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조정대상지역 해제 그후…일산·부산 고삐 풀렸다

  • 2019.12.02(월) 15:22

일산 구도심, 5천만원 미만 갭투자 가능→1억원 훌쩍
전 지역 비규제 부산, 6개월후 전매가능…"1천만원 넣고 청약"

정부가 부산광역시와 경기도 고양시·남양주시 일부 지역을 조정대상지역에서 해제한 이후 이들 지역의 집값과 청약시장이 고삐가 풀린 듯 과열되고 있다.

국토교통부가 이를 발표한지 한달도 채 지나지 않았지만 이들 지역의 아파트 매물은 자취를 감췄다. 청약 역시 높은 경쟁률로 마감되는가하면 일부 단지엔 서울에서의 원정투자가 줄을 이으면서 잔여물량이 빠르게 소진되고 있다.

국토부는 지난 11월6일 경기도 고양시와 남양주시 일부 지역을 제외한 지역과 부산광역시 동래구 수영구 해운대구 전 지역에 대해 조정대상지역을 해제(11월8일 효력)했다. 이로써 부산의 경우 전 지역이 규제에서 해제됐고 남양주시는 다산동과 별내동을 제외한 전 지역, 고양시는 삼송택지개발지구, 원흥·지축·향동 공공주택지구, 덕은·킨텍스1단계 도시개발지구, 고양관광문화단지 등을 제외한 지역이 해제됐다.

정부의 이같은 발표 전부터 이들 지역의 조정대상지역 해제 가능성이 거론되면서 고양시 일산의 경우 집값이 꿈틀대기 시작했다.

일산역 인근 후곡마을(일산서구)의 경우 일산 내 핵심 지역으로 대곡소사선 호재 등과 겹치며 최근들어 급등세를 보였다.

국토부 실거래가공개시스템에 따르면 후곡마을 건영15단지 전용 58㎡의 경우 11월에 3억1500만원(12층)에 거래됐다. 10월엔 최저 2억5500만원(6층)에 거래되기도 했다. 통상은 2억6000만~2억7000만원에 거래되던 물건이다. 한달 사이 많게는 6000만원에서 2000만~3000만원 오른 셈이다.

최근엔 매물이 없는 데다 호가가 3억3000만~3억5500만원까지 치솟았다. 이 단지 같은 평형의 경우 전세가는 2억2000만원 수준이다. 10월에만 해도 5000만원 안팎으로 갭투자가 가능해 조정대상지역 해제를 노리고 투자수요가 몰렸지만 현재는 일산역 인근 단지에서 1억원 안팎 수준의 갭투자 매물을 구하기 쉽지 않은 상황이다.

백마역 인근의 백마마을(일산동구)과 백송마을 역시 비교적 소형평형이 몰려 있어 투자수요가 몰렸다.

백마마을 5단지(쌍용)의 경우 지난 10월 전용 70㎡가 3억~3억2500만원에 팔렸다. 11월엔 3억4000만원에 거래됐다. 전세가가 2억7000만원인 점을 고려하면 10월까지 최소 3000만원으로 갭투자가 가능했다는 얘기다.

최근엔 호가가 3억6500만원까지 오르면서 전세가와의 차이가 1억원 가까이 치솟았다.

같은 단지 전용 50㎡의 경우 10월에 2억3800만원, 2억5500만원에 각각 거래됐다. 전세가 역시 2억~2억1000만원 수준으로 5000만원 미만으로 투자가 가능했다. 현재는 2억8500만원을 호가한다

백마마을 인근 부동산중개업소 한 관계자는 "백송마을의 경우 조정대상지역 해제 전후로 최소 2000만원으로 갭투자가 가능했고, 백마마을도 3000만~5000만원으로 투자가 가능해 한꺼번에 2~3채를 사기도 했다"고 귀띔했다.

인근 또다른 중개업소 관계자는 "매물 자체가 아예 없다"면서 "지금은 1억원 밑으로 갭투자가 어렵다고 봐야 한다"고 말했다.

비규제지역의 경우 다주택자라고 해도 양도세가 일반과세된다. 조정대상지역에선 2주택 이상 보유자는 주택신규구입을 위한 주택담보대출이 금지되는 반면 비규제지역에서는 2주택 보유가구도 LTV(주택담보인정비율) 60%를 적용한다. 무엇보다 전매제한이 6개월로 짧다.

이런 이유로 부산 역시 뜨겁게 달아오르고 있다.

특히 조정대상지역 해제 직후 해운대에서 분양한 '센텀 KCC스위첸'은 1순위 67.76대 1의 평균경쟁률을 보였다. 올해 부산지역 최고 경쟁률을 기록했다.

이외에도 부산 사하구에 들어서는 '힐스테이트 사하역' 역시 잔여물량이 빠르게 소진되고 있다. 주택도시보증공사(HUG)는 지난 10월말 유일하게 사하구를 미분양관리지역 목록에서 제외하기도 했다.

일부 신규분양 단지에선 서울에서 관광버스를 빌려 원정투자에 나서기도 했다. 특히 이들 단지의 경우 계약금 1000만원에 중도금대출 전액무이자인 데다 전매제한이 6개월로 짧다. 중도금대출 전 명의변경이 가능해 투자 수요가 쏠린 것으로 분석하고 있다. 당장 계약금 1000만원만 있으면 투자가 가능하다는 얘기다.

분양 관계자는 "힐스테이트 사하역의 경우 잔여물량 소진에 수개월이 걸릴 것으로 예상했는데 이번 조정대상지역 해제가 부산 전역으로 영향을 미치고 있다"고 말했다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "유동성이 풍부하고 규제지역 해제로 진입 문턱이 낮아진 영향"이라면서도 "부산의 경우 지난해부터 내년까지 입주물량이 2만가구를 넘고 있고, 일산 역시 3기 신도시 등으로 공급이 부족한 지역은 아니어서 시세차익 목적의 투자에 신중해야 한다"고 조언했다.

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