"이번 조치가 만병통치약은 아닙니다. 국토부는 저희 제도에서 제기되는 문제점, 형평성 차원의 문제를 해소하고자 합니다."
(정우진 국토교통부 토지정책관)
서울 및 수도권 토지거래허가구역 내 주택 매수자에게 적용되는 실거주 의무 유예가 '세입자 있는 모든 주택'을 대상으로 확대된다. 다주택자 양도소득세 중과가 지난 10일 시작되면서 거래 두절이 우려된 상황을 완화할 수 있는 '시장 부작용 보완책'이다. 정부는 앞서 다주택자 보유주택에 한해 적용했던 유예 대상을 이처럼 더 넓혀 실수요자 중심의 거래 활성화를 유도한다는 계획이다.
국토교통부는 12일 정부서울청사에서 브리핑을 열고 "토허구역에서 임대 중이거나 전세권이 설정된 주택을 거래할 때 임대차계약 종료일까지 매수자의 입주를 유예하는 대상을 '비거주 1주택을 포함한 세입자 있는 주택 전체'로 연말까지 한시 적용한다"고 밝혔다. 다음은 정우진 국토부 토지정책관, 이유리 주택정책과장, 윤덕기 금융위원회 금융정책팀장 등과의 일문일답이다.
▷관련기사: 토허구역 '세입자 낀 주택' 연말까지 매수할 수 있다(5월12일)
-비거주 1주택 물량이 83만가구로 추정된다는 보도가 있다. 국토부는 어떻게 추정하고 있나
▲정부가 확인한 숫자는 아니다. 정부는 이와 관련 통계를 생산하고 있지 않다. 국가데이터처가 생산하는 통계에 근거해 추정한 것으로 보인다. 서울시 주택 중 소유자가 다른 관내나 다른 시도에 거주하는 경우를 집계한 것이고, 다주택자 보유한 물량도 포함된 것이므로 이를 두고 '비거주 주택'이라고 얘기하기는 어려운 부분이 있다.
-매물 출회 효과가 얼마나 되나. 시뮬레이션한 것이나 기대치가 있나
▲비거주 1주택 규모 데이터가 없으므로 매물 출회 효과가 얼마나 있을지 수치로 말하기 어렵다. 그래도 다주택자 양도세 중과세 유예 종료로 물량이 꽤 출회가 됐고 시장에 효과가 있었기 때문에 이번에도 매물 출회 효과가 있을 것으로 예상한다. 매도자와 매수자의 기대 수준이 맞아야 하는 일인데, 총량적 모수가 얼마나 되는지는 파악하기 어렵다. 긍정적 측면에서 방향성을 말할 수는 있으나 숫자로 말하긴 어렵다.
-2년 내 입주하지 못하고 늦어질 때 강제할 구체적 수단이 있나
▲1차적으론 토허제상 이행 의무를 하지 않은 것이기 때문에 '이행강제금' 제도라는 수단이 있다. 취득가액의 최대 10% 이내에서 1년에 한 번씩 부과하는 것이다. 피하기 위해 부정하게 받은 게 있다면 허가를 취소해 거래 무효도 검토할 수 있다.
-이행강제금 등이 부과될 수 있다고 했는데, 매도자가 받은 매수자 대금은 어떻게 되나
▲거래 자체가 무효가 되는 것이므로 거래대금을 반환해야 한다. 귀책사유가 있으니 추가적 배상책임도 발생할 것이다. 다만 입증하는 게 간단한 문제는 아니다. '고의, 부정한 측면이 명백하다면'이란 전제가 필요하다.
-8~9개월 살고 비워두고 짐만 두는 식으로 하면서 정부 조사가 나왔을 때 '살고 있었다'고 하면 어쩌나
▲실거주 조사는 지자체가 한다. 그런 부분 철저하게 조사하겠다. 이번 조치는 처음 시행하는 것이므로, 지자체와 함께 그런 문제가 발생하지 않도록 하겠다.
-이번 조치에 비거주 1주택을 포함하고 있는데, 현재 전월세난 우려가 커지고 있는 상황이다
▲전월세에서 공급도 빠지지만 (무주택자가 집을 산다면) 수요도 줄어드는 것이다. 시장 밸런스 차원에선 큰 문제는 없을 것으로 보인다. 또한 현재 공급 문제가 제기되고 있다. 앞으로 공급 확대에 주력하겠다.
-전월세 가격과 매매 가격의 차이가 큰데 대체가 가능할 수 있는 성격인가
▲전월세와 매매 가격 차이가 존재하는 게 사실이다. 임차로 살던 집을 그대로 매매하려면 해당 자금이 필요할 것이다. 전월세로 살다가 주변 지역 주택 매수를 원하는 경우 가격대를 봐서 매수자가 선택을 할 문제다.
-전세 세입자의 전세금이 있으면 전체 주택 금액만큼 대출이 안 되고, 세입자의 선순위 대출이 있어 대출 여력이 제한될 것이다. 이번 조치에도 매수자들은 현금이 많이 필요한데 정책 효과 떨어지는 것 아닌가
▲LTV(담보인정비율) 40%인데, 전세가율이 이보다 높다면 대출 나오지 않는 게 맞다. 예를 들어 12억원짜리 아파트를 산다면, 7억원 전세라면 매수할 때는 대출이 불가한 것이다. LTV가 40%를 넘으니까 5억원의 자금이 있어야 한다. 2년 후 세입자 나간다면 매수자가 세입자에게 7억원을 돌려줘야 한다.
그땐 전세자금 퇴거대출, 그러니까 생활안전자금 주담대라고 하는데 이게 최대 1억원까지 나간다. 그 외에는 자기자본으로 사야 한다. 토허제를 완화해도 매수자는 자금조달 계획을 치밀하게 세워야 한다. 대출완화를 통해 수요를 자극하기보다는 자금 여력이 있는 실수요자가 구입하는 게 맞다고 본다.
-전세로 살던 사람들이 형편에 맞는 저가 주택을 사게 되면 서울 저가 주택 가격이 오르는 것 아닌가. 결국 주거 안정을 해칠 수 있을 텐데
▲시장이 조정되는 과정에서 일정 부분은 불가피하다고 본다. 임차 수요가 매매로 전환되는 과정에서 고가보단 중저가 위주로 수요가 조금 더 발생할 것으로 생각한다. 공공부문에서 수요를 흡수하는 공급 방안을 추진하고 있다.
-전세가격이 오르고 있다. 이번 대책이 전세 가격, 매물에 어떤 영향 미칠 것으로 판단하나
▲이번 조치를 통한 상쇄 효과가 있기 때문에 총량, 밸런스는 괜찮다는 말을 다시 한다. 다만 공급 측면이 어려운데, 신축 매입이라든지 단기에 공급할 수 있는 대책을 과거부터 추진하고 있다. 과거에 있었던 착공 부진의 여파가 영향을 미치고 있으나, 그것도 빨리 극복하는 게 가능하다면 향후에는 충분한 공급이 될 것이란 기대가 시장에 형성돼 시간을 두고 기다릴 수 있을 것 같다.
-한국토지주택공사(LH)의 신축매입 임대는 원래 있던 제도다. 새로운 대책은 따로 있는지
▲공급 관련해선 가용 가능한 모든 수단을 계속 고민하고 있다.
-지난 1·29 대책에 수도권 6만가구 공급 계획이 있었다. 계획대로 되고 있나. 언제까지는 공급이 부족한데 언제부터는 괜찮다고 말할 수 있는, 우려를 불식할 부분이 있는지
▲조기 공급하는 작업이 진행되고 있다. 올해와 내년 물량이 예년 대비 적은데, 이는 2022~2023년에 워낙 착공이 저조했기 때문이다. 건설에 일정 기간이 필요해서다. 오는 2028년부터는 3기 신도시 등에서 많이 이뤄질 것이다.
-지금은 양도세가 부활했고 7월은 세제개편이 예고돼 매물 출회는 불투명하다. 세제 지원도 고려하는지
▲7월 세제 개편은 재경부가 하는 것이므로 국토부 입장에서 드릴 말이 없다. 양도세 중과 때보단 효과가 덜할 것 아니냐는 측면이 있을 것이다. 지금은 압박수단이 없으니까. 그러나 일시적 2주택자, 비거주 1주택자가 이번에 안 팔면 중과되는 등 압박 요인이 있기 때문에 유인이 될 것이다. 양도세만큼은 아니겠으나 상당한 효과가 있을 것으로 기대한다.
-갭투자 허용은 아니라고 선을 그었는데, 토허제 원칙이 흔들리는 것 같기도 하다
▲큰 틀에선 어느 정도 유지되고 있다. 완화된 측면은 있는데, 12월까지 한시적이다. 형평성 차원의 논란이 있어서, 이번 기회에 해소하고자 하는 게 크다. 무주택자, 특히 이번 같은 경우는 비거주 1주택자의 관심이 많았던 부분이고, 갈아타기를 할 수 있는 측면이 있다.
-매물이 나오게 하려는 진짜 정책목표가 무엇인지 궁금해지는 시점이다. 다양한 정책이 나오고 있으나 서울 외곽 집값이 오르고 전월세난과 같은 부작용이 나온다
▲과거에 다주택자가 빨리 팔 수 있는 기회를 부여했는데, 이런 양도세 중과되는 다주택자 외에는 팔고 싶어도 기회가 주어지지 않는 등 형평성 이슈가 제기됐다. 매도할 수 있는 기회 측면에서, 형평성 차원에서 이해해 주면 될 것 같다. 매물 출회 유도가 제1의 목표가 아니었다. 형평성 문제를 털고 가자는 측면이다. 이번 조치가 모든 것을 만병통치약처럼 할 수 있는 것은 아니다. 여러 부처가 여러 정책 수단으로 추진하는 큰 틀로 봐주면 좋겠다. 국토부는 저희 제도와 관련해 제기되는 문제를 해소하려는 것이다.
-집값 안정화가 정책목표라고 하지만, 시장은 반대로 간다
▲이번 조치를 통해 매물이 더 나오면 나왔지 덜 나오진 않을 것이다. 집값 안정화 측면에서 특별히 집값을 불안하게 하는 요소는 없다고 판단한다. 이번 조치는 형평성 차원에서 추진되는 것이다. 집값, 주택시장 안정을 위해 금융위도 '금융과 부동산의 절연' 측면에서 '생산적 금융으로의 대전환'과 같은 큰 틀에서 추진하는 정책이 있다.
저희는 공급 확대에 주력해 주택시장의 수요공급을 안정시키고, 실수요, 실거주자 중심의 시장을 형성하는 방향성을 가지고 정책이 추진하고 있다.
-정책이 물러서는 것 아니냐는 느낌도 있다. 향후 대출규제를 완화하는 방안도 있나
▲지난 2월 발표 이후 바꾼 내용은 없고 퇴거대출이나 신 주담대 관련 어떠한 내용도 바꾼 게 없다. 앞으로도 당분간은 계획이 없다.(끝)
