적은 자기자본으로도 미래 수익성을 내세워 금융권으로부터 자금을 조달한 부동산 개발업체(디벨로퍼)의 먹거리 고민이 깊어지고 있다. 부동산 시장의 양극화가 심화하면서 개발할 땅이 비교적 많은 지방에서는 분양 수익을 기대하기 어렵기 때문이다.▷관련기사: [스물한살 디벨로퍼]①샛별도 큰 별도 스러진다(1월13일)
소위 '3대 디벨로퍼'라 불리는 개발업체 중 2곳의 외형이 축소했다. DS네트웍스는 지난해 영업손실이 발생하며 2년 연속 적자다. 엠디엠(MDM)도 엠디엠플러스를 포함해 외형이 축소했다. 보수적 사업 기조의 신영은 외형과 수익성을 동시에 키웠으나 새 먹거리를 고심하고 있다.
매출 1조 회복한 신영도 '고민'은 있다
20일 신영이 최근 공시한 연결감사보고서를 보면 이 회사는 지난해 1조17억원의 매출을 올리고 1541억원의 영업이익을 거뒀다. 매출과 영업이익이 각각 전년 동기 대비 2.7%, 49.5% 늘었다. 지난해 말 기준 부채비율은 240.8%다.
신영의 연간 매출이 1조원을 넘어선 건 2021년 이후 4년 만이다. 실적을 들어올린 건 복합단지 '브라이튼 여의도'를 보유한 자회사 '신영브라이튼여의도'다. 신영브라이튼여의도는 지난 2024년 8월31일 기준으로 NH투자증권과 GS건설이 보유한 지분이 소각돼 신영의 관계기업에서 종속기업이 됐다. 이에 따라 신영브라이튼여의도가 거둔 매출은 2024년에는 9월부터 12월까지만 신영의 연결재무제표 실적에 반영됐다.
브라이튼 여의도는 서울 영등포구 여의도동 31 일원 옛 여의도 MBC 부지에 최고 49층 높이의 복합단지다. 오피스 1개동과 공동주택 454가구, 오피스텔 849실, 상업시설 4개 동 등으로 구성됐다.
신영은 '브라이튼 여의도'의 공동주택을 2023년 4월부터 4년간 단기 임대인을 구하고 양도 전환 접수를 받고 있다. 신영브라이튼여의도 법인의 2025년 감사보고서를 보면 완성건물 인도로 4297억원의 매출을 거뒀다. 전년(5747억원) 대비 25.2% 줄었으나 매출이익률이 54.2%에서 66.3%로 올랐다. 매년 양도 전환 가격 상승이 이뤄지는 영향이다.
이런 신영에도 고민은 있다. 개발사업 리스크를 최소화하면서 분양 수익이 크게 줄었다. 신영의 지난해 분양 매출은 52억원으로 전년(3279억원) 대비 급감했다. 3173억원의 분양 매출이 예상된 파주운정 개발사업(신영지웰 운정신도시)을 2024년에 사실상 마무리했기 때문이다.
신영은 우미건설과 함께 총 사업비가 4조원에 이르는 광주챔피언스시티 복합개발사업을 진행 중이다. 신영이 36.02%, 우미건설이 35.93%의 지분을 보유하고 있다. 4315가구의 초대형 주상복합단지를 조성하는 사업이나 아직 첫 삽을 뜨지는 못했다. 이 외에도 양주 회천지구 개발사업과 LH가 맡긴 인천 검단 커낼콤플렉스 복합개발 등이 미래 수익을 책임질 전망이다.
신영 관계자는 "브라이튼 여의도와 브라이튼 N40의 분양전환으로 매출이 늘고 여의도 앵커원 오피스 임대도 본격화하면서 임대 수익도 증가했다"면서 "무리한 확장보다는 보수적인 사업기조를 유지하고 있는 상황"이라고 말했다.
2년 연속 적자 낸 DS네트웍스
DS네트웍스는 연결 기준 2년 연속 적자를 냈다. 2024년 1603억원의 적자를 낸 이 회사는 이듬해에도 1428억원의 영업손실이 발생했다. 적자 폭은 줄었으나 매출도 7450억원에서 4924억원으로 33.9% 감소했다. 지난해 말 기준 부채비율은 6258.3%다. 1년 전과 비교하면 5526.5%포인트 올랐다.
이 개발업체는 2010년대 후반과 2020년대 초반 인천 루원시티와 영종국제도시, 송도국제도시, 경기도 인덕원, 기흥 등에 대규모 단지를 공급하면서 주요 시행사로 떠올랐다. 특히 2021년과 2022년에는 매출이 각각 1조2443억원, 1조4803억원에 달했다. 같은 기간 영업이익도 1136억원, 1364억원이었다. 그러나 당시에도 부채비율이 500% 안팎을 넘나들었다.
이 같은 재무구조로는 부동산 침체기에 대응하기 어려웠다. 호황기 당시 매입한 지방 사업장의 분양 실적이 저조하고 착공도 제때 할 수 없어 손실이 불었다. 토지를 매입해 시행사로 나선 목포 유달경기장 개발사업과 부산 동래구 온천동 주상복합 개발사업, 부산 사상구 괘법동 주상복합 개발사업 등은 지난해까지 매출을 일으키지 못했다.
지난해에는 서울회생법원에 하이브리드 구조조정(워크아웃과 법정관리를 결합한 방식) 절차를 신청했다가 취소하기도 했다. 자율구조조정(ARS)을 통해 경영정상화를 할 수 있다 보고 대우건설, 효성중공업, SK에코플랜트 등 주요 채권단과도 협의했다.
DS네트워크 측은 "미사용 차입금한도를 적정수준으로 유지하고 영업 자금 수요를 충족시킬 수 있도록 유동성에 대한 예측을 상시로 하고 있다"고 설명했다.
MDM도 MDM플러스도 외형은 역성장
더샵 광교 레이크시티와 광교 푸르지오 월드마크 등 최근에는 광교신도시에 다수의 개발사업을 진행한 MDM도 지난해 실적이 부진했다. 연결 기준 매출이 전년(3291억원) 대비 60.9% 준 1288억원에 그쳤다. 영업이익은 1267억원에서 85.5% 급감한 184억원이었다.▷관련기사: [비즈人워치]디벨로퍼 문주현의 '땅과 돈'(2015년7월16일)
2024년까지 분양 수익이 났던 e편한세상 용인역 플랫폼시티의 사업을 마무리하면서 매출 규모가 크게 줄었다. 지난해 MDM의 분양 사업장은 운정푸르지오파크라인과 동탄 더힐 단독주택용지 2곳뿐이다.
최근 MDM그룹의 주력 법인인 MDM플러스도 외형은 역성장했다. 문주현 회장이 95%의 지분을 가진 MDM과 달리 MDM플러스는 문주현 회장의 지분이 4.76%이며 나머지는 문 회장의 두 딸인 문현정씨와 문초연씨가 각각 47.62%를 보유하고 있다.
MDM플러스의 지난해 연결 기준 매출은 9861억원이다. 전년(1조440억원) 대비 5.5% 감소했다. 대신 영업이익은 3441억원으로 전년(3226억원) 대비 6.7% 늘었다.
해운대역 푸르지오 더원과 몬트레아 한남에서 발생하는 분양수익이 사라지면서 매출 규모가 작아진 것이다. 포제스 한강과 백운호수 푸르지오 등에서의 분양 수익이 꾸준히 발생하고 있고 아크로 여의도 더원을 통해 4181억원의 수익을 냈으나 일부 분양 현장의 공백을 메우지는 못했다.
개발업계 관계자는 "지방 부동산 시장 침체와 함께 최근 한국토지주택공사(LH)의 직접 시행 등으로 매입할 수 있는 땅 자체도 줄고 있다"면서 "새 먹거리에 대해 다들 고민하고 있다"고 말했다.▷관련기사: "확장개발 한계, 수직도시 지향해야" K-디벨로퍼 갈 길(2025년11월20일)
