10여 년 전 무더기로 쏟아진 부동산 대출채권 펀드가 여전히 신음하고 있다.
당시엔 없어서 못 팔았던 사모펀드들이 지금은 만기가 지났는데도 투자액을 회수하지 못하거나 계속 늦어지면서 프로젝트파이낸싱(PF) 대출채권 매각에 나서는 사례가 늘고 있다. 공모펀드도 손실이 난 경우가 부지기수다.
◇ 10년 전 설정 사모펀드, PF 대출채권 매각
20일 증권업계에 따르면 10년 전 설정된 '동양횡성리조트사모부동산 투자신탁 1호' 투자자들이 투자금 회수를 위해 관련 PF 대출채권 매각에 나섰다. 이 펀드 운용사인 동양자산운용은 492억원 규모의 PF 대출채권을 매각하기로 하고 오는 23일까지 입찰참가 의향서를 접수할 예정이다.
오는 8월 공개 경쟁입찰로 매각이 이뤄지는 PF 대출채권은 강원도 횡성군 소재 리조트 개발사업 부지 등 부동산 담보와 관리형 토지신탁 1순위 우선수익권으로 구성돼 있다.
지난 2007년 횡성 리조트 개발에 투자하기 위해 사모 형태로 설정된 '동양횡성리조트사모부동산1호'는 570억원의 자금을 인기리에 모집했지만 리조트는 아직도 완공되지 못한 상태다. 초기 사모펀드 계약 기간은 최초 설정일로부터 42개월간이었지만 지난 2010년 75개월간으로 신탁계약 기간을 연장한 바 있다.
관련업계 관계자는 "기존 펀드는 이미 만기가 지나 손실이 발생한 상태"라며 "기관 투자가들이 투자금을 조금이라도 회수하기 위해 PF대출채권 매각에 나선 것"이라고 설명했다.
◇ 투자 붐 일었던 부동산 PF펀드 지금은 낭패
부동산 대출채권형 펀드는 부동산 사업에 자금대여 방식(PF)으로 신탁재산 대부분을 운용해 수익을 추구하는 펀드다. 펀드의 PF 투자는 부동산펀드나 특별자산펀드가 PF 자산을 유동화하는 특수목적회사(SPC)에 출자하거나 펀드 자금으로 PF 대출채권을 사들이는 방식으로 이뤄진다.
분기나 반기 등 일정 기간 단위로 지급하는 분배금과 시행사로부터 받는 대출이자를 주된 수익원으로 한다. 만기 시 다양한 대여자금 회수방안이 있지만 환매가 자유롭지 못해 환금성이 떨어진다. 최근 출시되는 부동산펀드의 경우 부동산 임대수익을 추구한다는 점에서 수익구조에 차이가 있지만 부동산펀드 대부분은 폐쇄형으로 중도 환매가 불가능하다는 공통점도 있다.
금융위기 전인 2005~2007년 당시 펀드 시장에서는 부동산 PF 채권 펀드 출시가 활발했다. 기관 투자자들의 러브콜이 쇄도하며 사모펀드 위주로 선을 보였다. 그러나 부동산 침체로 개발사업이 난항을 겪으면서 분양이 중단되거나 사업권이 팔리지 않아 어쩔 수 없이 만기연장에 나선 펀드들이 속출한 바 있다. '동양횡성리조트사모부동산1호' 역시 당시에 나온 상품으로 만기가 이미 지난 상태다.
◇ 손실 난 공모펀드 수두룩
사모펀드의 경우 수익률을 공시하지 않아 정확한 손실 규모를 알 수 없지만 부동산 대출채권에 투자하는 공모펀드는 반토막난 펀드가 부지기수다. 2005년 설정된 '골든브릿지특별자산 8호'와 17호는 20일 현재 각각 5년 수익률이 -75.25%와 -44.37%를 기록 중이다. 각각의 운용 규모는 123억원과 386억원 수준이다.
'골든브릿지특별자산 8호'가 투자한 롯데건설 캐슬 스파월드 개발사업의 경우 2009년 분양이 중단됐다. '골든브릿지특별자산 17호'도 2006년부터 영종도 골든스카이리조트 개발에 투자했지만 영종도 투자 붐이 꺾이면서 위기를 맞았다.
2007년 4월 설정된 '칸서스사할린부동산1호'도 5년 수익률이 60% 이상 손실을 기록 중이다. 이 펀드는 러시아 사할린 인근 골프장 신축사업에 투자했다가 쓴맛을 봤다. 평택 모산 영신지구 도시개발 PF에 투자한 'PAM부동산 3호'의 경우도 5년 수익률이 -29.47%로 낭패를 보고 있다.
