용산 옛 정비창 부지를 '용산국제업무지구'로 탈바꿈하는 '서울 도심 대개조' 프로젝트가 10년 만에 재가동한다. 축구장 70개 크기의 사업부지(약 49만5000㎡)에 최고 용적률 1700%가 부여돼 100층 높이의 랜드마크가 들어선다. 지하와 지상, 공중 공간을 활용, 사업부지 면적과 맞먹는 50만㎡ 규모 입체녹지도 조성된다.
서울시는 5일 이 같은 내용을 담은 '용산국제업무지구 개발계획(안)'을 마련해 올해 상반기 구역지정을 목표로 본격적인 사업추진에 들어간다고 밝혔다. 내년 하반기(10월) 기반시설 착공을 시작으로 2030년 초 첫 입주를 계획 중이다.
용산국제업무지구 10년 만에 재시동
용산국제업무지구 개발은 2007년 용산역 뒷쪽 한국철도공사(코레일)의 노후 정비창 부지를 개발하는 데서 시작됐다. 당시 서울시장도 오세훈이었다. 현재는 서울시가 추진 중인 '도시공간 대개조'의 핵심 프로젝트다. 도시공간 대개조는 개발이 방치된 낙후 도심을 새로운 업무·주거 복합공간으로 바꾸는 것으로 용산정비창 부지 외 세운지구, 동서울터미널이 있다.
용산국제업무지구는 2010년 도시개발구역으로 지정되며 본격화했지만 2013년 사업자 드림허브피에프브이(PFV)의 자금 부족과 국제 금융위기, 용산참사 등으로 구역지정이 해제되며 개발사업이 무산됐다. 딱 10년 만에 사업이 재개되는 것이다.
서울시는 용산국제업무지구를 △비욘드 조닝 △보행일상권 △도시·건축디자인 혁신과 △정원도시 서울 등 도심복합개발을 위해 마련한 혁신전략이 모두 적용되는 최초 사례라고 소개했다. 특히 기후·기술·인구 등 빠르게 변화하는 도시 패러다임을 유연하게 반영하는 데 주안점을 뒀다.
비욘드 조닝(Beyond Zoning)은 한 공간에서 기능이 중복되는 것을 막기 위해 주거·상업·공업용 등 용도지역별로 높이나 용적률 규제를 정하는 유연한 운영·관리 체계다.
서울시는 구역의 주된 용도에 따라 △국제업무 △업무복합 △업무지원 3개 구역(Zone)으로 나눴다. 국제업무지구의 실질적 성장을 이끌 '국제업무존'은 기존 용도지역 제3종 일반주거에서 '중심상업지역'으로 상향, 최대 용적률을 1700%까지 부여해 고밀복합개발을 유도할 계획이다. 이에 따라 100층 내외의 랜드마크가 들어설 예정이다.
금융 및 ICT(정보통신기술)기업을 수용할 수 있는 최상급 오피스(Prime Office)와 마이스, 호텔, 광역환승센터 등을 조성하고, 최상층에는 서울 시내 조망이 가능한 전망대와 공중정원 등을 조성한다.
업무복합, 업무지원존은 '일반상업지역' 등으로 용도지역을 상향, 전체 사업지구 평균 용적률이 900% 수준이 되도록 계획했다. 국제업무존에서 업무복합, 업무지원존으로 갈수록 건축물 높이를 낮춰 주변의 스카이라인과 어우러지게끔 배치한다는 전략이다.
가장 넓은 면적에 조성되는 업무복합존에는 용산전자상가, 현대R&D센터와 연계한 기업지원시설이 입주할 예정이며, 업부지원존에는 주거·교육·문화 등 지원시설이 들어선다.
업무복합존에는 기업 등 오피스 시설이 50% 이상, 주거 지역을 30% 이하로 정했으며, 업무지원존에는 반대로 업무공간 등을 30% 내외, 기업종사자와 일반주거 공간을 50% 내외로 정했다.
부지면적 100%…지하·지상·공중 녹지 공간 조성
지하와 지상, 공중을 모두 활용한 입체적 녹지 공간도 조성한다. 구역 면적의 20%는 '도시계획시설'로 공원·녹지를 확보하고, 30%는 민간의 공개공지 등을 활용해 '개방형 녹지'로 만든다. 나머지 50% 내외는 '건물 테라스나 옥상·벽면녹화' 등으로 확보한다는 구상이다.
용산역 남측 선로 상부에 8만㎡ 규모의 공중녹지(그린스퀘어)가, 국제업무지구 내에는 길이 1㎞에 달하는 U자형 순환형 녹지(그린커브), 주변 시가지와 용산국제업무지구를 잇는 보행·통경축 역할을 할 선형녹지(그린코리더)가 마련된다.
환경.교통분야 최첨단 기술도 도입한다. '탄소배출 제로(0) 지구'로 운영하기 위해 공유교통·자율주행셔틀·도심항공교통(UAM) 등 친환경 신교통수단을 늘리고, 용산국제업무지구 내 내연기관 차량운행은 단계적 제한할 예정이다.
공공+민간 단계적 추진…개발이익 적정배분
사업은 공공과 민간이 단계적으로 나눠 추진해 개발이익을 적정하게 배분한다는 방침이다. 공공이 기반시설을 구축하면 민간이 개별부지를 나눠서 개발하는 식이다.
우선 1단계 사업시행자인 한국철도공사(코레일)·서울주택도시공사(SH)가 도로와 공원 등 기반시설과 부지를 조성해 민간에 공급한다. 2단계에서는 도시혁신구역을 지정하거나 민간사업자가 토지를 분양받아 개발하게 된다.
서울시는 안정적인 사업추진과 현신적 개발 유도를 위해 사업시행자와 획지 개발 민간사업자 모두에게 인센티브를 제공한다는 방침이다. 공공사업비는 약 14조300억원 정도로 예상됐다. 단 총 사업비는 아직 구체적으로 나오지 않았다.
장승권 서울시 용산입체도시추진팀장은 "민간이 부담해야 할 토지, 건축비 등 구체적인 분석이 완료되지 않아 총 사업비는 아직 정해지지 않았다"면서 "내년 6월 실시계획인가가 나면 구체적인 총 사업비 규모가 드러날 것"이라고 설명했다.
한편 현대 R&D센터가 예정된 △용산전자상가 일대 △정비창 전면 △서부이촌동 일대 등 주변부의 민간제안 개발도 적극 지원한다는 방침이다. 국제업무지구 개발과 연계를 열어둔다는 의미다.
서울시는 오는 6월 구역지정 및 개발계획을 고시하고 내년 6월 실시계획인가(지구단위계획 확정), 앵커부지 개발검토에 들어갈 예정이다. 내년 10월엔 기반시설 착공과 토지분양에 나선다. 기반시설 준공은 2028년으로 예정됐다.
오세훈 서울시장은 "국제 비즈니스 허브이자 지속이 가능한 도시의 미래상을 담아낼 '용산국제업무지구'가 구도심 대규모 융복합 및 고밀 개발의 '글로벌 스탠다드'가 되도록 모든 행정 역량과 자원을 집중하겠다"고 말했다.
