정부가 토지거래허가구역에서 임대 중인 주택을 거래할 때 임대차계약 종료일까지 매수자의 입주를 유예하는 대상을 '세입자 있는 주택 전체'로 확대했다. 기존에는 다주택자의 물건에만 적용하던 기준을 비거주 1주택자의 물건까지 넓힌다. 형평성 문제를 고려한 조치라는 게 정부의 설명이다.
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정부는 매물 출회 효과도 있을 것으로 기대했다. 다만 비거주 1주택자는 매각 대신 향후 세금 혜택을 고려해 실거주를 택할 가능성이 크다는 점에서 시장에 풀리는 매물이 제한적일 것이라는 예측도 나온다.
"매물 출회 효과 크지 않을 것"
12일 정부가 발표한 '토지거래허가구역 실거주 유예 확대' 조치에 대해 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "비거주 1주택자의 전세대출 상환 압박을 동반하지 않는다면, 다주택자 양도(소득)세 중과보다 이번 조치로 인한 매물 출회 효과는 제한적일 것 같다"고 말했다.
함 랩장은 "비거주 1주택은 다주택자보다 양도나 보유세 부담이 적고 투자 개념으로 '똘똘한 한 채'를 선호해 소유와 거주를 분리한 경우가 많다"면서 "규제지역의 대출까지 강화된 상태라 비거주 1주택자가 현재 주택을 매각한 뒤 갈아타려는 의사 결정을 나서기도 쉽지 않다"고 강조했다. 1주택자가 당장 물건을 내놓기보다는 향후 실거주를 통해 절세를 완성하려 할 것이라는 게 함 랩장의 예상이다.
다만 함 랩장은 고령자가 보유한 주택이 일부 매물로 나올 수 있다고 봤다. 그는 "부동산 자산 축소와 차익 실현을 위한 매물이 추가로 풀릴 가능성은 열려있다"고 덧붙였다.
김인만부동산경제연구소의 김인만 소장도 "다주택자는 양도세 중과가 걸리고 비거주 1주택자는 갈아타기가 쉽지 않다. 특히 비거주 1주택자는 판다면 무주택자가 되는 상황"이라고 짚었다. 이들이 집을 팔려 하지 않을 것이라는 의미다.
양지영 신한프리미어 패스파인더 전문위원은 정부의 이번 조치를 기존 재고 주택의 순환을 촉진하려는 의도로 해석했다. 그는 "점진적인 매물 출회와 거래 절벽을 해소해 유동성 회복을 유도하고 공급 부족에 따른 가격 급등 리스크를 관리하며 시간을 벌려는 정부 계산이 깔려있다"고 분석했다.
양 전문위원은 "매도하려는 비거주 1주택자 대부분은 상급지 갈아타기가 목적인데 자산 재편을 위한 추가 자금 확보가 어렵다"면서 "매수자도 전세퇴거자금대출이 1억원으로 제한돼 입주 시점에 수억원에 달하는 전세보증금을 스스로 반환할 수 있는 현금 보유의 무주택자만 매수에 나설 것"이라고 내다봤다.
중개업소서도 "비거주 1주택자 얼마 안 돼"
서울 일선 중개업소 현장에서도 매물 출회 효과는 크지 않을 것으로 보고 있다. 비거주 1주택자 수가 그리 많지 않다는 게 공인중개사들의 반응이다. 서울 강동구 둔촌동 소재 공인중개사 A씨는 "비거주 1주택자 자체가 애당초 많지 않아 나올 수 있는 매물이 제한적일 것"이라며 "실거주를 하거나 2주택 이상자들이 대다수고 비거주 1주택자는 많이 보지 못했다"고 말했다.
송파구 잠실동 소재 공인중개사 B씨 또한 "매물 잠김 현상이 우려되다 보니 정부가 비거주 1주택자들까지 압박해 매물량을 늘리려는 것 같은데 큰 영향은 없을 것으로 본다"며 "대출 규제로 자금 조달도 만만치 않은 상황에서 이를 내놓고 갈아타기로 움직일 집주인들도 있을까 싶다"고 내다봤다.
국토부도 매물 출회 효과를 가늠할 수 있는 비거주 1주택자의 수를 파악하지 못하고 있다. 이유리 국토부 주택정책과장은 조치 발표 후 질의응답에서 "비거주 1주택자 규모를 정확히 파악할 수 없어 구체적으로 얼마나 (매물이) 시중에 풀릴 것이라고 제시하기는 어렵다"면서 "다만 다주택자 양도세 중과 유예 종료와 관련한 보완 조치 이후 매물과 거래가 늘었던 만큼 이번에도 일정 부분 매물 출회 효과가 있을 것"이라고 말했다.
한편으로 이번 조치가 전월세 시장 변동성을 키울 것이라는 예상도 나왔다. 전반적으로 임차 수요가 많고, 지역별로도 주거 선호도 차이가 있는 만큼 쏠림현상이 나타날 수 있다는 점에서다. 양 전문위원은 "매수자 역시 2년 뒤에 반드시 실거주를 위해 입주해야 한다"면서 "이는 주거 선호 지역 임대차 시장에서 공급되던 전세 매물이 2년 뒤 줄어드는 결과를 부를 수 있다"고 분석했다.
