정부가 전세의 월세화로 인한 주거비 부담 증가를 막기 위해 '전월세 안심신탁' 제도를 20일 내놨다. 안정화기구-임대인-임차인이 3자 간 전월세 계약을 체결하고 임차인이 전세금을 기구에 예치하면 기구가 전세금을 투자 운용해 임대인에게 전세금 운용수익을 제공하는 게 골자다.
'전월세 안정화기구'가 월세를 전세로 전환해 임차인에게 공급하는 것도 가능한 모델이라는 게 국토교통부와 주택도시보증공사(HUG) 설명이다. 최인호 HUG 사장은 "야당(국민의힘) 의원도 이 방안에 대해 무릎을 '탁' 쳤다"고 했다. ▷관련기사: 전세사기 박멸할 '안심신탁' 나온다…"월세화도 늦춰"(2026년 8월20일)
보증금 2억원인 전셋집을 예로 들 때 세입자는 전세로는 월 56만원, 월세로는 74만원의 비용이 들지만 이 신탁을 이용하면 월 53만원으로 줄일 수 있다. 반대로 집주인은 월세로 74만원을 받을 수 있던 임대 수익을 최대 월 120만원까지 늘릴 수 있다는 게 국토부 설명이다. 다음은 최인호 HUG 사장이 이날 서울 영등포구 태흥빌딩에서 진행한 기자 간담회 일문일답과 그동안 제기된 주요 질의·응답이다.
-모든 임대인이 의무적으로 사업에 참여해야 하나
▲법적 참여의무가 있는 사업은 아니다. 임대인과 임차인의 자발적인 신청을 받아 진행할 예정이다. 다만 참여 독려를 위해 임대인에게 월 수익 안정적 지급, 세제 혜택 등 인센티브를 제공할 계획이다.
-전월세 안심신탁 사업 참여시 임대인과 임차인이 받는 혜택은
▲먼저 임차인은 월세 대신 전세로 거주하면서, 보증금의 최대 80%를 대출로 조달 가능하다. 이런 전세대출 이자는 월세 대비 적어 비용을 절감할 수 있다. 또한 전세금반환보증 및 전세대출보증 가입도 불필요하므로 연간 보증료 절감도 가능하다. 임대인의 경우 연체 및 공실 관리에 대한 부담 없이 매월 약정수익을 수령할 수 있다. 임대 사업자일 경우 임대보증금보증 가입의무도 면제된다. 서울 등 규제지역에서 지방으로 이주하는 임대인이 주택연금에 동시 가입하면 매월 주택연금을 추가로 받을 수 있다.
-전월세 안심신탁 사업의 절차 및 도입시기는
▲9월부터 모집공고 및 사업 신청, 11월부터 심사를 거쳐 3자(HUG·임대인·임차인) 계약 후 임차인은 전세금 납부, 12월부터 임차인 입주 및 월세 지급, 종료되면 보증금을 반환하는 절차다.
-임대인 입장에서 목돈이 필요할 수 있는데
▲공실 우려 없이 안정적인 월세수익을 원하는 임대인, 전세금을 정기예금 등 안정적 자산에 예치하는 임대인이 주로 참여하게 될 것으로 예상된다. 전세금을 주택 구매에 활용(갭 투자 등)하거나 고수익 위험자산에 투자하고자 하는 임대인은 참여 유인이 없을 것으로 예상한다.
-다양한 임대 사업자 상대의 참여유인은
▲임대 사업은 다양한 유형이 있다. 집 한 채로도, 두 채, 세 채로도, 대규모로도 한다. 수만 가구를 임대하는 건설 임대 사업자도 있다. 이런 유형에 맞는 인센티브를 준비해 소통하고있다. 임대 소득세 경감 비율은 9월 임대인 모집을 시작하기 전에 확정된다. 대규모 임대 사업자의 경우 유동성 문제를 해결해줘야 한다. 예를 들어 건설 임대 사업자가 1000가구 중 20%를 HUG에 신탁하면, 그만큼 자금이 묶여 유동성에 애로가 있을 수 있다. 예정된 월세가 만약 1000억원이라고 하면 이를 채권으로 해서 증권시장에 내놓는 등 자산유동화증권(ABS) 방식으로 유동성을 보충할 수도 있을 것이다.
-임대 사업자 참여 유형이 개인·법인·주택연금 가입자·한국토지주택공사(LH) 등 4개가 제시됐는데, 협의가 됐나
▲LH가 500가구 하기로 했고, 시장의 자발적 참여 기대하고 있다. 임대인 안에는 개인 임대도 있지만 사업자도 있고 건설 임대 사업자, 공공 임대 사업자 등 여러 층위가 있다. 다양한 임대 사업자와 협의도 하고 있다. 오후에도 만난다.
-전월세 안정화 기구에서 보증금 투자 손실이 발생할 경우 임차인 보증금이나 임대인의 월세수익도 손실이 발생할 수 있나
▲예치된 보증금은 주택공급 활성화 펀드에서 HUG 보증부 PF대출 사업장에 투자, 원금 손실이 최소화되는 구조로 운용할 계획이다. 따라서 안정화기구(HUG)의 투자 손실이 발생해도 임차인 전세금은 전액 보장되고, 임대인에게 지급되는 월 수익도 정상적으로 지급된다. 원금 보존이라는 절대 원칙을 견지할 것이다. 만에 하나 주택가격이 급락하는 등 극단적 경우, 우리가 정부 산하기관이므로 정부가 책임지는 구조로 갈 것이다.
-이번 제도로 운영할 주택공급활성화펀드를 활성화하려면 운용 수익을 높여야 하지 않나. 채권 투자 등도 고려하는지
▲가장 중요한 것은 임차인의 전세금에 훼손이 있어선 안 된다는 원칙이다. 임차인의 불안을 야기하는 부분은 초기투자에선 배제되는 게 맞다고 판단한다. HUG의 주택·정비사업·임대리츠 PF 등 다양한 보증 사업을 포트폴리오로 구성하면 5% 정도의 수익, 4.5% 수준은 안정적으로 가능하다. 신탁금이 많이 쌓여도 투자로 이익을 내는 것이 목적이 아니다. 주택공급 안정에 기여하는 쪽으로 투자할 계획이다.
-사업에 참여하기 위한 임대인 또는 임차인 자격은
▲소득, 자산 등 제한없이 참여를 희망하는 누구나 신청 가능하다. 시세 20억원 이하의 주택에 우선 시행하고, 추후 확대를 검토할 예정이다. 이밖에 전세금과 지역, 주택유형 등은 별도 제한 없이 운영한다. 다만 위반건축물 여부와 시세 대비 과도한 전세금 등 최소한의 요건에 대해서는 검증 절차를 거칠 계획이다.
-전세금의 전액을 예탁해야만 사업에 참여할 수 있는지? 보증부월세 계약도 전월세 안심신탁 사업에 참여 가능한가
▲보증금 전액 예탁을 전제로 사업 운영할 계획이다. 보증금과 월세금을 전세금으로 환산해 적정 전세가 이내이면 참여할 수 있다.
-보증금의 예탁기간이 있나
▲별도의 기간 제한 없이 예탁기간은 전세기간에 연동해 운영할 예정이다. 전세계약이 갱신되는 경우 변경 약정 등을 통해 예탁기간도 함께 연장하는 것을 원칙으로 운영할 것이다.
-시세 대비 전세가격이 과도하게 높은 지역은 어쩌나
▲주변 시세보다 부풀려 전세계약을 맺으려는 경우 의심할 수밖에 없다. 이런 것을 용인하면 전세가격이 인위적으로 올라갈 가능성 있다. 그래서 최소한의 검증이 필요하다. 온다고 다 되는 것은 아니다. HUG는 1년에 수십만 건에 달하는 보증 업무를 하면서 쌓은 노하우가 있으므로 딱 보면 검증할 수 있다.
-중도에 퇴거하면 페널티 있나
▲퇴거할 때 임대인은 후속 임차인을 구하거나 중개 수수료를 부담시키는 게 통용되는 점을 고려해 일정 부분 페널티를 주는 기준을 고민하고 있다. 후속 임차인을 구하지 않고 그냥 가면 월세 수익 만큼 페널티를 주는 방식이 가능할 것이다.
-임대 2년을 채우고 나갈 때 집주인이 집수리 등을 이유로 보증금을 까겠다고 하는 경우도 있다. 기구는 어떤 역할을 할 수 있나
▲시장에서 흔히 발생하는 분쟁이다. 기본적으로는 임대인과 임차인이 해결해야 하는 문제이나, 안심신탁에서 3자 약정을 할 때 관련 내용을 명시하도록 할 것이다. 또한 HUG는 이와 관련한 표준약정서도 만들 계획이다.
-서울에서 전세가 감소하는 현상이 심각하다. 효과가 있을까
▲임대인 가운데 안정적인 월세를 바라는 수요가 꽤 있다고 본다. 저희는 5%에 육박하는, 그러니까 전월세 전환율에 육박하는 것을 계획하고 있다. 또한 임대 소득세가 일부 경감되는 등 다양한 인센티브를 계획하고 있다. 이는 국회 지원이 필요한데, 상당한 호의를 받고 있다. 서울의 경우 상당히 많은 참여가 있을 것으로 기대한다.
-국회 협의 등 법적으로 필요한 사안은 없나
▲일부 의원은 상당히 호의로 관심을 보였다. 야당에서도 무릎을 '탁' 치면서 호의를 보이기도 했다. 임대 소득세 경감 부분은 시행령이라고 하더라도 국회의 협조와 지지, 지원이 중요하다. 국회와 소통을 강화할 것이다. 펀드는 금융위에 등록하는 것으로 법 개정까지 갈 문제는 아니다. 법 개정 요인이 생기면 정부 지원과 국회 협조 구하겠다.
-안심신탁에 활용될 PF 사업의 투자 수익률이 얼마나 될까
▲HUG가 보증을 서는 사업장에서 주로 할 것이다. 이런 신축 사업자에 대한 PF자금대출이 현재 4.5% 정도가 된다. 다양한 사업의 종합 포트폴리오를 짜면 수익률이 5% 가까이 나온다. 충분히 4~5% 월세 수익을 지급할 수 있다.
-지방은 전월세 전환율 높은데
▲지방은 미분양이 큰 애로인데, 구조는 똑같다. 순기능이 작용할 것. 지방 임대인도 많은 수요가 있을 것이라고 본다. 지방 대책을 별도 세우도록 하겠다.(끝)
