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단독주택→땅→아파트…고가 아파트 '나 떨고있니'

  • 2019.02.12(화) 16:58

고가토지 공시지가 상승, 세입자 임대료 전가 우려
남은 건 아파트…시세 많이 오른곳·고가 아파트 '벌벌'

예고한대로 단독주택에 이어 땅값도 큰폭으로 올랐다. 특히 ㎡당 2000만원(추정시세)을 넘는 고가토지의 공시가격이 20% 이상의 높은 상승률을 보였다.

이런 고가토지의 경우 명동 강남 등 중심상업지나 대형 상업·업무용 건물이어서 대부분 법인 혹은 소수의 고자산가들이 소유하고 있다. 이 때문에 단독주택이나 아파트 공시가격 상승으로 인한 파장이나 개인의 체감도 면에서는 다소 차이가 난다.

다만 고가토지의 공시가격 상승은 임대료 인상 등으로 임차인에게 보유세 부담을 전가하는 부작용을 키울 수 있다. 이로 인해 젠트리피케이션(상가 내몰림) 현상도 우려되고 있다.

아울러 표준 단독주택 공시가격, 표준지 공시지가 현실화에 이어 공동주택 공시가격 상승도 불을 보듯 뻔한 상황이 됐다. 보유세 부담은 전방위적으로 커질 수밖에 없다.

◇ 고가토지 가격 인상, 임대료 인상 이어질까

국토교통부는 표준지 공시지가를 발표하면서 공시지가 10억원 미만의 상업용·공업용 등으로 이용되는 필지의 보유세 부담을 시뮬레이션 했다. 국토부가 제시한 사례에서는 공시지가 상승률이 많아야 11%로 보유세 부담도 이 경우 최고 22만원 오르는 것으로 나타났다.

하지만 ㎡당 2000만원이 넘는 고가토지의 상황은 다르다. 공시지가 상승률이 20.05%에 달한다. 고가토지(중심상업지, 대형 상업·업무용 건물)가 몰려 있는 서울 강남구(23.13%), 중구(21.93%), 영등포구(19.86%)의 상승률은 20% 안팎에 달한다. 30% 넘는 곳도 나왔다.

전체 50만필지 가운데 0.4%에 해당하는 2000필지가 여기에 해당한다. 보유세 부담은 커질 수밖에 없다. 공시지가 상승에 따른 보유세 부담을 임대료 인상 등으로 임차인에게 전가할 가능성 또한 커진다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "강남 명동 성수 합정 연남 용산 등 상권이 번화한 곳에서는 보유세 부담을 세입자에게 전가해 임대료 상승으로 이어지고, 임대료 감당이 어려운 상인이나 업종은 퇴출될 수밖에 없다"고 우려했다.

국토부 관계자는 "상가임대차법 개정으로 임차인에 대한 보호장치가 존재해 임대료 전가 영향은 제한적일 것"이라고 말했다. 지난해 10월 상가임대차법 개정으로 계약갱신요구권 행사기간이 5년에서 10년으로 연장됐고, 매년 임대료 인상률 상한은 5%로 제한된다.

다만 이에 대해서도 함 랩장은 "세입자가 임차료를 3기 이상 미납하거나 계약종료 6개월~1개월 전까지 임대인에게 내용증명을 보내 계약연장의사표시를 하지 못할 경우 계약연장이 되지 않기 때문에 주의할 필요가 있다"고 말했다.

상가임대차법 적용범위를 결정하는 환산보증금 인상을 위한 상가입대차법 시행령 개정안이 1월 입법예고된 상태다. 시행령 개정안에 따르면 서울의 경우 현행 6억1000만원에서 9억원으로 상향 조정한다. 종전 전체 상가 임차인의 90%에서 95%까지 보호대상에 포함되는 점은 그나마 다행이다.

우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장(세무사)은 "임대료 인상으로 전가할 가능성은 커졌다"면서도 "이는 일시에 나타나는게 아니라 장기적으로 반영된다"고 말했다. 이 때문에 일시적으로 큰 사회적 파장을 일으키진 않을 것이란 시각이다.
 


◇ 고가아파트 '나 떨고있니'

표준지 공시지가가 10%에 육박하는 상승률을 보인 동시에 2008년 9.64% 상승 이후 11년 만에 최대폭이란 점에서 부동산 공시가격 현실화에 대한 정부의 의지는 더욱 명확해지고 있다.

남은 것은 공동주택이다. 특히 서울과 수도권의 대다수의 주택유형이 아파트란 점에서 공시가격 상승에 따른 불안감은 더욱 커지고 있다.

표준단독주택에 이어 표준지까지 '고가 부동산'을 겨냥했다는 점에서 최근 큰폭으로 오른 고가아파트의 공시가격 인상은 더욱 두드러질 수밖에 없을 전망이다.

이문기 국토부 주택토지실장도 표준지공시지가 브리핑에서 "최근에 시세가 많이 올랐거나 그간 시세와 공시가격의 격차가 현저히 컸던 일부 고가아파트의 경우 공시가격 상승폭이 크게 나타날 수 있다"고 말했다.

그동안 똘돌한 한채로 지목됐던 강남의 고가아파트나 마용성(마포 용산 성동) 등 시세가 급등한 지역의 보유세 부담은 커질 전망이다.

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