정부가 정상 '지역주택조합(지주택)'의 사업 추진은 속도를 높이도록 지원하고, 부실 사업은 조기 퇴출을 유도하는 방안을 내놓는다.
지주택은 일정 지역에 거주하는 무주택자· 1주택자(전용면적 85㎡ 이하)들이 조합을 결성하고 토지를 매입해 자가 주택을 마련하는 제도다. 하지만 토지 확보 없이 착수되는 구조여서 △사업 지연 △과도한 추가 분담금 △비리 문제 등으로 인해 불확실성이 높다는 지적이 끊이지 않았다.
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이에 정부는 사업인가에 요구되는 토지확보 요건을 기존 95%에서 80%로 낮춰 정상 사업장의 추진 속도를 높이기로 해했다. 동시에 △업무 대행사 등록제 △공사비 검증제 △부실조합의 해산 유도책 등으로 부실 사업장을 시장에서 퇴출하는 방안도 내놨다.
정상 지주택 추진 '속도'
국토교통부는 20일 정부세종청사에서 이런 내용의 '지역주택조합 피해 예방 및 사업 정상화 방안'을 발표했다. 우선, 국토부는 토지 확보 애로와 조합원 결원에 따른 사업 지연을 최소화하는 방안을 제시했다. 사업계획의 승인을 위한 토지 소유권 확보기준을 기존 95%에서 80%로 완화하는 방안이 대표적이다.
또한 업무 대행사 등이 소유한 토지에 대해서는 보유 기간에 관계없이 매도 청구를 할 수 있도록 한다. 기존에는 '10년 이내'라는 조건이 있었다. 이른바 '토지 알박기'로 인한 사업지연과 사업비 증가를 방지한다는 설명이다.
아울러 사업지 내에 주택을 보유·거주 중인 원주민도 조합원으로 가입할 수 있도록 허용해 재정착을 유도한다. 사업지 내 자가주택을 2년 이상 소유 및 1년 이상 거주한 경우 '85㎡ 이하 1주택'이라는 기존 요건을 적용하지 않는다는 것이다.
조합원 결원이 발생해 충원하는 경우 기준 '조합설립인가 신청일'이 아닌 '조합 가입 신청일'을 기준으로 변경해 조합원 자격을 판단하도록 하는 등 사업이 빠르게 추진될 수 있도록 지원할 계획이다.
이번 방안은 작년 10월17일 발표한 '지주택 초기 진입기준 강화방안'의 연장선에서 추진되는 정책이다. 그동안 국토부는 지주택 조합 전수 실태점검, 연구용역, 전문가 태스크포스(TF) 운영, 조합원·조합장 간담회 등을 통해 제도개선 방안을 모색해 왔다.
부실업체 시장진입 막고
국토부는 부실업체의 지주택 시장 진입을 막는 방안을 함께 제시했다. 우선 자본금 5억원, 사무실, 변호사·회계사 등 전문인력 5인을 갖추는 등 일정 기준을 갖춘 업체만 조합업무를 대행할 수 있도록 '대행업 등록제'를 도입하기로 했다.
시공사가 공사비 증액을 요구할 경우 한국부동산원 등 전문기관의 검증을 의무화한다. 표준도급계약서를 통해 공사계약서에 세부산출 근거 및 증액기준을 명확하게 하는 등 공사비 분쟁을 예방할 계획이다. 또 시공사와 공정한 계약관계가 이루어지도록 경쟁입찰을 의무화하고 시공사와 공동시행이 아닌 조합 단독으로도 사업을 시행할 수 있도록 할 방침이다.
특히 조합이 자금의 인출·사용내역과 증빙자료를 조합원에게 공개하도록 하고 정보 미공개 시 자금인출을 제한토록 한다. 정보공개 대상자료도 '주민번호·주소 외 공개' 등으로 구체화하고, 회계감사의 경우 주요 사업단계별 1회에 더해 '조합원 20% 이상 요구시'로 확대하는 등 '깜깜이 조합 운영 문제'를 해소한다는 구상이다.
또 시행사·업무 대행사 임직원 등 특수관계인의 조합임원 선임을 제한하는 등 비위가 발생할 유인도 사전에 차단한다.
퇴출은 빠르게
국토부는 부실조합의 적기 해산, 사업 완료된 조합의 신속한 해산을 유도하는 조치도 내놨다.
이를 위해 장기간 정체 중인 조합의 사업 종결이나 중도 해산에 대한 재의결 근거를 마련한다. 부실한 사업은 적기에 종결될 수 있도록 하고, 조합원들이 사업의 추진실태를 명확하게 파악해 합리적인 결정을 빠르게 할 수 있도록 사업정보를 반기마다 제공토록 의무화한다.
또 매년 지방자치단체 등을 통한 전수 실태점검을 통해 조합의 전반적인 운영상태를 조사·평가해 조합원에게 통보하고, 지원기구를 통해 위험도가 높은 조합은 법률 자문, 출구전략 등 컨설팅도 지원할 예정이다.
사실상 조합이 운영되고 있지 않거나 토지권원을 임의 상실한 조합은 지자체가 인가를 취소할 수 있도록 관리감독권도 강화한다.
사업이 완료된 조합은 1년 이내 해산총회 개최를 의무화하고 정당한 사유 없이 미해산 시 지자체가 직권으로 해산할 수 있는 근거도 마련한다. 지자체가 조합 등에 대해 실태점검 및 자료제공을 요구할 수 있는 근거를 마련하고, 법적 관리·감독 대상도 기존 사업계획 승인 조합에서 모집신고 단계까지 확대한다.
국토부는 이 밖에도 △온라인 총회 및 전자의결 도입 △분담금 명세결정 등 중대사항 결정 시 정족수 기준 강화 △탈퇴·환급 가능한 가입 철회기간 연장(기존 30일에서 60일로) 등 조합원의 결정권을 강화한다.
국토부는 개선방안 중 법률 개정이 필요한 사항은 상반기 내 후속 입법을 착수하고, 하위법령 및 표준 가이드라인도 개정할 계획이다.
김이탁 국토부 1차관은 "지난해 발표한 초기 진입 기준 강화와 이번 대책이 작동하면 지역주택조합 피해가 상당히 줄어들 것"이라며 "정부는 조합원의 내 집 마련의 꿈과 소중한 재산을 보호하는 데 함께할 것"이라고 말했다.
