"1~2개월전 마포 부동산 사장님에게 들어보니 34평 전세가 7억원에도 거래가 안 된다고 한다. 이미 1억원 정도가 빠진 것이다. 송파 헬리오시티 지역도 최근 가격이 회복됐다고는 하지만 물건이 적체되면서(거래가 되지 않으면서) 다시 가격이 내려가는 모양새다" (머니워치쇼7 '부동산 고수들의 썰전' 토론중 강영훈 네이버카페 부동산스터디 대표)
서울 주요지역 전셋값이 흔들리고 있다. 입주 대기물량이 많고 최근 집값 급등 시기에 증가한 갭투자자들로 인한 전세 공급도 늘어난 영향이다. 반대로 재개발‧재건축 사업 지연으로 임대 수요는 늘지 않고 있다.
특히 9‧13 대책 발표 후 서울과 수도권 집값 상승세가 한 풀 꺾이면서 안정세를 보이는 전셋값이 집값에도 영향을 줄 것인지 관심이 쏠린다.
◇ 입주 늘고 이주수요 줄고
29일 부동산114에 따르면 10월 한 달 동안 서울 아파트 전셋값은 0.14% 상승해 역대 10월 상승률로는 2011년 이후 7년 만에 가장 낮은 수준을 기록했다.
가을 이사철에 포함되는 10월은 이사 수요가 많아 집값 뿐 아니라 전셋값도 상승시기로 분류된다.
하지만 올해는 다르다. 연말까지 서울에서 입주가 예정된 아파트가 2만5000가구에 달한다. 오는 11월에는 강남구 일원동 '래미안 루체하임'(850가구)과 동작구 흑석동 '아크로리버하임'(1073가구), 12월에는 송파구 가락동 가락시영 아파트 재건축 단지인 '송파 헬리오시티'(9510가구) 등이 집주인을 기다리고 있다. 전셋값 상승률이 이전에 비해 크게 둔화된 이유다.
2014년 이후 매년 분양물량이 증가세였다는 점을 감안하면 내년에도 올해 못지않은 규모의 입주가 예상된다.
반면 이주 수요는 이전만 못한 상황이다. 서울과 수도권 주요 신도시의 경우 재건축‧재개발 사업이 지연된 영향이 크다는 설명이다.
조성근 부동산114 책임연구원은 "서울 아파트 전세시장이 안정세를 이어가고 있는 것은 예년과 비교해 재개발‧재건축 이주 수요가 줄었고 갭투자에 따른 전세매물이 증가했기 때문"이라며 "올 하반기 서울과 경기도 입주 물량도 많아 전세 공급에 여유가 있을 것으로 예상된다"고 말했다.
◇ 약세 보이는 전셋값, 집값 영향은
전셋값이 안정세를 유지하는 가운데 입주 예정물량도 충분해 임대차 시장은 당분간 조정을 겪을 것으로 예상된다. 이런 가운데 매매가격 역시 약세를 보이고 있어 전셋값이 집값의 하락 전환을 이끌거나 하락세를 가속화시킬지에 대한 관심도 커지고 있다.
7월 이후 집값 급등 시기 갭투자(전세보증금을 안고 매매, 가격 상승시 차익을 보려는 의도)자들도 활발히 움직이며 시장을 과열시켰다는 분석도 많다. 갭투자자들이 전셋값과 집값 차이가 크지 않은 지역을 중심으로 집을 사들이면서 가격을 끌어올렸다는 것이다.
반대로 전셋값이 떨어지기 시작하면 이같은 갭투자 수요가 줄어들 가능성이 크다. 이전보다 집을 살 때 필요한 자금이 더 늘어나는 까닭이다. 여기에 대출 문턱도 높아지면서 소액으로 차익을 노렸던 갭투자자가 매매시장에서 활동할 수 있는 여력이 크게 줄어든 상태다.
이런 가운데 10월 마지막 주에는 강남 3구 집값이 18주 만에 동반 하락하는 등 시장 분위기도 한 풀 꺾였다.
한국감정원에 따르면 송파구 집값 변동률은 –0.02%로 18주 만에 하락 전환했다. 강남구와 송파구도 –0.02%, -0.04%를 기록해 각각 17주와 14주 만에 하락했다. 서울 전역 기준으로도 0.01% 상승하는데 그쳐 지속적으로 상승폭을 줄이고 있다. 일각에서 전셋값 하락이 집값에도 영향을 줄지 관심을 갖는 이유다.
하지만 전문가들은 전셋값이 조정을 겪고 있지만 변동 폭이 크지 않은 만큼 집값에 미치는 영향은 제한적일 것으로 보고 있다.
함영진 직방 빅데이터랩장은 "계절적 특성이 반영되는 시점을 제외하면 올들어 전셋값은 약세를 보이고 있다"며 "입주 물량도 충분해 가격 안정세가 지속되고 있지만 가격이 크게 떨어진 것은 아니어서 집값 하락을 이끄는 영향까지는 가지 않을 것"이라고 말했다.
