정부가 보유가 아닌 '거주'를 우대하는 방향으로 부동산 세제를 개편했다. 종합부동산세와 양도소득세 모두 '실거주 1주택자'가 아닌 경우 세 부담이 커졌다.
전문가들은 이번 개편이 '초고가 비거주 1주택자'를 타겟으로 삼았다고 분석했다. 이를 바탕으로 절세 목적으로 실거주하려는 움직임이 나타나면 임대차 시장에 영향을 미칠 거란 전망도 나왔다. 자녀 교육을 위해 강남 주거를 선택한 이른바 '대전족(대치동 주변에 전세로 사는 이들)'에 타격이 가장 클 것이란 예상도 나온다.
'덜 똘똘한 한 채' 유지 수요 강화
재정경제부가 지난 3일 발표한 '2026년 세제 개편안'에 따르면 공시가격 14억원이 넘는 주택을 가진 1세대 1주택자는 종합부동산세 납부 대상이다. 거주와 비거주에 따라 14억원, 9억원을 공제받는다. 공정시장가액비율은 70%, 종부세율은 0.5~5.0%가 적용된다.
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전문가들은 강남 주요 지역의 고가·비거주 주택을 정조준한 '핀셋 규제'라고 해석했다. 남혁우 우리은행 부동산연구원은 "고가 1주택자 중 비거주자의 보유비용이 커져 강남권 핵심 지역의 매물 출회를 압박하는 요인으로 작용할 것"이라고 봤다.
다만 그는 "가액을 기준으로 설계돼 '지방 초고가 주택'이 강남권과 동일한 세율 인상을 적용받게 됐다"며 "지방 상황을 고려해 일부 완화를 고민해 볼 필요가 있다"고 덧붙였다.
남 연구원은 "절세 목적으로 '똘똘한 한 채'를 선호하며 발생한 양극화는 어느 정도 해소될 것으로 보인다"면서도 "중장기적으로 '덜 똘똘한 한 채'에 갈아타기 수요가 집중될 가능성이 존재한다"고 밝혔다. 과세표준 6억원(시세 31억원) 이하인 강남3구 일부 지역과 서울 한강벨트, 경기 남부 주요 지역을 그 예시로 들었다.
함영진 우리은행 부동산리서치랩장 역시 "중저가 '똘똘한 한 채'를 오래 실거주하려는 수요가 견고해질 것"이라며 "매입임대 사업 혜택 축소로 임대주택 공급이 감소해 전세보다는 월세 전환 압력이 높아질 수 있다"고 분석했다.
양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 "가격 상승 기대가 높은 강남권은 세금 부담만으로 매도에 나설 가능성은 제한적이며, 오히려 실거주 전환이나 증여, 보유 유지를 선택하는 사례가 적지 않을 것"이라며 "임대시장에서 월세·반전세 전환이나 신규 임대료 상승 등 조세 전가 형태로 이어질 가능성도 배제하기 어렵다"고 말했다.
고가주택, 시장에 풀린다
양도세의 경우 공제 한도 '10억원'이 신설되면서 고가 주택의 매도시 세 부담이 크게 증가할 전망이다. 다만 장기거주 1주택에 대한 기본공제를 250만원에서 2500만원으로 확대하고, 비수도권으로 이주하는 고령 1세대 1주택자에 최대 50% 감면해주면 그 충격이 일부 상쇄될 것으로 보인다. ▷관련기사: [부동산세 대수술]'똘1'도 양도세 공제 10억으로 제한(8월3일)
남혁우 연구원은 "양도차익이 20억~30억원인 고가주택 장기 거주자는 장기거주소득공제 한도로 인해 양도세가 크게 증가할 수 있어 본격 시행 전인 내년 안에 매도할 가능성이 있다"며 "오래 보유했지만 거주기간이 짧은 비거주자는 절세 목적으로 실거주하거나, 세 낀 매물 거래가 한시적으로 가능한 올해 안에 매도할 수 있다"고 봤다.
양지영 전문위원은 "다주택자의 한시적 양도세 완화와 일부 고가주택 보유자의 세 부담 증가는 일정 수준의 매물 출회를 유도할 수 있다"면서도 "서울 핵심 지역은 공급 부족과 풍부한 대기수요가 여전히 존재해 늘어난 매물이 시장에 장기간 누적될 가능성은 크지 않다"고 말했다.
함영진 랩장 역시 "다주택자 중과 완화가 시행되며 다주택자와 고령층 이주 수요가 맞물려 현재보다 매물이 나올 가능성이 커졌다"면서도 "서울 등 공급이 부족한 핵심 지역에서는 가격 하락 효과까지는 제한적일 가능성이 크다"고 봤다.
