정부가 공공택지 착공 기간 단축 방안과 신규 공공택지 지구 지정 등을 골자로 한 '주택 신속공급 방안'을 발표했다. 상업 용지와 폐교 및 미사용 학교 용지까지도 주택 공급이 가능하게 하는 등 최대한 빠르게 집을 지을 수 있게 하는 데 초점을 맞췄다.
시장에서는 공급 물량을 내세우는 것이 아닌 공급 대책의 실행력에 집중한 속도전 성격의 대책이라는 분석이 나온다. 다만 정부가 택지 발표 이후 착공까지의 기간을 절반 수준으로 줄이겠다며 선보인 착공 모델이 현장에서 기대만큼 작동할 수 있을지는 지켜봐야 한다는 게 공통적인 목소리다.
택지 착공을 3년1개월 만에? "부작용은"
함영진 우리은행 부동산리서치랩 랩장은 13일 "정부의 이번 대책은 공급량 확대보다 공급 속도 혁신에 방점이 찍혔다는 점에서 의미가 있다"며 "특히 공공택지는 기존 평균 68개월이 걸리던 발표 후 착공기간을 37개월 이내로 줄이는 최단기 모델을 제시했다"라고 짚었다.
정부는 이날 공공택지 후보지 발표 이후 37개월 이내에 공사를 시작할 수 있는 최단기 프로세스를 구축하겠다는 계획을 밝혔다. 신규 택지는 부지 확보 절차를 단축하고 다양한 부지 조성공사를 한번에 수행하는 방식으로 사업 기간을 줄이겠다는 것이다. 기존 3기 신도시 등 주요 지구도 착공까지 최대 2년을 앞당겨 2030년까지 8만9000가구 사업을 착공하겠다는 게 국토부의 계획이다.▷관련기사: [8·13 주택공급]택지 지정 3년 뒤 첫삽 '풀악셀'(2026년 8월13일)
이에 대해 함 랩장은 "정부가 단순히 사업기간 단축을 선언하는 데 그치지 않고 보상, 환경·재해영향평가, 문화재 조사, 오염토 정화, 송전선로 지중화 등 구체적인 지연 요인까지 손질한 것이 긍정적"이라고 평가했다.
다만 "보상기간 단축 과정에서 토지소유자와의 갈등이 커지거나 환경·문화재 관련 절차가 지나치게 형식화될 경우 또 다른 사회적 비용이 발생할 수 있다는 점을 주의해야 한다"라고 덧붙였다.
이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "제시된 단축기간이 상당하기 때문에 보수적인 접근이 필요하다"라면서 "전체 사업장에 일반화하기보다는 일부 적용 가능한 사업장을 중심으로 이뤄질 것이라고 보는 게 적절할 것 같다"라고 평가했다.
정부가 착공 기간 단축 모델을 도입하면서 10만가구 신규 공급을 목표로 서울 강서와 경기 남양주·광주 등 공공주택지구도 새롭게 지정했다. 이에 대해서도 양지영 신한프리미어 패스파인더 전문위원은 "서리풀이나 광명시흥 사례처럼 지구지정 이후에도 보상과 주민 협의에 수년이 걸릴 수 있다"라고 말했다.
양 전문위원은 "정부가 기본조사를 앞당기는 제도도 추진하고 있으나 실제 사업기간 단축으로 이어질 것인지는 확인이 필요하다"라면서 "10만호 신규 지정보다 보상과 착공 전환 속도가 결국 정책 실효성을 좌우할 것"이라고 덧붙였다.
"재건축·재개발 속도 빨라지겠지만 부족해"
정부가 재개발·재건축 23만4000가구에 대한 착공을 지원하기 위해 내놓은 대책에 대해서도 세부적인 사항에 아쉬움이 있다는 게 전문가의 공통된 목소리다. 특히 재개발·재건축 사업이 더 원활하게 추진되기 위해서는 이주비 대출 규제를 더 풀어야 한다는 의견이 주를 이뤘다.▷관련기사: 이주비 대출한도 늘어난다…재건축 '완공 후 가격'으로 산정(2026년 8월13일)▷관련기사: [8·13 주택공급]재개발 조합설립 동의율 70%로 5%p↓(2026년 8월13일)
양 전문위원은 "이주비 대출이 가계대출 총량관리에서 빠지더라도 조합원별 한도, 추가 이주비, 담보인정비율(LTV) 등 현장 기준이 그대로라면 사업 속도 개선 효과는 제한적일 수 있다"라고 짚었다. 은행 등 대주가 돈을 빌려줄 여력이 되더라도 차주인 조합원이 실제 필요한 수준의 이주비를 조달할 수 있냐는 것은 다른 문제라는 설명이다.
정부는 이주비 대출 LTV 심사 시 담보가치 산정 산정 기준을 종전자산평가액으로 삼았던 걸 종전자산평가액과 종후자산평가액 중 큰 값을 적용하기로 하는 등 한도가 늘 수 있는 길을 열어뒀다. 다만 규제지역 등의 LTV 한도 비율은 40%, 최대 6억원을 유지했다.
남혁우 우리은행 부동산연구원은 "정부가 감정평가액이 낮아 이주비를 확보하지 못하던 조합원에게 실질적인 물꼬를 터줬다"라면서도 "여전히 기본 한도를 최대 6억원으로 제한하고 있어 강남권 초고가 정비사업으로 혜택이 쏠리거나 부동산 시장에 과다한 유동성 공급은 제한적일 것으로 예상된다"라고 말했다.
"빌라 늘면 전월세 가격 상승폭 축소할 수 있어"
정부는 각종 비아파트 규제 완화 및 금융 지원을 통해 수도권에 13만가구의 빌라와 오피스텔 등을 공급하겠다는 계획도 발표했다. 공급 부족 및 집주인의 실제 거주를 강조한 세제 개편 등으로 전월세 대란에 대한 우려가 커지는 상황이다.▷관련기사: [8·13 주택공급]다세대가 달라진다 '신 빌라시대'(2026년 8월13일)
함 랩장은 "수도권 일반주택 착공은 장기평균의 24% 수준에 머물고 있어 오피스텔·다세대·다가구 등의 공급 부족이 전월세 가격 상승으로 이어질 가능성이 있다"라면서 "건축 규제 완화와 신축 일반주택에 대한 임대사업자 LTV를 규제지역 30~60%, 비규제지역 60%로 완화하는 방안은 민간 공급자의 자금 부담을 낮춰 비아파트 생태계 복원에 도움이 될 것"이라고 내다봤다.
다만 지원 대상이 신축 주택에 한정돼 공급 효과가 제한적일 것이라는 지적도 나왔다. 남 연구원은 "기축 빌라·다가구 등은 여전히 일부 LTV 제약 등으로 거래가 위축된 상태"라면서 "기축 비아파트에 대한 규제 완화를 병행해야 실수요자의 선택지가 넓어지고 유통 매물이 늘어 공급 채널도 다변화할 것"이라고 강조했다.
당장 임차 수요자가 비아파트로 유입하기는 어려울 것이라는 시각도 나온다. 양 전문위원운 "비아파트는 건축규제와 금융지원을 함께 완화해 아파트보다 공급기간이 짧아 비교적 빠른 효과를 기대할 수 있다"라면서도 "전세사기 이후 비아파트에 대한 수요자 신뢰가 떨어져 있어 금융·세제지원만으로 공급 생태계가 바로 회복되기는 어려울 수 있다"고 말했다.
