대상에 포함되면서 1주택자는 조세 부담을 덜게 됐다. 

반면 이번 보유세 동결 조치에서 다주택자는 빠졌다. 다주택자도 오는 6월1일 이전에 주택을 매각해 1가구1주택자에 해당하면 지난해 공시가격을 기준으로 과세를 받도록 예외를 두긴 했지만 그렇지 않을 경우 오른 공시가격대로 보유세를 내야 한다. 종부세의 경우 공정시장가액비율이 지난해 95%에서 올해 100%로 올라 다주택자들의 부담이 높을 전망이다. 

우병탁 신한은행WM컨설팅센터 팀장의 시뮬레이션에 따르면 서울 강남구 은마아파트 전용 84㎡와 송파구 잠실주공5단지 전용 82㎡ 두채를 보유한 2주택자의 올해 보유세는 1억3808만원으로 지난해(9970만원)보다 38.5%(3838만원)나 더 내야 한다.▷관련기사:다주택자 보유세 폭탄에도 '버티자'…"양도세 완화 기대"(3월25일)

일각에선 보유세 부담이 커진 다주택자들이 상반기 중 집을 팔거나 증여할 가능성이 있다고 보고 있다. 윤수민 NH농협은행 부동산전문위원은 "급하게 팔아야하는 경우나 똘똘한 한 채로 수렴하려는 다주택자 위주로 일부 반응이 있을 수 있다"고 예상했다. 

그러나 다주택자들이 '일단 버티기'에 나설 것이란 전망이 더 우세하다. 

지난해 말부터 집값이 고점이라는 인식이 높아진 가운데 기준금리 인상, 대출규제 강화 등으로 매수 심리까지 한풀 꺾였다. 서울부동산정보광장에 따르면 올해 서울 아파트 매매거래건수는 △1월 1085건 △2월 786건 △3월 355건으로 3개월동안 총 2226건 거래됐다. 이는 지난해 같은 기간 거래량(1만3373건)의 5분의1 수준도 못미친다. 

더군다나 윤석열 당선인이 취임 후 '규제 완화'에 드라이브를 걸 것이란 기대감도 높아 당분간 '거래 절벽'이 이어질 것으로 전망되고 있다. 윤수민 위원은 "대통령 취임 후 정부가 새로 들어서고 관망세가 해소되기 전까지는 주택 매각 등의 움직임이 나오긴 어려워보인다"고 말했다. 
세입자 어떡하라고...'양도세 완화'가 달랠까 

더 큰 걱정은 세입자다. 보유세 완화 혜택이 없는 2주택 이상 다주택자들이 세 부담이 늘어남에 따라 보유세를 임대료로 전가할 수 있기 때문이다. 

송헌재 서울시립대 교수팀은 최근 '보유세 전가에 관한 실증연구: 전월세 보증금을 중심으로' 논문을 통해 임대인이 부담하는 보유세가 1% 늘면 증가분의 약 30%는 전세보증금 형태로 임차 가구에 전가된다는 연구 결과를 내놓기도 했다. 

분석 결과 임대인의 보유세가 1% 증가하면 증가분의 29.2∼30.1%가 전세 보증금에 전가되고 월세 보증금에는 46.7∼47.3%가 전가되는 것으로 추정됐다.

더군다나 이미 전셋값이 오를대로 오른 상태라 세입자들의 체감 부담은 더 클 것으로 보인다.

현 정부 들어 집값 상승과 새 임대차법 도입 등이 맞물리면서 전셋값이 크게 올랐다. KB부동산 통계에 따르면 새 임대차법이 도입된 2020년 7월 기준으로 이달까지 서울 아파트 전세값은 23.23% 상승했다. 이는 같은 기간 매매가격 상승률(26.05%)과 비슷한 수준이다. 

송승현 도시와경제 대표는 "올해 공동주택 공시가격 상승에 금리 인상까지 더해진다면 다주택자들의 조세 전가가 불가피해보인다"며 "특히 월세 위주로 임차인 부담이 커질 수 있다"고 내다봤다. 

시장에선 윤 당선인의 공약인 '양도세 완화' 여부에 촉각을 기울이고 있다. 윤 당선인은 다주택자에 대한 양도세 중과세율 적용을 최대 2년간 배제하겠다고 약속한 바 있다. 현행 부동산 양도세는 기본세율 6~45%에 조정대상지역 기준 2주택자는 20%포인트, 3주택 이상은 30%포인트를 더해 세금을 중과하고 있다. 지방세까지 포함하면 다주택자의 양도세율은 최고 82.5%까지 올라간다. 

다주택자 양도세 중과를 한시적으로 유예해 이들의 '퇴로'를 열어주면 주택 거래 절벽 현상도 완화될 거란 기대감이 나온다. 

윤수민 위원은 "다주택자 입장에선 보유세를 더 내더라도 나중에 양도세 혜택을 받고 파는 게 훨씬 이익"이라며 "양도세 완화 정책은 실현 가능성이 높은 상황이라 이번 기회에 다주택자들이 '똘똘한 한 채'만 남기고 정리하면서 거래에 숨통이 트일 수 있다"고 전망했다.