서울 송파구 잠실엘스(전용면적 84㎡)를 10년 전 8억원에 산 뒤 2년 거주하고 30억원에 판다면 양도소득세는 얼마일까. 올해부터 내년까지는 2억6993만원이지만 내후년이 되면 3억6550만원, 오는 2029년부터는 4억6383만원을 내야 한다. 3주택자라면 양도세가 현행법상 17억319만원이지만 내년 기준으론 12억2967만원만 내면 된다. 1년 미뤄 오는 2028년에 팔면 13억4805만원이다.
재정경제부가 지난 3일 세제 개편안을 내놓으며 양도세 '장기보유특별공제'를 '장기거주소득공제'로 바꾸는 등의 조치를 가했을 때의 세 부담 변화다. 이에 따르면 정부는 1주택자에 보유 연 4%(최대 40%)+거주 연 4%(최대 40%) 공제를 적용하던 '장기보유특별공제(장특공)'를 개편할 계획이다. 보유 기간 공제율을 줄여 점진적으로 없애고, 거주 기간 공제 중심으로 바꾸는 것이다. ▷관련기사:[부동산세 대수술]'똘1'도 양도세 공제 10억으로 제한(8월3일)
양도차익 크면 클 수록
장기거주소득공제는 2028년엔 보유 연 2%(최대 20%)+거주 연 6%(최대 60%), 공제 한도 20억원이 적용된다. 2029년엔 보유 0%+거주 연 8%(최대 80%), 공제 한도 10억원이 적용된다.
다주택자의 경우 그동안 보유 연 2%(최대 30%)를 공제받았다. 앞으로는 비조정대상지역 주택에만 거주 연 2%(최대 30%)로 공제된다. 2028년엔 보유 연 1%(최대 15%) 또는 거주 연 2%(최대 30%), 공제 한도 20억원이다. 2029년엔 거주 연 2%(최대 30%), 공제 한도 10억원이다.
양도차익이 큰 초고가 주택에 양도세 부담이 집중되는 구조인 탓에 상황에 맞는 판단이 요구된다. 우병탁 신한프리미어패스파인더 전문위원과 세무법인 새벽의 고유빈 세무사의 시뮬레이션에 따르면 이런 특징들을 숫자로 확인할 수 있다.
서울 서초구 반포동 래미안퍼스티지(84㎡)를 10년 전 16억원에 사서 10년 거주한 뒤 56억원에 팔 경우 올해나 내년에 부과되는 양도세는 2억4185만원이다. 그러나 2028년에 팔면 양도세는 4억9845만원, 2029년에 팔면 9억4485만원으로 급증한다.
용산구 한남더힐(233㎡)을 2014년 42억원에 산 뒤 125억원에 팔 경우 양도세는 6억6904만원인데, 2028년에 팔면 26억5031만원, 2029년에 팔면 31억4531만원에 달하게 된다.
서초구 반포자이(84㎡)나 강남구 압구정 현대1·2차(131㎡)도 유사한 흐름을 보인다. 반포자이를 2009년 11억8000만원에 매수해 48억3000만원에 매도하는 경우 양도세는 내년까지 2억1278만원인데, 2028년과 2029년은 각각 3억265만원, 7억8909만원이다.
압구정 현대1,2차의 경우 2006년 15억원에 사고 67억원에 판다면 2026~2027년 양도세(3억5373만원)와 2028년(10억4921만원), 2029년(15억4421만3574원)의 차이가 대략 7억~12억원까지 발생하게 된다.
30억 이하 실거주라면
이와 달리 30억원 이하 아파트 1주택으로 10년 이상 거주한 경우라면 되레 세 부담이 감소한다. 양도세 기본공제가 기존 250만원에서 2500만원으로 상향돼서다.
실제로 서울 성동구 텐즈힐(84㎡)의 경우 10년 전 7억5000만원에 사서 10년 살고 21억원에 팔면 내년까지 양도세가 2539만원이지만, 2028년과 2029년에 팔면 이것이 1678만원으로 줄어든다.
동작구 흑석한강현대(전용 84㎡)도 이와 유사하다. 10년 보유·거주 기준 7억1000만원에 샀던 아파트를 24억5000만원에 판다면 내년까지 양도세는 4959만원이고, 2028년과 2029년은 4024만원이 된다.
양천구 목동신시가지6단지(142㎡)의 경우 2006년 17억5000만원에 사고 36억원에 판다면 올해부터 2029년까지 양도세는 8013만원으로 같다.
고유빈 세무사는 "목동6단지는 공제액 9억8666만원이 2029년 한도 10억원에 미달해 3개년 세금이 완전히 동일한 것"이라며 "거주 10년을 가정하면 이런 한도의 영향은 과세대상 차익 12억5000만원 초과분부터 시작되고, 그 이하의 일반 고가주택 매도는 영향이 없는 무풍 지대"라고 설명했다.
이처럼 10년 이상 거주한 1주택자의 경우 공제율이 아니라 공제 한도가 세 부담을 가르게 된다는 점에서, 개별 상황에 적합한 유지 및 매도 전략이 요구된다는 게 전문가들 조언이다.
우병탁 위원은 "오래 보유하고 거주한 경우라도 양도차익 기준 20억원이 넘으면 공제한도가 클 때 파는 것이 유리하다는 것이 이번 세법 개편의 특징"이라며 "초고가 주택의 매물과 호가 인하를 유도하기 위한 정책으로 보이고, 다주택자 중과의 한시적 일부 완화도 마찬가지 메시지"라고 분석했다.
